بررسی روند سه‌ساله تورم مسکن بر اساس داده‌های بانک مرکزی

بررسی داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه که پس از یک دوره طولانی کاهش، در فروردین امسال به حدود ۳۳ درصد رسیده بود، طی شش ماه نزدیک به ۱۱ واحد درصد افزایش یافته است. این اتفاق در بازاری رخ داده که توان خرید خانه برای بسیاری از خانوار‌ها کاهش یافته و معاملات مسکن کم‌رونق است. بخشی از پاسخ را باید در ویژگی متفاوت بازار اجاره جست‌و‌جو کرد؛ بازاری که قیمت‌ها در آن با تاخیر تغییر می‌کنند و کاهش تقاضای خرید خانه الزاما به معنای کاهش هزینه سکونت نیست.

پایان یک دوره طولانی کاهش تورم

شهریور ۱۴۰۲، تورم نقطه‌به‌نقطه گروه مسکن و خدمات مرتبط به ۶۲.۴ درصد رسیده بود. پس از آن، روندی کاهشی آغاز شد که با وجود نوسان‌های مقطعی، بیش از دو سال ادامه پیدا کرد.

در مهر ۱۴۰۳، تورم نقطه‌به‌نقطه این گروه به ۴۳.۲ درصد رسید و یک سال بعد، در مهر ۱۴۰۴، تا ۳۳.۱ درصد پایین آمد. فروردین ۱۴۰۵ نیز نرخ ۳۳.۲ درصد ثبت شد.

اما از اردیبهشت امسال جهت حرکت تغییر کرد. تورم نقطه‌به‌نقطه ابتدا به ۳۵.۱ درصد رسید، در خرداد به حدود ۳۷.۷ درصد افزایش یافت و در تیرماه از مرز ۴۰ درصد گذشت. این روند در مرداد و شهریور ادامه پیدا کرد تا سرانجام در مهرماه نرخ ۴۴ درصد ثبت شد.

در نتیجه، تورم نقطه‌به‌نقطه این گروه اکنون حتی از مهر ۱۴۰۳ نیز بالاتر رفته است. این به معنای بازگشت قیمت‌ها به سطح دو سال پیش نیست؛ قیمت‌ها در تمام این مدت افزایش یافته‌اند، اما سرعت رشد سالانه آنها ابتدا کمتر شده و سپس دوباره بالا رفته است.

مهرماه؛ ترمز تورم ماهانه کشیده شد

در حالی که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن همچنان بالا می‌رود، آمار ماهانه مهر از کاهش سرعت گرانی خبر می‌دهد.

تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط در تیرماه امسال به ۵.۹ درصد رسیده بود؛ یکی از بالاترین نرخ‌های ثبت‌شده در داده‌های موجود از بهمن ۱۴۰۱. پس از آن، سرعت افزایش قیمت‌ها کمتر شد. تورم ماهانه در مرداد به ۵.۶ درصد، در شهریور به ۵.۱ درصد و در مهر به ۳ درصد رسید.

این کاهش درست در ماهی اتفاق افتاده که تورم عمومی دوباره شتاب گرفته است. براساس گزارش بانک مرکزی، تورم ماهانه کل کالا‌ها و خدمات مصرفی از ۳.۹ درصد در شهریور به ۴.۶ درصد در مهر افزایش یافت. به این ترتیب، قیمت‌های گروه مسکن و خدمات مرتبط در مهر با سرعت کمتری نسبت به ماه قبل بالا رفتند، اما قیمت کالا‌ها و خدمات در مجموع اقتصاد با سرعت بیشتری افزایش پیدا کردند.

این تفاوت یک نکته مهم دارد: کاهش تورم ماهانه به معنای ارزان شدن نیست. وقتی نرخ تورم ماهانه ۳ درصد است، یعنی هزینه‌های این گروه همچنان در حال افزایش است؛ فقط نه به تندی ماه‌های قبل.

چرا تورم نقطه‌به‌نقطه هنوز بالا می‌رود؟

برای فهم تفاوت دو شاخص، باید دید هر کدام چه چیزی را اندازه می‌گیرند.

تورم ماهانه، قیمت‌ها را با ماه قبل مقایسه می‌کند. تورم نقطه‌به‌نقطه، اما می‌گوید قیمت‌ها نسبت به همان ماه در سال گذشته چقدر تغییر کرده‌اند.

در مهر ۱۴۰۴، تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط ۲.۷ درصد بود. این رقم در مهر امسال به ۳ درصد رسید. بنابراین، با وجود کاهش تورم ماهانه نسبت به شهریور، افزایش قیمت در مهر امسال همچنان اندکی بیشتر از مهر پارسال بوده است.

همین اختلاف کافی است تا تورم نقطه‌به‌نقطه از ۴۳.۶ درصد در شهریور به ۴۴ درصد در مهر برسد.

پس بالا رفتن تورم نقطه‌به‌نقطه الزاما به این معنا نیست که قیمت‌ها در آخرین ماه با سرعت بیشتری افزایش یافته‌اند. ممکن است سرعت افزایش قیمت نسبت به ماه قبل کمتر شده باشد، اما، چون این افزایش از ماه مشابه پارسال بیشتر است، نرخ نقطه‌به‌نقطه همچنان بالا برود.

تورمی که دیر به قرارداد اجاره می‌رسد

قیمت بسیاری از کالا‌ها ممکن است در فاصله چند روز تغییر کند. اجاره خانه، اما معمولا چنین نیست. مستاجری که قرارداد یک‌ساله دارد، تا موعد تمدید با همان شرایط قبلی زندگی می‌کند. زمانی که قرارداد تازه می‌شود، افزایش هزینه‌های ماه‌های گذشته می‌تواند یک‌باره در اجاره جدید خود را نشان دهد.

این تاخیر، یکی از ویژگی‌های شناخته‌شده تورم اجاره است. در پژوهش‌های اقتصادی مربوط به بازار مسکن نیز توضیح داده شده که قرارداد‌های بلندمدت و تمدید تدریجی آنها باعث می‌شود تغییرات اجاره‌بها با فاصله زمانی در شاخص‌های تورمی دیده شود.

برای مثال، فرض کنیم در یک دوره قیمت‌ها به‌شدت افزایش یافته، اما قرارداد اجاره یک خانوار هنوز تمدید نشده است. چند ماه بعد، حتی اگر سرعت تورم عمومی کاهش پیدا کرده باشد، صاحبخانه ممکن است هنگام تمدید قرارداد افزایش بیشتری مطالبه کند. به این ترتیب، بخشی از فشار تورمی گذشته تازه وارد هزینه ماهانه مستاجر می‌شود.

در داده‌های بانک مرکزی نیز نکته‌ای وجود دارد که بررسی این سازوکار را ضروری می‌کند. تورم ماهانه کل اقتصاد در اردیبهشت ۱۴۰۵ به ۸.۵ درصد رسید، اما تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط در تیرماه، دو ماه بعد، به ۵.۹ درصد افزایش یافت.

وقتی خانه مشتری ندارد، اجاره چرا بالا می‌رود؟

رکود خریدوفروش مسکن الزاما به معنای کاهش تقاضا برای اجاره خانه نیست. خانواری که توان خرید آپارتمان ندارد، همچنان به جایی برای زندگی نیاز دارد. حتی ممکن است ناچار شود مدت بیشتری مستاجر بماند.

از طرف دیگر، موجران فقط به وضعیت معاملات همان ماه نگاه نمی‌کنند. قیمت ملک، هزینه نگهداری ساختمان، تورم عمومی و بازدهی سایر دارایی‌ها نیز می‌تواند بر انتظارات آنها درباره اجاره اثر بگذارد.

اما این انتظارات همیشه به قرارداد واقعی تبدیل نمی‌شود. صاحبخانه ممکن است افزایش بیشتری بخواهد، ولی مستاجر توان پرداخت آن را نداشته باشد. در چنین شرایطی، بخشی از افزایش پیشنهادی ممکن است در مذاکره تعدیل شود یا ملک برای مدتی بدون مستاجر بماند.

به همین دلیل، میان افزایش قیمت مورد انتظار موجر و اجاره‌ای که سرانجام در قرارداد ثبت می‌شود، تفاوت وجود دارد.

کاهش قدرت خرید خانوار‌ها می‌تواند سرعت رشد اجاره‌های توافق‌شده را محدود کند، اما لزوما باعث کاهش اجاره‌بها نمی‌شود. این همان وضعیتی است که در آن فشار هزینه‌های زندگی ادامه دارد، ولی توان مالی مستاجران اجازه افزایش بیشتر را نمی‌دهد.

هزینه سکونت در مسیر تازه‌ای قرار گرفته است؟

آمار مهرماه دو پیام متفاوت دارد. از یک طرف، تورم ماهانه گروه مسکن و خدمات مرتبط برای سومین ماه پیاپی کاهش یافته و از ۵.۹ درصد در تیر به ۳ درصد در مهر رسیده است. از طرف دیگر، تورم نقطه‌به‌نقطه این گروه طی شش ماه از حدود ۳۳ به ۴۴ درصد افزایش یافته است.

برای خانوارها، نتیجه هر دو روند در هزینه زندگی دیده می‌شود. کاهش تورم ماهانه به معنای کمتر شدن سرعت افزایش هزینه‌هاست، نه بازگشت اجاره و سایر مخارج سکونت به قیمت‌های قبلی.

اقتصاد مسکن نیز به تغییرات قیمت با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. قرارداد‌های اجاره در طول سال تمدید می‌شوند، تصمیم‌های سازندگان به آینده بازار وابسته است و خانوار‌ها با محدودیت درآمد و قدرت خرید روبه‌رو هستند. به همین دلیل، حتی زمانی که تورم عمومی تغییر مسیر می‌دهد، هزینه‌های مرتبط با مسکن ممکن است بلافاصله از آن پیروی نکنند.

اکنون باید دید کاهش تورم ماهانه در آبان و ماه‌های بعد نیز ادامه پیدا می‌کند یا نه. اگر سرعت افزایش قیمت‌ها پایین بماند، می‌تواند به‌تدریج روند تورم نقطه‌به‌نقطه را هم تغییر دهد؛ هرچند نتیجه به نرخ‌های ماه‌های آینده و مقایسه آنها با سال گذشته بستگی دارد.