موجرها نگران «تبخیر اجاره ماهانه» در طول اجاره‌داری هستند

بازار اجاره واحدهای مسکونی در کشور به شکل سنتی ترکیبی از ودیعه و اجاره ماهانه است؛ بررسی‌های گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌های پیشنهادی موجران تهرانی در سکوهای آنلاین از تثبیت سهم بالاتر ودیعه (پیش‌پرداخت) نسبت به اجاره ماهانه حکایت دارد؛ به‌نحوی‌که متوسط سهم ودیعه آپارتمان‌های اجاره‌ای در تهران تقریبا ۶۵درصد از کل رقم اجاره‌بها شده است. این نسبت در مناطق میانی پایتخت یعنی منطقه ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ حتی اندکی بالاتر نیز هست.

چهار عامل اصلی در تثبیت سهم بالاتر پیش‌پرداخت در کل رقم اجاره‌بها دخیل است که مهم‌ترین آن «تورم افسارگسیخته» کشور و تمایل موجران به سرمایه‌گذاری با رقم پیش‌پرداخت است؛ در کنار این موضوع «وام ودیعه»، «هزینه تعمیر و بازسازی خانه» و «مدارا با مستاجر» نیز مزید بر علت شده تا سهم پیش‌پرداخت (ودیعه) از رقم کل اجاره به دوسوم کل رقم اجاره‌بها برسد. اگرچه بسیاری از مستاجران نیز به‌دلیل عدم ثبات اقتصادی و چالش‌های احتمالی در دریافت حقوق ماهانه در شرایط فعلی کشور، افزایش سهم ودیعه به اجاره ماهانه را ترجیح می‌دهند، اما ودیعه پرداختی آنها نیز با تورم‌های ماهانه اخیر به شکل مستمری با کاهش ارزش مواجه شده است و این موضوع ضربه جدیدی به اقتصاد خانوارهای مستاجر در میان‌مدت و بلندمدت وارد می‌کند.

اثر تورم بر رفتار موجران

تمایل موجران به دریافت سهم بیشتر ودیعه یا اجاره ماهانه بسته به شرایط اقتصادی، متغیر است. در دوره‌هایی که ثبات اقتصادی در کشور افزایش می‌یابد، تمایل موجران به دریافت اجاره ماهانه بیشتر می‌شود. اما در دوره‌هایی که تورم به شکل افسارگسیخته‌ای رو به افزایش می‌گذارد، طبیعتا بخشی از موجران به سمت دریافت ودیعه بیشتر سوق پیدا می‌کنند. درواقع در شرایط تورم بالا و عدم ثبات اقتصادی موجرانی که امکان سرمایه‌گذاری در بازارهای با بازدهی مناسب را دارند، دریافت ودیعه بیشتر با هدف سرمایه‌گذاری را به دریافت اجاره ماهانه ترجیح می‌دهند.

بخش قابل‌توجهی از موجران واحدهای مسکونی در کشور را افرادی تشکیل می‌دهند که یک واحد آپارتمان مازاد بر محل سکونت خود خریداری کرده و نسبت به اجاره واحد مذکور اقدام کرده‌اند. این افراد اجاره‌دار حرفه‌ای نیستند، بلکه سرمایه محدود خود را صرف خرید ملکی مازاد بر محل سکونت خود کرده و از طریق اجاره این واحد بخشی از هزینه‌های خود را پوشش می‌دهند. تورم فزاینده کشور در سال‌های اخیر باعث شده تا این موجران خُرد خصوصی که بخش قابل‌توجهی از آنها را افراد بازنشسته تشکیل می‌دهند نیز با چالش‌هایی در تامین هزینه‌های معمول زندگی مواجه شوند و همزمان به دنبال راهی برای کاهش اثر تورم بر سرمایه‌ خود یعنی رقم اجاره‌بهای ملک خود باشند.

براساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای در خرداد امسال برابر ۸۸.۶درصد اعلام شد. این در حالی بود که شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوار در خرداد نسبت به اردیبهشت ماه افزایشی ۵.۹درصدی داشت. تورم عمومی فزاینده یعنی تبخیر تدریجی درآمدها، این تورم عمومی باعث می‌شود که درآمد واقعی موجرها از رقم اجاره‌بهای ماهانه نیز به شکل مستمری کاهش یابد و همین روند باعث شده تا تمایل بخش قابل‌توجهی از موجران به دریافت «پیش‌پرداخت بالاتر» افزایش یابد. درواقع دریافت «پیش‌پرداخت» بیشتر و سرمایه‌گذاری در بازارهای مصون از تورم راهی برای جلوگیری از تبخیر درآمد موجران از محل اجاره‌داری است.

در حالی تورم ماهانه عمومی در خرداد به مرز ۶درصد رسید که با توجه به شرایط فعلی کشور احتمال رشد بیشتر تورم ماهانه وجود دارد و در عین حال تورم از دو محل تشدید تقاضا یا کمبود عرضه یا به عبارتی شوک هزینه افزایش خواهد یافت. بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره در گفت‌وگو با فعالان بازار ملک از آن حکایت دارد که تغییر رفتار موجران در دریافت سهم بیشتر ودیعه (پیش‌پرداخت) با هدف سرمایه‌گذاری در دیگر بازارها عمدتا شامل موجران جوان‌تری می‌شود که از سویی ریسک‌پذیرند و از سوی دیگر به شیوه‌های سرمایه‌گذاری در بازارهای مختلف از جمله طلا، ارز، سهام، ارزهای دیجیتال و… آشنا هستند.

کفه ترازو به سمت ودیعه سنگین شد

افزایش هزینه بازسازی، رنگ و تعمیر و نگهداری آپارتمان در کشور با جهش بی‌سابقه قیمت مصالح در کشور امسال رشدی قابل‌توجه داشت. به این ترتیب موجرانی که درصدد یافتن مستاجر جدید هستند، باید این روزها رقم قابل‌توجهی برای هزینه بازسازی خانه خود بپردازند. طبیعتا این موضوع باعث می‌شود که این موجران درصدد دریافت ودیعه بالاتر برای جبران هزینه نوسازی و بازسازی واحد خود برآیند. این روند در افزایش سهم «ودیعه» در رقم اجاره‌بها اثرگذار بوده است.

درحالی تورم و هزینه بازسازی باعث شده تا تمایل موجران به دریافت ودیعه بیشتر افزایش یابد که مستاجران نیز به پرداخت سهم بیشتر «پیش‌پرداخت» و رقم «اجاره ماهانه کمتر» تمایل دارند. با توجه به رقم حداقل حقوق و شرایط بازار کار در وضعیتی که جنگ بر کشور سایه انداخته، بخش قابل‌توجهی از مستاجران نیز به پرداخت اجاره ماهانه کمتر تمایل دارند. بنابراین «مدارای موجران با مستاجران» نیز در تثبیت سهم بالاتر «پیش‌پرداخت» در ارقام نهایی اجاره اثرگذار بوده است. در بررسی فایل‌های پیشنهادی موجران برای اجاره واحدهای مسکونی متوسط در ۴ منطقه ۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲ یکی از نکات حائز اهمیت آن است که اغلب فایل‌ها با رقم پیشنهادی اجاره ماهانه کمتر از ۱۲میلیون تومان آگهی شده‌اند. براساس گفته فعالان بازار اجاره، در شرایطی که حداقل حقوق برای یک فرد متاهل حدود ۲۱‌میلیون تومان و برای یک نفر دارای یک فرزند حدود ۲۳‌میلیون تومان است، بسیاری از افراد از پرداخت ارقام بالاتر اجاره‌بها برنمی‌آیند.

پرداخت وام ودیعه عامل بعدی مهمی است که در رشد سهم «پیش‌پرداخت» در نسبت ودیعه به اجاره ماهانه و تثبیت سهم ۶۵درصدی ودیعه اثرگذار بوده است. درواقع وام ودیعه به کمک مستاجران آمده تا در شرایط کنونی بتوانند، «پیش‌پرداخت» بالاتر را تامین کنند. از نیمه دوم اردیبهشت ماه سال جاری و همزمان با ابلاغ سقف‌های جدید تسهیلات ودیعه مسکن مستاجران، تا روز، ۲۸تیرماه، بیش از ۳۱هزار و ۵۰۰ فقره تسهیلات ودیعه مسکن به ارزش کلی حدود ۷۷۰۰‌میلیارد تومان، در کل کشور پرداخت شده است.

سقف کلی تسهیلات ودیعه مسکن مستاجران در سال جاری، با ۵۰ درصد افزایش، نسبت به سال گذشته از ۲۰۰همت به ۳۰۰همت افزایش یافت. همچنین، با افزایش حدود ۳۰درصدی، سقف‌های فردی این تسهیلات در سال جاری، به ترتیب برای شهر تهران ۳۶۵‌میلیون تومان، مراکز استان‌ها ۲۸۰‌میلیون تومان، سایر شهرها ۱۸۵‌میلیون تومان و مناطق روستایی ۷۵‌میلیون تومان است. براساس آمارهای سامانه تم، از ابتدای پرداخت این تسهیلات (سال ۱۴۰۰) تاکنون، حدود ۱۶۰همت وام اجاره به مستاجران پرداخت شده است. در همین بازه زمانی (سال ۱۴۰۰ تاکنون)، بیش از یک‌میلیون و ۳۵۶ هزار خانوار مستاجر از این تسهیلات بهره‌مند شده‌اند.