بودجه مورد نیاز و مدت‌زمان لازم را برای تبدیل اراضی ۹۹ ساله به شهر قابل‌سکونت بررسی

تامین کامل زیرساخت و خدمات‌سکونتی کل ۸۵۰هزار خانه طرح «مسکن‌ملی» به قیمت ابتدای امسال، «دو تا پنج برابر کسری بودجه امسال دولت» هزینه دارد.

ماشین وعده‌سازی با «زمین‌های خام دولتی»، بعداز ناکامی‌های متعدد در تبدیل سریع این زمین‌های ظاهرا رایگان به مسکن ارزان، همچنان به حرکت خود ادامه می‌دهد. دو دهه پیش برای اولین‌بار ایده «زمین ۹۹ساله» برای ساخت مسکن مطرح شد و زمین‌های بیرون از محدوده شهرها به اسم «حذف قیمت زمین از قیمت مسکن» در قالب مسکن‌مهر بین مردم توزیع شد؛ اما سال‌ها طول کشید تا امکان اولیه ساخت روی آنها فراهم بیاید. زمین‌های مسکن‌‌مهر‌ برخلاف تصور طراحان، پیش‌از ساختمان‌سازی ابتدا به «اعتبار اساسی،‌ توان فنی و زمان طولانی برای آماده‌سازی» احتیاج داشت. امروز نیز هم تجربه ۲۰سال ساخت و تکمیل مسکن‌ مهر، هم وضعیت خوابگاهی شهرهای جدید از جمله پرند و هم روند پیشرفت ناتراز مسکن‌ ملی به‌عنوان سه درس‌ از واقعیت «زمین رایگان» نشان می‌دهند، وقتی سیاستگذار ساخت شهر را به تولید مسکن تنزل می‌دهد نتیجه‌اش سال‌ها انتظار و دوندگی برای به سرانجام رسیدن اراضی خام است. در حال حاضر، سرعت ساخت خانه‌ها در مسکن‌ ملی، دست‌کم ۲برابر سرعت تامین زیرساخت‌ زمین‌های این طرح است؛ علت آن است که حدود ۹۷درصد از اراضی اختصاص‌یافته به طرح، خارج از محدوده شهرهای اصلی بوده و از طریق الحاق یا افزایش محدوده، به‌عنوان زمین‌های خام ۹۹ساله برای ساخت خانه در نظر گرفته شد. این اراضی که وسعت تجمیعی‌شان معادل «یک تهران» است حدود ۳۰۰۰همت به قیمت‌های ابتدای امسال اعتبار لازم دارد تا عملیات آماده‌سازی و تامین کامل زیرساخت‌ها (آب، برق و گاز) و همچنین خدمات روبنایی شهری آنها اجرا شود؛ رقمی به میزان ۲ تا ۵برابر کسری بودجه ۱۴۰۵ کشور. روند طبیعی شکل‌گیری شهرهایی که دولت‌ها مداخله‌ای در آنها ندارند، پروسه‌ای تقریبا طولانی توام با سرمایه‌گذاری شهرداری‌ها و بخش‌خصوصی برای انواع امکانات و خدمات در آنها است، نه اینکه با مدل دستوری احداث پرند، هشتگرد و سایر شهرهای جدید، ابتدا مسکن ساخته شود و سپس تامین خدمات‌شهری در دستور کار قرار بگیرد. با سطح فعلی سرانه‌های زندگی در جایی مثل پرند، حدود ۱۰۰سال زمان خواهد برد تا شهر از تله «زمین ۹۹ساله» خارج شود و به «شهر واقعی» برسد.

  ۱۵سال پس‌از وعده «۱۰۰۰ مترمربع زمین به ر خانواده ایرانی» بار دیگر زمزمه «تقسیم اراضی خارج از شهرها به تکه‌های زیر ۵۰۰ مترمربع و توزیع آنها بین خانه‌ندارها» شنیده می‌شود، آن هم درست در مقطعی که با گذشت ۸سال هزینه‌کرد سنگین دولت و مردم روی زمین‌های ۹۹ساله «مسکن‌ملی»، فقط یک‌پنجم زیرساخت‌های اولیه مورد نیاز سکونت در این سایت‌ها تامین شده است؛ این تامین تازه بدون لحاظ «سرمایه‌گذاری مدت‌دار روی یک زمین به منظور تامین خدمات هفت‌گانه شهری» انجام گرفته است.

۹۹سال انتظار تا تبدیل «زمین ۹۹ساله» به شهر؛ «یک تهران» برای مسکن‌ملی زمین تامین شد

هم در طرح مسکن‌مهر و هم در طرح مسکن‌ملی، سیاستگذاران و طراحان، تلاش کردند «واقعیت زمین‌های ۹۹ساله» را به «مسکن‌سازی» تنزل دهند. در همین مسکن‌‌ملی، تاکنون حدود ۶۰هزار هکتار «زمین ۹۹ساله» برای ساخت خانه‌ها تخصیص پیدا کرده؛ مساحتی معادل «یک تهران» با این تفاوت که ۹۷درصد اراضی تامین شده، «بیرون از محدوده شهرها» و در نتیجه، «کاملا خام و فاقد شبکه‌های آب‌، برق و گاز و آماده‌سازی اولیه» بوده است.

کارنامه هزینه‌کرد دولت‌ها در این ۸سالی که از اجرای مسکن‌ملی می‌گذرد و برآورد کارشناسان در دولت بابت آنچه باقی مانده است، نشان می‌دهد: قیمت تمام‌شده «تامین کامل زیرساخت و خدمت شهری سکونتی روی زمین ۹۹ساله» به ارقام ابتدای امسال، حدود ۴۰‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنای مسکونی روی این اراضی است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با توجه به تیراژ تعریف‌شده برای ساخت مسکن‌ملی مشخص می‌کند: بودجه مورد نیاز برای تبدیل کامل «زمین‌های ۹۹ساله» مسکن‌ملی به «شهرهای واقعی به معنای تامین کامل همه خدمات شهری و سکونتی» حدود ۳۰۰۰همت برآورد می‌شود که  تخمین زده می‌شود حدود ۲ تا ۵ برابر «کسری بودجه امسال دولت» است. به این ترتیب، آنچه تحت عنوان «زمین رایگان» یا اجاره ۹۹ساله طی دو دهه گذشته توسط دولت‌های مختلف، مطرح و طرح‌های مربوط به آنها اجرا شده، نه تنها مجانی نبوده که یکی از «گران‌ترین پروژه‌های عمرانی» سال‌های اخیر و احتمال زیاد دهه‌های آینده کشور است.

اما بحث نهفته در زیرپوست زمین‌‌های ۹۹سال، فقط به «بهای واقعی» این زمین‌ها محدود نمی‌شود. «زمان واقعی» تبدیل زمین‌های خام به «شهر» نیز قابل اهمیت است. ۲ تجربه عینی از «مدت زمان انتظار برای تبدیل زمین ۹۹ساله به شهر یا محله قابل زندگی» وجود دارد که امکان تخمین را فراهم کرده است. شهر جدید پرند اوایل نیمه دوم دهه۷۰ تاسیس شد و تا امروز به گواه ساکنین و کارشناسان شهرسازی، حدود ۳۰درصد سرانه‌های زندگی به معنای «تامین کامل زیرساخت‌ها، روسازی معابر و همچنین شبکه حمل‌ونقل و مراکز خرید و فرهنگی و…» ایجاد شده است. حدود ۹۰درصد از ساختمان‌های مسکونی در پرند، روی زمین‌های ۹۹ساله و در قالب مسکن‌مهر احداث شده است.

ساکنان این محله‌ها به‌خاطر «نبود امکانات کیفی زندگی»، پرند را بیش‌ از آنچه شهر بدانند، «خوابگاه» توصیف می‌کنند. در کل پروژه‌های مسکن‌ملی نیز که تاکنون حدود ۱۱۰هزار واحد آنها تحویل شده، متوسط تامین زیرساخت‌ها زیر ۳۰درصد است؛ ضمن آنکه میانگین تامین شبکه‌های آب‌، برق و گاز و آماده‌سازی اولیه زمین برای ۱۳۰هزار واحد که قرار است زمستان امسال افتتاح شود تاکنون ۴۳درصد گزارش شده است. این در حالی است که پیشرفت‌فیزیکی این ۱۳۰هزار واحد تاکنون ۸۰درصد بوده است.

مقایسه زمان و بهای ساخت مسکن روی زمین ۹۹ساله با «بهای تبدیل زمین‌ها به شهر قابل‌سکونت» مشخص می‌کند: دولت‌ها در مسکن‌مهر و مسکن‌ملی، «تولید شهر» را به «تولید مسکن» تخفیف دادند؛ چون یک قرن برای «شکل‌گیری شهرها» زمان لازم است؛ ضمن آنکه هزینه تامین خدمات شهری ۱.۵ تا دوبرابر بهای ساخت مسکن است. شهرها فقط با بودجه دولت‌ها شکل نمی‌گیرند؛ اگرچه تامین زیرساخت‌های عمومی همچون آب، برق، گاز، ساخت معابر و مسیرها برعهده دولت است؛ اما بخش قابل‌توجهی از سرانه‌های خدماتی در گذر زمان و براساس میل و‌ رغبت سرمایه‌گذاران و متناسب با پتانسیل سرمایه‌گذاری در آن شهر ایجاد و تامین می‌شود. ضمن آنکه خیلی از سرانه‌های خدماتی از جمله شبکه‌ حمل‌ونقل عمومی به یک فرآیند بلندمدت ساخت و توسعه نیازمند است.

انتظار ساخت شهر طی ۲سال به‌جز آنکه «دولت‌ها را میدون وعده‌هایشان می‌کند» و پیش‌خریداران مسکن روی زمین‌های خام را سرخورده می‌سازد و به کاهش مشارکت مالی‌شان می‌انجامد، به جای دیگری نمی‌رسد. طی سال‌های گذشته از مسکن‌ملی، همزمان با «جانمایی زمین‌های ۹۹ساله خام»، ثبت‌نام از خانه‌‌ندارها نیز آغاز شد؛ این مدل به‌خاطر همان قالب‌کردن ساخت شهر به اسم ساخت مسکن بود. اما با طولانی‌ و طولانی‌تر شدن «آماده‌سازی زمین‌ها»، آورده‌نقدی پیش‌خریداران این خانه‌ها با «تورم ساخت» تبخیر شد.

امروز هزینه ساخت مسکن خانه‌هایی که سال۱۴۰۰ و قبل‌تر ثبت‌نام آنها شروع شد، حداقل ۶برابر شده است. اما هم توان پرداخت مردم و هم توان پرداخت دولت در این طرح، به این اندازه افزایش پیدا نکرده است. از آنجا که در مسکن‌ملی، سرعت ساخت مسکن تقریبا دوبرابر تامین زیرساخت‌ها و چندین برابر تامین خدمات روساختی در سایت‌هایی است که قرار است به شهر تبدیل شوند، دهه‌ها طول می‌کشد تا نقاطی مثل پرند،‌ پردیس و… بتوانند به سطح خدمات‌سکونتی تهران و سایر کلان‌شهرها برسند. با این تصویر واقعی از «زمین خام ۹۹ساله»،‌ وعده‌سازی از این جنس می‌تواند معادل باشد با «انداختن مسیر تکمیل مسکن‌مهر ۲۰ساله و مسکن‌ملی ۸ساله به جاده طولانی‌تر از وضع موجود».