نسخه سانتیمتری شهرداری برای التیام بحران بزرگ مسکن
«خانهریز» جدیدترین ابتکار شهرداری تهران برای جذب سرمایههای خرد مردم در بازار مسکن است؛ طرحی که در آن هر واحد معادل یکصدم مترمربع از یک پروژه ساختمانی تعریف شده و قیمت هر «خانهریز» دو میلیون و ۱۹۰ هزار تومان اعلام شده است. نخستین پروژه این طرح در منطقه ۵ تهران و در بلوار آیتالله کاشانی واقع شده است؛ پروژهای ۹ طبقه با ۵۴ واحد مسکونی و زیربنای بیش از ۱۰ هزار مترمربع. به گفته مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهرداری، هر کد ملی مجاز به خرید حداکثر ۱۰۰ واحد (معادل یک مترمربع) است و قیمت هر ماه توسط کارشناسان رسمی قیمتگذاری میشود.
اما آنچه در ظاهر یک ایده جذاب برای خانهدار شدن با پول خرد به نظر میرسد، در عمل با پرسشهای اساسی و بیپاسخی روبروست که پاسخ به آنها میتواند ابهامات هزاران سرمایهگذاری را قصد مشارکت در این طرح را دارند، روشن کند. تجارتنیوز طی روزهای اخیر تلاش کرده است با مسئولان این طرح گفتوگو کند، اما با وجود پیگیریهای مکرر، هیچ پاسخی از سوی شهرداری دریافت نکرده است.
نهاد ناظر، خود شهرداری است؛ نظارت بر خود، بازی با سرمایه مردم!
مهمترین ابهام طرح «خانهریز» به جایگاه نظارتی آن بازمیگردد. در شرایطی که ابزارهای مشابه سرمایهگذاری در بازار سرمایه یا نظام بانکی هرکدام زیر نظر نهادهای نظارتی مشخصی فعالیت میکنند، «خانهریز» نه زیر نظر بورس تعریف شده و نه بانک مرکزی مسئولیتی در قبال آن پذیرفته است.
نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، در پاسخ به این ابهام، صراحتا اعلام کرده است که «نهاد ناظر این طرح خود شهرداری است» و مجوز اجرای این طرح را از سند جامع سرمایهگذاری مصوب شورای شهر و ماده ۸۴ قانون شهرداریها دانسته است.
ایرادهای حقوقی؛ ایجاد ابزار سرمایهگذاری خارج از نظارت بازار سرمایه
اما حقوقدانان بازار سرمایه این استدلال را نمیپذیرند. حمید اسدی، حقوقدان بازار سرمایه، با استناد به بند ۵ ماده ۴ و بند ۴ ماده ۴۶ قانون بازار اوراق بهادار هشدار داده که «هرگونه تاسیس بورس جدید یا انتشار آگهی جهت پذیرهنویسی اوراق بهادار در صلاحیت شورای عالی بورس و سازمان بورس است و برای این موضوع ضمانت اجرای کیفری نیز در قانون پیشبینی شده است».
بررسیها نشان میدهد که این طرح مستلزم «اجرا از طریق بازار عمومی اوراق بهادار منوط به ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهادار» است، اما در قسمتهای معرفی این بازار سرمایهگذاری ملکی، توضیحی درباره مجوز سازمان بورس آورده نشده است.
سکوت سازمان بورس در برابر ابهام بزرگ حقوقی
در چنین شرایطی، انتظار میرود سازمان بورس به عنوان متولی بازار سرمایه، درباره حدود صلاحیت خود و ماهیت حقوقی این طرح موضعی شفاف و رسمی ارائه کند. با این حال، آنچه قابل تامل است، سکوت سازمان بورس در قبال این موضوع است.
سازمان بورس نیز طی روزهای اخیر با وجود پیگیریهای مکرر رسانهها، تاکنون پاسخی به این تخلف احتمالی نداده و سکوت کرده است. سکوتی که خود جای تامل دارد؛ چرا که پای سرمایههای خرد مردم در میان است و تعیین چارچوب حقوقی، نحوه نظارت و مسئولیتها از اهمیت دوچندانی برخوردار است.
این ابهام حقوقی، یکی از جدیترین چالشهای پیش روی طرح «خانهریز» است که نه تنها اعتماد عمومی را خدشهدار کرده، بلکه میتواند عواقب حقوقی جدی برای شهرداری به همراه داشته باشد.
ابهام در قیمت، نقدشوندگی و زمان تحویل
حسن محتشم، عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، با انتقاد از ابهامات طرح «خانهریز» میگوید که مشخص نیست این پروژه با چه امکاناتی، توسط چه پیمانکارانی، با چه قیمت تمامشدهای و در چه زمانی ساخته و تحویل خواهد شد. او در گفتوگو با بورس ۲۴ تاکید کرده که خرید سانتیمتری مسکن لزوما به خانهدار شدن مردم منجر نمیشود و درباره نقدشوندگی این نوع سرمایهگذاری نیز ابهامهای جدی وجود دارد.
قیمت هر «خانهریز» به صورت ماهانه کارشناسی میشود؛ یعنی سرمایهگذار در لحظه خرید از قیمت نهایی و سود یا زیان احتمالی خود در زمان تحویل پروژه اطلاعی ندارد. این نوسان قیمت ماهانه، همراه با بلاتکلیفی در زمان تحویل پروژه، طرح را به سرمایهگذاری با ریسکی بسیار بالا تبدیل کرده است.
کارشناسان حوزه مسکن نیز بارها نسبت به بدعتهای اشتباهی که در حوزه مسکن به این صنعت و نیاز طبیعی مردم آسیب میزند، هشدار دادهاند. یکی از مهمترین نقدها به این طرح، محرومیت خریداران خرد از تحویل ملک و تسویه فیزیکی است؛ به این معنا که اگر فردی در طول چند سال موفق شود مجموعا ۵ یا ۱۰ مترمربع خریداری کند، باز هم قادر به سکونت در آن نخواهد بود.
از مسکن متری تا خانهریز؛ کارنامه شکستخورده شهرداری
طرح «خانهریز» اولین تجربه شهرداری در حوزه فروش خرد مسکن نیست. این طرح ریشه در ایدهای دارد که از زمان شهرداری محمدباقر قالیباف با نام «مشارکت در احداث ریزخانههای جنوب تهران» در بافتهای فرسوده پایتخت کلید خورد. هدف آن طرح، تجمیع قطعات کوچک در بلندمدت و صدور سند مشترک بود، اما در نهایت به نتیجه نهایی نرسید.
پس از آن، طرح «فروش متری مسکن» در دستور کار شهرداری قرار گرفت، طرحی که با وعدههای بزرگ رونمایی شد اما در عمل با مشکلات متعددی مواجه شد؛ از جمله تاخیرهای طولانی در ساخت، نبود شفافیت در نحوه تخصیص واحدها، نوسانات شدید قیمت مسکن و نبود سازوکار مشخص برای نقدشوندگی اوراق متری.
حالا شهرداری با تغییر نام از «متری» به «سانتیمتری» بار دیگر به میدان آمده است. اما همانطور که منتقدان میگویند، مساله اصلی نه متر است و نه سانتیمتر؛ بلکه بیاعتمادی عمیقی است که از تجربههای ناموفق گذشته بهجا مانده است.
طرح، خارج از سیاستهای دولت است
نایبرئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با انتقاد از طرح جدید شهرداری تهران برای فروش متری مسکن، این اقدام را خارج از سیاستهای دولت و بدون پشتوانه کامل کارشناسی دانست و تاکید کرد که کمیسیون عمران در جریان این طرح قرار نداشته و شهرداری موظف به ارائه گزارش کامل آن است.
عباس صوفی، نایبرئیس کمیسیون عمران مجلس، در گفتوگو با ابلنا تاکید کرده که ارائه چنین طرحی از سوی شهرداری تهران قطعا نیازمند مبنای کارشناسی و هماهنگی با مسئولان مرتبط است. از سوی دیگر باید مشخص شود که آیا هدف این طرح واقعا خانهدار کردن مردم است یا صرفا نوعی بستر سرمایهگذاری.
آنچه از لابهلای اظهارات مسئولان شهرداری، نظرهای کارشناسان و سکوت معنادار نهادهای نظارتی برمیآید، این است که طرح «خانهریز» بیش از آنکه راهحلی برای بحران مسکن باشد، پاسخی است به نیاز شهرداری برای تامین مالی پروژههایش. نبود ناظر مستقل، خلاهای حقوقی آشکار، نبود شفافیت در قیمتگذاری و زمان تحویل، و مهمتر از همه، سابقه تلخ شکست پروژههای مشابه، همگی تصویری نگرانکننده از سرنوشت سرمایههای خردی ترسیم میکند که قرار است جذب این طرح شوند.
شهرداری تهران با این طرح، عملا پای خود را به عرصهای گذاشته که هم تخصصی در آن ندارد و هم نظارتی بر عملکردش وجود ندارد. تجربه نشان داده که هرگاه نهادهای عمومی به جای وظایف ذاتی خود، به بنگاهداری و جذب سرمایه روی آوردهاند، نتیجه جز اتلاف منابع عمومی و بیاعتمادی مردم نبوده است. حالا پرسش اینجاست که با وجود همه این هشدارها و ابهامات، شهرداری تا کجا اصرار بر اجرای طرحی خواهد داشت که نه تضمینی برای سود سرمایهگذار دارد و نه راهگشای بحران مسکن است؟
ارسال دیدگاه
مجموع دیدگاهها : 0در انتظار بررسی : 0انتشار یافته : 0