روند معکوس بازار اجاره مسکن در پایتخت

تفاوت رشد اجاره‌بهای تهران در مقایسه با نرخ کشوری، چهره دومی از تورم اجاره را به تصویر کشید. بازار اجاره مسکن پایتخت، در مهرماه روند معکوسی را در مقایسه با تورم اجاره کشوری در پیش گرفت، به‌طوری‌که تورم ماهانه اجاره در آن «صفر» شد در حالی‌که در بازار کشوری به ۳درصد افزایش یافت. شاخص اجاره‌ مسکن «دنیای اقتصاد» در ابتدای آبان ۱۴۰۴، نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران در مهر ماه، با تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، مانند شهریور، ۴۵۰هزار تومان در هر مترمربع بوده است.

براساس این شاخص، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی در فایل‌های اجاره ۲۲ منطقه پایتخت، آپارتمان‌های میان متراژ با متوسط ۸۶ مترمربع، در سطح ۲۰میلیون و ۲۰۰هزار تومان اجاره ماهانه و پول پیش ۶۰۲‌میلیون تومان باقی ماند. بررسی‌ها از تغییرات شاخص ماهانه حاکی است، با توجه به اینکه در ابتدای مهر نیز، این رقم برای اجاره ماهانه ۲۰.۲‌میلیون تومان با پول پیش حدود ۵۹۵‌میلیون تومان بوده، مشخص می‌شود، بازار اجاره تهران با تورم ماهانه اجاره «صفر»، در ثباتی نسبی به سر می‌برد. همچنین، سنجش اجاره مسکن تهران، حاکی از کاهش قابل‌توجه سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها است. تورم نقطه‌ای اجاره پایتخت براساس شاخص اجاره مسکن «دنیای اقتصاد» در مهر ماه ۲۰ درصد برآورد می‌شود، این در حالی است که در سال گذشته میزان تغییرات نقطه‌ای اجاره‌بها در بازه زمانی مشابه در حدود ۳۵درصد بوده است. اما نکته قابل‌توجه در سنجش اجاره مسکن تهران، تفاوت معنادار تورم اجاره مسکن در مقایسه با این تغییرات در کل کشور است. در حالی‌ که براساس داده‌های ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای اجاره در کل کشور ۳۴ درصد و تورم ماهانه آن ۳ درصد بوده، بازار اجاره تهران تورم ماهانه «صفر» را تجربه کرد.

 چه اتفاقی افتاد؟ ۴ پیام بازار اجاره مهر

در حالی تورم اجاره مسکن تهران با روندی کاهشی مواجه شده، که تورم عمومی با شیب تندی در حال افزایش است، به ‌طوری که براساس داده‌های مرکز آمار کشور، تورم عمومی کشور در مهر ماه ۴۸.۶ درصد بوده است. از این رو، با توجه به ارقام بررسی شده می‌توان گفت، شرایط برای مستاجران تهرانی با توجه به میزان رشد اجاره‌بها نسبت به وضعیت کل کشور تا حدودی مناسب است، هرچند اجاره‌بها بسیار سنگین و بیشتر از توان پرداختی مستاجران با توجه به سطح درآمدی آنان است. اما سوال مهمی که مطرح می‌شود این است که چرا تورم اجاره مسکن تهران از سطح تورم عمومی کمتر است؟

اگرچه در نگاه اول می‌توان علت را در عدم افزایش تورم مسکن دانست، اما با توجه به اینکه تغییرات اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است، روند کاهشی را نمی‌توان صرفا در کاهش تورم مسکن جست‌و‌جو کرد، زیرا افزایش تورم عمومی به‌طور مستقیم بر سطح هزینه‌های زندگی موجران اثر خواهد گذاشت، از این رو در سررسید قراردادهای جدید، تورم عمومی پارامتر اصلی تعیین‌کننده میزان اجاره‌بها با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد»، از بازار اجاره تهران نشان می‌دهد، رسیدن سطح تورم نقطه‌ای اجاره مسکن تهران براساس شاخص اجاره مسکن به ۲۰ درصد ناشی از ۴ تحولی است که طی یک ماه گذشته این بازار پشت سر گذاشته است. اولین پیام، عبور از فصل اجاره است؛ براساس سنت هر ساله در بازار اجاره، با عبور از فصل تابستان که بیشترین حجم معاملات در این فصل انجام می‌شود؛ حجم جا‌به‌جایی‌ها در بازار اجاره‌نشین‌ها نیز کاهش می‌یابد که این فروکش کردن حجم معاملات، احتمالا «عدم تعادل» بین عرضه و تقاضا را نیز کمتر کرده است.

روایت واسطه‌های ملکی حاکی است، با توجه به کاهش مستاجران در این فصل، موجران به‌منظور جذب مستاجر، علاوه بر عدم افزایش اجاره‌بها، مستاجران را مشمول تخفیفات قابل‌توجهی می‌کنند. دومین پیام از شاخص بازار اجاره مسکن تهران در مهرماه آن است که، هر دو سر طیف بازار اجاره، به‌دنبال تمدید اجاره‌نامه هستند و توافق برای تمدید در حال حاضر برای موجران «مطلوب» است. از این رو بر اساس روایت واسطه‌های ملکی، میزان تمدیدها در بعضی از موارد بیشتر از قراردادهای جدید است که البته با توجه به عدم ارائه آمارهای رسمی فقط بر حسب احتمالات و روایت واسطه‌های ملکی می‌توان گفت، موجرها و مستاجران هر دو به دلیل ریسک تغییر، تمدید را امن‌ترین راه می‌دانند و با توجه به اینکه به ویژه در این فصل، یافتن مستاجر جدید با کندی همراه خواهد بود، در حالت تمدید معمولا و به شکل سنتی،‌ «خواسته مستاجر» بیشتر از حالت «قرارداد جدید» مورد توجه موجر قرار می‌گیرد. پیام سوم از نبض اجاره مسکن تهران، رواج تغییر کاهشی «محل اجاره» در حال حاضر است که این بر متوسط اجاره‌بهای شهر و در نتیجه تورم اجاره اثر کاهشی دارد.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، طی یک ماه گذشته بازار اجاره مانند روند یکسال اخیر، شاهد تغییر قابل‌توجهی در کاهش محل اجاره برخی از مستاجران بوده که به‌دلیل افزایش تورم عمومی و پایین آمدن سطح درآمدها نسبت به سطح هزینه‌ها، بسیاری از مستاجران برای یافتن واحد مسکونی جدید، بالاجبار معیارها و استانداردهای انتخاب مسکن برای اجاره‌نشینی را از متراژ و سن بنا تا کوچه، محله و منطقه پایین آورده‌اند. براساس روایت واسطه‌های ملکی و تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» طی ۲ سال اخیر، بخشی از مستاجران به‌دلیل کاهش سطح معیشتی و رفاهی، قادر به تحمل سطح افزایش پول‌پیش یا بالا بردن میزان اجاره پیشنهادی موجران نبودند، از این رو، یا به آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر و سن بنای بسیار بالاتر نقل مکان کردند یا به طور کلی به تغییر محله و در اکثر مواقع، تغییر منطقه اقدام کرده‌اند. بررسی رفتار مستاجران پایتخت طی یکسال اخیر نشان می‌دهد، برخی از مستاجران در مناطق متوسط به منظور یافتن واحد مسکونی متناسب با بودجه خود به مناطق پایین تهران نقل مکان کردند.

چهارمین دلیلی که برای وضع موجود بازار اجاره تهران مطرح است، سرریز شدن ارقام اجاره مسکن بسیار بیشتر از توان اقتصادی مستاجرها است که بار سنگینی را بر کیفیت زندگی مستاجرها وارد کرده به‌طوری که توان پرداخت اجاره‌های سنگینی که طی ۶ سال گذشته به بالاترین سطح خود رسیده را ندارند. این باعث شده، ارقام اجاره مسکن از تورم بالا در این بازار حمایت نکند و همین باعث می‌شود تا مسیر برای «تمدید قرارداد با نرخ مدنظر موجرها» سخت شود، زیرا تورم عمومی که انعکاسی از رشد هزینه‌های زندگی موجران است، تعیین‌کننده تورم اجاره مسکن است.