سرکوب تقاضای مسکن، زیر فشار کاهش قدرت خرید

رسول قربان‌نژاد، کارشناس حوزه مسکن با تأکید بر اینکه بازار مسکن بیش از هر چیز به ثبات و کاهش ریسک‌های اقتصادی نیاز دارد، اظهار کرد: در صورت نهایی شدن توافقات و ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی، می‌توان در میان‌مدت و بلندمدت به بهبود فضای سرمایه‌گذاری، افزایش تولید و رونق ساخت‌وساز امیدوار بود. با این حال، تحقق این هدف به ایجاد اطمینان در میان سرمایه‌گذاران و پیش‌بینی‌پذیر شدن فضای اقتصادی وابسته است.

وی افزود: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ماهیتی بلندمدت دارد و هرگونه افزایش نااطمینانی می‌تواند تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران را به تعویق بیندازد. از این رو، ثبات اقتصادی و مقرراتی و کاهش ریسک‌های مرتبط با اجرای پروژه‌ها، پیش‌شرط بازگشت سرمایه به بخش ساخت‌وساز است.

قربان‌نژاد با اشاره به کاهش نقش نظام بانکی در تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی گفت: محدود شدن دسترسی سازندگان به منابع اعتباری، فشار مضاعفی بر بخش تولید مسکن وارد کرده و روند سرمایه‌گذاری در این حوزه را کندتر ساخته است. در شرایطی که هزینه ساخت و تأمین سرمایه افزایش یافته، عدم وجود منابع مالی مناسب می‌تواند زمان اجرای پروژه‌ها را طولانی‌تر کند و هزینه‌های ناشی از خواب سرمایه و تأمین مالی را افزایش دهد، هزینه‌هایی که در نهایت به قیمت تمام‌شده مسکن منتقل می‌شوند.

وی تأکید کرد: نظام بانکی باید سهم مؤثرتری در تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی ایفا کند. دسترسی سازندگان به منابع مالی مناسب می‌تواند از کاهش عرضه جلوگیری کرده و امکان تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام و آغاز طرح‌های جدید را فراهم کند. بدون اصلاح سازوکار تأمین مالی، نمی‌توان انتظار داشت بخش خصوصی به‌صورت پایدار در تولید مسکن سرمایه‌گذاری کند.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن در ادامه به کاهش مستمر قدرت خرید خانوارها اشاره کرد و گفت: سال‌ها کاهش قدرت خرید باعث شده است تعداد زیادی از خانوارها خرید مسکن خود را به تعویق بیندازند. این تقاضا از بین نرفته، بلکه به دلیل کاهش توان مالی خانوار و نبود ابزارهای مناسب تأمین مالی، سرکوب شده است. هر زمان ثبات اقتصادی افزایش یابد و دسترسی به اعتبار بهبود پیدا کند، بخشی از این تقاضای انباشته دوباره فعال خواهد شد.

وی افزود: سالانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار زوج جوان به جمع متقاضیان مسکن اضافه می‌شوند و در حال حاضر نیز بیش از ۶ میلیون خانوار فاقد مسکن هستند. بنابراین، بازار مسکن با تقاضایی مستمر و انباشته مواجه است.

وی با تأکید بر اینکه سیاست‌گذار نباید صرفاً به دنبال کنترل قیمت مسکن باشد، ادامه داد: هدف اصلی باید بهبود نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار باشد. اگر قیمت‌ها به‌صورت دستوری کنترل شوند اما قدرت خرید خانوار، درآمد و هزینه تولید اصلاح نشود، مسئله مسکن حل نخواهد شد. معیار موفقیت سیاست‌های مسکن باید این باشد که خانوارها بتوانند با سطح درآمد خود، دسترسی واقعی‌تری به مسکن پیدا کنند.

قربان‌نژاد اظهار کرد: از سوی دیگر، ضرورت دارد سیاست‌گذاری در حوزه مسکن بر اساس شناخت دقیق نیاز واقعی جامعه و توان اقتصادی خانوارها انجام شود. ما نیازمند تولید مسکنی هستیم که از نظر متراژ، کیفیت، موقعیت و قیمت با نیاز و توان اقتصادی خانوارها تناسب داشته باشد. اگر عرضه بدون توجه به الگوی مصرف و قدرت خرید جامعه انجام شود، بخشی از واحدهای تولیدشده عملاً پاسخگوی نیاز واقعی بازار نخواهند بود.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن، طولانی بودن فرآیندهای اداری را یکی از مهم‌ترین موانع تولید دانست و گفت: فاصله زمانی میان دریافت پروانه ساختمانی تا اخذ پایان‌کار در بسیاری از پروژه‌ها بیش از حد معمول است. تعدد استعلام‌ها، تغییر مکرر ضوابط و طولانی شدن فرآیندهای اداری، زمان اجرای پروژه را افزایش می‌دهد و به همان نسبت، هزینه تأمین مالی، خواب سرمایه و ریسک سرمایه‌گذاری نیز بیشتر می‌شود.

قربان‌نژاد افزود: اگر قرار است عرضه مسکن افزایش یابد، نخست باید هزینه‌های غیرضروری تولید کاهش پیدا کند. تسریع در صدور مجوزها، حذف مقررات زائد، ثبات در ضوابط شهرسازی و کاهش بروکراسی اداری، اقداماتی است که بدون تحمیل بار مالی سنگین به دولت می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را افزایش دهد.

وی با تأکید بر ضرورت ثبات مقررات گفت: سرمایه‌گذار باید اطمینان داشته باشد که در طول اجرای پروژه با تغییرات مکرر ضوابط یا افزایش ناگهانی هزینه‌های اداری مواجه نخواهد شد. هرگونه تغییر غیرقابل پیش‌بینی در مقررات می‌تواند محاسبات اقتصادی پروژه را برهم بزند و ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش دهد. به همین دلیل، پیش‌بینی‌پذیری مقررات یکی از مهم‌ترین الزامات توسعه ساخت‌وساز است.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن با تأکید بر ضرورت حمایت هدفمند از سازندگان اظهار کرد: حمایت باید متوجه سازندگانی باشد که متناسب با نیاز واقعی بازار فعالیت می‌کنند. تولید مسکن زمانی می‌تواند به حل بحران کمک کند که با الگوی تقاضا و توان خرید خانوار هماهنگ باشد. در همین چارچوب، باید از سیاست‌هایی که صرفاً به افزایش تعداد واحدهای ساختمانی بدون توجه به قابلیت فروش یا توان خرید خانوار منجر می‌شوند، پرهیز کرد. هدف نهایی، افزایش عرضه مؤثر و تولید واحدهایی است که امکان ورود واقعی به بازار مصرف را داشته باشند.

قربان‌نژاد در پایان با تأکید بر اینکه حل بحران مسکن نیازمند تغییر رویکرد در سیاست‌گذاری است، گفت: نقش دولت باید از مداخله مستقیم و مقطعی در بازار به سمت هدایت، تنظیم‌گری و تسهیل‌گری تغییر کند. هر اندازه فرآیند تولید مسکن ساده‌تر، کم‌هزینه‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر شود، سرمایه بیشتری به سمت این بخش هدایت خواهد شد.