رکود مسکن ۱۴۰۴ شهرداری تهران را در تحقق درآمدهای ملکی-ساختمانی ناکام گذاشت

این برای دومین سال است که شهرداری برخلاف رویه‌های گذشته، در وصول درآمدهای ملکی و ساختمانی، یعنی فروش املاک شهرداری و اخذ عوارض ساخت از سازنده‌ها، ناکام می‌ماند. بودجه ۱۴۰۵ پایتخت با توجه به چشم‌انداز مه‌آلود بازار مسکن، احتمالا با رشد محدود و برپایه «تقویت سایر منابع» از جمله تسهیلات بانکی تدوین می‌شود. رقم دخل و خرج شهرداری در سه سناریو بررسی شده است.

  پیش‌‌‌‌‌طراحی بودجه ‌سال‌۱۴۰۵ شهرداری تهران، نوعی «اصلاح رویه احتمالا اجباری» در نظام تامین مالی «هزینه‌های پایتخت» را نشان می‌دهد. گزارش «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» از اعداد و ارقامی که در مدیریت شهری تهران برای بودجه‌ سال‌آینده شهرداری، تا این لحظه مطرح است، بر پایه سه سناریو است که همه آنها به «متمم بودجه‌۱۴۰۴» وابسته است. احتمالا تا چند روز آینده، شهرداری مثل سال‌های گذشته، «متمم بودجه ‌امسال» را به شورای‌شهر اعلام کند.

ماجرای متمم‌های آخر سال شهرداری به ۲  اتفاق درآمد‌ساز   ویژه ماه‌های بهمن ‌و اسفند بر می‌گردد ؛ همه‌ساله در هفته‌های پایانی سال شهرداری امکان خرید جواز ساخت (پروانه‌ساختمانی) به‌صورت  تخفیف نقدی را برای سازنده‌ها فراهم می‌کند و در عین حال سرمایه‌گذارانی که قصد ساخت در سال آینده را دارند برای در امان  ماندن از افزایش سالانه بهای عوارض ساخت  در اواخر زمستان اقدام به اخذ پروانه می‌کنند. این دو اتفاق باعث می‌شود  ۴۰ درصد  بودجه شهرداری  درست در پایان سال  وصول و  تامین شود. با توجه به‌همین رویه  در سناریوی اول، چنانچه بودجه‌امسال شهرداری تهران با متمم آخر سال، از ۲۳۱‌هزار ‌میلیارد‌تومان کنونی به ۲۵۰‌همت افزایش یابد، «بودجه ۱۴۰۵ شهرداری» بدون افزایش در سطح ۲۵۰‌هزار‌ میلیارد‌تومانی، تدوین خواهدشد.

سناریوی دوم، «دخل و خرج سال‌آینده پایتخت» را ۲۸۰هزار میلیارد تومان درنظر می‌گیرد که در این‌صورت با احتساب تصویب متمم امسال، می‌توان گفت: درآمد و هزینه شهرداری تهران در سال‌آینده حدود ۱۲‌درصد افزایش پیدا خواهد کرد.اما در سناریوی سوم که برپایه «تجربه رفتاری شهردار فعلی تهران» قابل‌تصور است، احتمال دارد در روزهای پایانی تدوین لایحه بودجه‌۱۴۰۵ شهرداری، چند ۱۰‌هزار‌ میلیارد‌تومان به کتاب لایحه، پیش‌‌‌‌‌از تحویل به شورای شهر، اضافه شود و از مدیران درآمدی و مناطق خواسته شود آن را در طول سال‌آینده با روش‌های مختلف، تامین کنند.

بررسی‌‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌‌اقتصاد» درباره هر سه سناریو، یک نتیجه مشترک را نشان می‌دهد؛ «ریاضت ملکی در مدیریت شهری تهران.» مدیران شهرداری، امسال در تحقق درآمدهای ملکی و ساختمانی که از دو محل «اخذ عوارض ساخت، فروش تراکم و تغییرکاربری» و همچنین «فروش املاک شهر» به‌دست می‌آید، در عمل «ناکام» ماندند. براساس گزارش رسمی از «درآمد و هزینه شهرداری تهران در نیم‌سال اول ۱۴۰۴»، نه‌تنها ۲۵درصد از «منابع مالی» مصوب بودجه ‌در قالب برش ۶ماهه، وصول نشد که این عدم‌وصول یا همان عدم‌تحقق «منابع» برای درآمدهای ملکی و ساختمانی، ۶۴‌درصد بوده‌است؛ «ناکامی بزرگ» در تامین مالی هزینه‌های تهران که ریشه اصلی آن، «رکود مسکن نسبتا تاریخی» طی نیمه اول امسال بوده‌است.

شهرداری در سال‌قبل هم نتوانست آنطور که انتظار داشت و از قبل برنامه‌‌‌‌‌ریزی کرده‌بود، «از محل فروش املاک شهر و صدور جواز ساخت‌وساز و اخذ عوارض ساختمانی»، درآمد کسب کند. امسال اما مشخص شد؛ «ترکیب شوک‌های اقتصادی و ریسک‌های غیراقتصادی»، همان‌طور که بخش مسکن و ساختمان تهران را زمینگیر کرد، حدود دو سوم از بزرگ‌ترین منبع مالی شهرداری را «خالی از پول» گذاشت. براساس این گزارش، شهرداری تهران در بودجه‌امسال خود برنامه‌‌‌‌‌ریزی کرده‌بود ۱۱۸‌همت درآمد و منابع کسب کند تا بتواند به همین میزان برای اداره شهر و همچنین پروژه‌های عمرانی‌‌‌‌‌اش هزینه کند، اما ۸۹‌همت وصول شد. در میان ردیف‌‌‌‌‌های درآمدی، یکی از کم‌ترین وصولی‌‌‌‌‌ها، «عوارض ساخت‌‌‌‌‌وساز» است.

طی ۶ ماه اول امسال تصویب شده‌بود؛ ۵۰‌هزار ‌میلیارد‌تومان از سازنده‌‌‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، انواع و اقسام عوارض ساخت از جمله تراکم و تعیین یا تغییرکاربری، دریافت شود. از این رقم اما فقط ۱۷‌هزار ‌میلیارد‌تومان به‌دست آمد. رکود ساختمانی ناشی از «رکود فروش مسکن» و «تورم بالای تولید ساختمان»، درخواست‌ها برای اخذ پروانه ساختمانی را کاهش داد.

با این‌حال در تابستان امسال، شوک جنگ تحمیلی ۱۲ روزه و تعطیلی‌‌‌‌‌های مرتبط با آن نیز بر «نزول درخواست پروانه و در نتیجه افت شدید دریافت عوارض ساخت» اثرگذار بوده‌است. شهرداری تهران همواره در سال‌های اخیر، بخشی از هزینه‌ها را از محل فروش املاک شهر تامین کرده‌است. مدیران شهر بنا داشتند در نیمه اول امسال، براساس بودجه مصوب، ۱۴‌هزار ‌میلیارد‌تومان از محل فروش اموال غیرمنقول یا همان املاک درآمد کسب کنند؛ از این رقم اما ۵‌همت درآمد کسب شد. هم «کاهش قیمت مسکن» طی اواخر بهار و ابتدای تابستان و هم اینکه میزان رشد قیمت طی ۶ ماه، احتمالا کمتر از «برآوردهای شهرداری تهران از تورم ملکی ۱۴۰۴ در زمان تصویب بودجه‌شهرداری در زمستان ۱۴۰۳ بوده‌است»، دست به‌دست هم دادند تا در سال‌جاری، درآمدسازی از فروش ذخایر ملکی پایتخت آنطور که شهرداری انتظار داشت، اتفاق نیفتد.

امسال بیش از نیمی از کل منابع مالی در بودجه ‌شهرداری تهران، ۵۴‌درصد، روی «درآمد عوارض ساختمانی و فروش املاک شهر»، پایه‌‌‌‌‌گذاری شده‌بود. طی نیم‌سال اول، آنچه از این محل کسب‌شده، ۴۲‌درصد «درآمدهای محقق‌شده شهرداری» است. این آمار‌ها مشخص می‌کند، «وزن واقعی درآمد ملکی» در دخل و خرج شهرداری تهران، بیش از ۱۰واحد‌درصد نسبت به برنامه شهرداری افت کرده‌است. به این‌ترتیب، طبیعی است که مدیریت شهری برای سال‌آینده، خود را برای «هزینه‌‌‌‌‌کرد به پشتوانه درآمدهای ملکی و ساختمانی» محدود کند. امسال به میزانی که «پول‌‌‌‌‌سازی برای اداره شهر از محل بازار ملک» در دسترس شهرداری نبود، بودجه‌شهر به سمت «دریافت وام بانکی» حرکت کرد. ۹۲‌درصد هدف درآمدی شهرداری از محل اخذ وام و تسهیلات در نیمه اول امسال محقق شده‌است.

در این مدت، ۱۵‌همت تسهیلات دریافت شد. مقایسه درآمدهای ملکی و استقراض شهرداری از بانک‌ها، مشخص می‌کند؛ سال‌ها عادت به تامین مالی هزینه‌های شهر از محل ملک و ساختمان، باعث شد در چنین رکودی، ساده‌‌‌‌‌ترین مسیر تامین مالی، یعنی اخذ وام، ‌‌‌‌‌ انتخاب شود. این در حالی است که شهرداری‌‌‌‌‌های کلان‌‌‌‌‌شهرهای جهان، ‌‌‌‌‌ بخش قابل‌توجهی از درآمدها و منابع‌‌‌‌‌شان را از محل «درآمدهای پایدار» همچون عوارض و بهای انواع خدمات شهری کسب می‌کنند. این درآمدها متفاوت از درآمد ناپایدار عوارض ساخت، در‌برابر شوک‌های اقتصادی و چرخه‌‌‌‌‌های رکود و رونق ملکی، نسبتا مقاوم هستند.