الزام به تمدید قراردادهای استیجاری بازار اجاره را ساماندهی می‌کند؟

بازار اجاره مسکن در سال‌های اخیر به یکی از کانون‌های اصلی فشار معیشتی خانوارها بدل شده و سیاست‌گذار در واکنش به این وضعیت، مجموعه‌ای از مداخلات قانونی را در دستور کار قرار داده است. ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین این مداخلات است که با هدف تثبیت سکونت مستأجران، موجران را ملزم به تمدید قراردادهای استیجاری در شرایط مشخص می‌کند. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با بررسی سازوکار این ماده، آثار آن بر حقوق طرفین قرارداد و مقایسه آن با الگوهای بین‌المللی، تلاش کرده است تصویری روشن از نقاط قوت و ضعف این سیاست ارائه دهد.

الزام به تمدید قرارداد؛ هسته اصلی ماده ۷

در ماده ۷، اصل بر تداوم قرارداد اجاره و جلوگیری از تخلیه‌های ناگهانی است. بر این اساس، موجر در پایان مدت قرارداد، صرفاً در شرایط مشخص و محدود امکان عدم تمدید قرارداد را دارد. این رویکرد با هدف کاهش نااطمینانی مستأجران و ایجاد ثبات نسبی در بازار اجاره طراحی شده و تلاش می‌کند از شوک‌های قیمتی و جابه‌جایی‌های اجباری جلوگیری کند. در متن قانون، مواردی همچون نیاز شخصی موجر به ملک یا انجام تعمیرات اساسی به‌عنوان استثناهای عدم تمدید ذکر شده‌اند.

حقوق مستأجر در شرایط تعمیر و تخلیه موقت

یکی از بخش‌های مهم ارزیابی ماده ۷، به وضعیت مستأجر در زمان تعمیرات اساسی واحد مسکونی اختصاص دارد. در این حالت، موجر می‌تواند مستأجر را به‌طور موقت ملزم به تخلیه کند، اما پس از پایان تعمیرات، مستأجر حق بازگشت به همان واحد با شرایط قرارداد قبلی را دارد. همچنین اگر مستأجر تمایلی به بازگشت نداشته باشد، می‌تواند درخواست اسکان در واحد مشابه دیگری از سوی موجر را مطرح کند؛ حقی که با هدف جلوگیری از سوءاستفاده از بهانه تعمیرات برای افزایش اجاره‌بها پیش‌بینی شده است.

محدودسازی ابزار افزایش اجاره‌بها

ماده ۷ تلاش می‌کند مسیرهای غیرمستقیم افزایش اجاره‌بها را نیز مسدود کند. در مواردی که موجر به بهانه تخلیه موقت یا تعمیرات، قصد افزایش اجاره را داشته باشد، مستأجر حق حضور در فرآیند رسیدگی و اعلام مخالفت خود را دارد. این سازوکار، از منظر تدوین‌کنندگان قانون، نقش بازدارنده‌ای در برابر فشارهای یک‌طرفه موجر ایفا می‌کند و توازن نسبی قدرت در قراردادهای اجاره را به نفع مستأجر اصلاح می‌کند.

چالش خروج واحدها از بازار اجاره

یکی از انتقادهای اصلی مطرح‌شده در گزارش مرکز پژوهش‌ها، احتمال خروج بخشی از واحدهای مسکونی از بازار اجاره در نتیجه الزام‌های ماده ۷ است. قانون این امکان را برای موجر پیش‌بینی کرده که در صورت تمایل، واحد خود را از بازار استیجاری خارج کند. این موضوع اگرچه به‌عنوان حق مالکانه موجر شناخته می‌شود، اما در عمل می‌تواند به کاهش عرضه مسکن استیجاری و تشدید فشار قیمتی در میان‌مدت منجر شود؛ مساله‌ای که نیازمند سیاست‌های مکمل است.

مقایسه با تجربه‌های بین‌المللی

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، تجربه برخی ایالت‌ها و کشورها در زمینه کنترل اجاره و تمدید اجباری قراردادها بررسی شده است. برای نمونه، قوانین حمایتی از مستأجران در ایالت کالیفرنیا نشان می‌دهد که الزام به پرداخت کمک‌هزینه جابه‌جایی و اعمال محدودیت‌های بلندمدت بر موجرانی که پس از خروج دوباره وارد بازار اجاره می‌شوند، می‌تواند مانع سوءاستفاده از ابزار تخلیه شود. این مقایسه‌ها نشان می‌دهد که موفقیت سیاست تمدید اجباری، به وجود بسته‌ای کامل از ضمانت‌های اجرایی و مشوق‌ها وابسته است.

ملاحظات سیاستی ماده ۷

ارزیابی ماده ۷ نشان می‌دهد که این ماده از منظر حمایت از امنیت سکونت مستأجران، گامی رو به جلو محسوب می‌شود، اما در صورت اجرای ناقص یا نبود سیاست‌های مکمل، می‌تواند پیامدهای ناخواسته‌ای همچون کاهش عرضه مسکن اجاره‌ای به همراه داشته باشد. گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس تأکید می‌کند که کارایی این ماده در گرو نظارت مؤثر، شفافیت در فرآیندهای حل اختلاف و طراحی ابزارهایی برای حفظ انگیزه موجران در بازار اجاره است. بدون این الزامات، خطر انتقال فشار از سطح قرارداد به کل بازار همچنان پابرجا خواهد بود.