فرمول افزایش عوارض ساخت در تهران رمزگشایی شد

شورای شهر با «پیشنهاد شهرداری تهران» برای افزایش عوارض ساخت مسکن به میزان میانگین ۲۷درصد در سال۱۴۰۴ موافقت کرد. فرمول پیچیده محاسبه عوارض ساخت‌وساز اما نشان می‌دهد، نرخ رشد هزینه‌ای که فعالان ساختمانی باید برای دریافت جواز ساخت در سال آینده بپردازند، بیش از این رقم است. این فرمول البته روز گذشته محل نقد و پرسش اعضای شورای ‌شهر از مدیران شهرداری قرار گرفت. با این حال بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» مشخص می‌کند، ضرایب قابل توجهی برای «عوارض فروش تراکم بیشتر از طرح تفصیلی» و «عوارض تغییر کاربری» در نظر گرفته شده است.

شورای شهر تهران افزایش ۲۷ درصدی عوارض ساخت‌‌‌وساز واحدهای مسکونی برای سال آینده را تصویب کرد؛ این در حالی بود که در بودجه شهرداری سهم عوارض ساخت‌‌‌وساز در درآمد سال آینده شهرداری ۵۱‌درصد زیاد شده است. در چنین شرایطی رشد درآمد شهرداری از محل فروش عوارض در صورتی محقق می‌شود که سال آینده بر تعداد ساخت‌‌‌وسازها در شهر تهران افزوده شود یا شهرداری بتواند با اخذ جریمه از سازندگان این افزایش را محقق کند.  این در حالی است که بخش ساخت‌‌‌وساز  کشور و شهر تهران با رکود سنگینی مواجه است، بعید است که افزایش صدور پروانه ساختمانی محقق شود. در عین حال افزایش ۲۷ درصدی عوارض با رشد هزینه ساخت‌‌‌وساز می‌تواند رکود این صنعت را تشدید کند. البته مدیران شهری معتقدند که سازندگان مشکلی با عوارض ساخت‌‌‌وساز ندارند، چرا که سهم این عوارض در کل هزینه ساخت‌‌‌وساز بسیار محدود است. گزاره‌‌‌ای که گزارش «دنیای‌اقتصاد» آن را نقض می‌کند.

سهم واقعی عوارض در قیمت خانه؟

شورای شهر تهران در جلسه روز گذشته خود با افزایش متوسط ۲۷ درصدی عوارض ساخت‌‌‌وساز برای سال ۱۴۰۴ موافقت کرد؛ این در حالی بود که در بودجه سال ۱۴۰۳ شهرداری تهران با هدف تشویق ساخت‌‌‌وساز و کاهش هزینه تولید ساختمان، سقف رشد عوارض ساخت‌‌‌وساز برابر ۱۹‌درصد درنظر گرفته شده بود. درحالی که برخی اعضای شورای شهر تهران مخالف افزایش ۲۷درصدی عوارض ساخت‌‌‌وساز بوده و معتقد بودند که این رشد قابل ‌توجه در عوارض با افزایش هزینه ساخت‌‌‌وساز عاملی در جهت گرانی بیشتر خانه می‌شود؛ اما موافقان و نماینده شهرداری در این جلسه به سهم محدود عوارض ساخت‌‌‌وساز در قیمت نهایی خانه تاکید داشتند و عنوان کردند که با توجه به سهم محدود عوارض در متوسط قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران، این رشد تاثیر محسوسی بر قیمت نهایی برجای نمی‌‌‌گذارد.

حمیدرضا صارمی معاون شهرسازی شهرداری تهران در این جلسه متوسط هزینه عوارض ساخت‌‌‌وساز برای ساختمان‌‌‌های ۵ طبقه را اعلام کرد و در ادامه نسبت این عوارض را به قیمت نهایی هر مترمربع خانه در شهر تهران به استناد داده متوسط قیمت خانه در شهر تهران بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در مرداد امسال (۸۶ میلیون مترمربع) برای مناطق مختلف شهر تهران قرائت کرد. متوسط نرخ عوارض در ۲۲ منطقه شهر تهران برابر ۹۵۵‌هزار تومان بود. وی افزود: متوسط هزینه عوارض از قیمت نهایی هر مترمربع خانه در شهر تهران حدود ۲‌درصد است؛ این رقم در مناطق جنوبی شهر کمتر از یک‌درصد و در مناطق شمالی بیش از یک‌درصد است.

درحالی معاون شهرسازی شهرداری «نسبت عوارض به قیمت نهایی هر متربع خانه» را به‌‌‌عنوان معیار اثرگذاری عوارض در هزینه ساخت‌‌‌وساز مطرح کرد که این رویه غیر‌معمول است. به شکل معمول نسبت عوارض ساخت‌‌‌وساز باید با متوسط هزینه ساخت مقایسه شود؛ به این ترتیب هزینه عوارض ساخت‌‌‌وساز به ۵‌درصد هزینه ساخت‌‌‌ می‌‌‌رسد که چندان رقم پایینی شمرده نمی‌شود. در عین حال باید تاکید کرد که عوارض صدور پروانه تنها عوارض دریافتی از سوی شهرداری نیست، سازنده در هنگام تکمیل ملک نیز باید هزینه پایان کار را پرداخت کند؛ بنابراین این رقم نیز بر هزینه‌‌‌های سازنده اضافه می‌شود.  همچنین در مصوبه عوارض ساختمانی شورای شهر آمده است در صورتی که حداکثر تراکم ساختمانی از طرح تفصیلی منطقه مورد نظر بیشتر شود، میزان عوارض با ضریب Cf محاسبه می‌شود که این ضریب، ۳ تا ۳۰ برابر است. در شرایط کنونی عمده ساخت‌‌‌وسازها از تراکم طرح تفصیلی بیشتر است؛ بنابراین سهم هزینه عوارض از قیمت نهایی بیش از ۲‌درصد و از هزینه ساخت‌‌‌وساز بیش از ۵‌درصد خواهد بود.  همچنین در بخش دیگری از مصوبه عوارض ساختمانی شورای شهر آمده است که برای تبدیل پهنه  G (سبز) به پهنه مسکونی (R) ضریب ۹ برابری بر عوارض ساخت‌‌‌وساز وضع می‌شود؛ فارغ از درست یا غلط بودن صدور مجوز ساخت‌‌‌وساز در پهنه‌‌‌های سبز، این ضریب نیز می‌تواند هزینه ساخت‌‌‌وساز را در این پهنه‌‌‌ها به شدت افزایش دهد و محاسبه سهم ۲درصدی عوارض بر قیمت نهایی خانه در شهر تهران را خلاف واقع کند.

عدم تطبیق بودجه ساخت‌‌‌وساز با رشد نرخ تراکم

روز گذشته شورای شهر تهران منابع درآمد و بودجه شهرداری را نیز به تصویب رساند؛ مطابق داده‌‌‌های ارائه شده در این جلسه، پیش‌بینی شد که درآمد شهرداری از عوارض ساخت‌‌‌وساز برای سال آینده به ۵۶ همت برسد. این در حالی است که درآمد امسال شهرداری از عوارض ساخت‌‌‌وساز در بودجه و متمم بودجه مجموعا ۳۷ همت بود. بنابراین انتظار می‌رود که در بودجه شهرداری برای سال آینده درآمد از محل عوارض ساخت‌‌‌وساز ۵۱‌درصد زیاد شود؛ این درحالی است که شورای شهر عوارض اسمی ساخت‌‌‌وساز را رشد ۲۷درصدی داده است.

پیش‌بینی افزایش ۵۱ درصدی درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت‌‌‌وساز با درنظر گرفتن رشد ۲۷درصدی عوارض ساخت‌‌‌وساز تنها در صورتی محقق می‌شود که حجم ساخت‌‌‌وساز در شهر تهران در سال آینده نسبت به امسال ۲۰‌درصد زیاد شود. این در حالی است که با توجه به رکود سنگین حاکم بر بخش ساخت‌‌‌وساز بعید است که این پیش‌بینی محقق شود. در چنین شرایطی شهرداری تنها در صورتی می‌تواند رشد ۵۱‌درصدی درآمد را محقق کند که روی دریافت جریمه از عوارض‌‌‌های بیش از طرح تفصیلی حساب باز کند یا با روش‌های مختلفی متوسط افزایش ۲۷‌درصدی عوارض اجرایی نشود.

بساز و بفروش‌ها موافق عوارض ساخت‌‌‌وساز هستند؟

در جریان جلسه روز گذشته شورای شهر تهران مهدی چمران رئیس شورای شهر عنوان کرد: بسازوبفروش‌ها مشکلی با عوارض ساخت‌‌‌وساز ندارند؛ وی گفت: سهم عوارض ساخت‌وساز از هزینه تمام‌‌‌شده ساخت مسکن زیر ۵‌درصد است و تا جایی که می‌‌‌دانم، سازنده‌‌‌ها مشکلی با عوارض ندارند. وی گفت: وقتی با بساز و‌بفروش‌ها جلسه می‌‌‌گذاریم، ‌‌‌ اتفاقا آنها می‌‌‌گویند «نیامدن ما به بازار ساخت به خاطر عوارض نیست بلکه به خاطر وضعیت اقتصاد کشور و اقتصاد شهر است». درحالی که رئیس شورای شهر تهران معتقد است که سازندگان اعتراضی به نرخ عوارض ندارند؛ اما بررسی‌‌‌های میدانی دنیای اقتصاد از فعالان صنعت ساخت‌‌‌وساز موضوع دیگری را نشان می‌دهد.

بخشی از سازندگان می‌‌‌گویند دریافت عوارض ساخت‌‌‌وساز در هنگام صدور پروانه ساختمانی به شدت بر قدرت نقدینگی آنها اثر منفی دارد و خواهان پرداخت این عوارض به شکل پلکانی در حین ساخت و تکمیل آن هستند. به‌‌‌عنوان مثال عوارض معمول ساخت یک آپارتمان ۵ طبقه با متراژ متوسط ۱۰۰ متری در منطقه ۵ تهران (منطقه پرمعامله مسکن در شهر تهران) با درنظر گرفتن نرخ عوارض سال ۱۴۰۳ حداقل ۲میلیارد تومان است. این رقم خلاف گفته مسوولان حوزه شهری چندان کم نیست و قطعا بر قدرت نقدینگی سازندگان اثر منفی برجای می‌‌‌گذارد. این در حالی است که در شرایط کنونی با توجه به شرایط تورمی، نقدینگی سازندگان به شدت کاهش یافته است.

در حالی شهرداری تهران هر سال در بودجه‌‌‌نویسی خود بر دریافت عوارض از ساخت‌‌‌وساز تاکید ویژه دارد که در دنیا عمده عوارض شهری از بهره‌‌‌بردار اخذ می‌شود. درواقع در دنیا عمده عوارض پس از تکمیل ساخت اخذ می‌شود و به این ترتیب شرایط برای تسهیل ساخت‌‌‌وساز فراهم می‌شود. در عین حال شهرداری‌‌‌های شهرهای بزرگ دنیا بخش عمده‌‌‌ای از درآمد خود را از محل شارژ شهری تامین می‌کنند؛ اما این محل‌درآمد در شهرداری‌‌‌های کشور محلی از اعراب ندارد.

شفاف‌‌‌سازی نحوه محاسبه عوارض

برخی از اعضای شورای شهر تهران در جلسه روز گذشته شورای شهر نسبت به عدم شفاف‌‌‌سازی شهرداری نسبت به چگونگی محاسبه عوارض ساخت‌‌‌وساز انتقاد کرده و عنوان کردند: تقریبا ۳ سال است که شهرداری موظف به ایجاد ماشین‌‌‌حساب محاسبه عوارض و قرار دادن آن در معرض دید شهروندان شده، به نحوی که هر شهروند بتواند نرخ عوارض خود را در این ماشین‌‌‌ حساب محاسبه کند. با وجود این هنوز شاهد رونمایی از ماشین حساب شهرداری نیستیم. برخی از اعضای شورای شهر این رویه را عاملی در جهت محاسبه نادرست عوارض عنوان کرده و خواستار آن شدند که هر چه سریع‌تر ماشین حساب عوارض در معرض استفاده عموم قرار گیرد.

در این جلسه صارمی معاون شهرداری از تکمیل کار ایجاد ماشین‌‌‌حساب شهرداری خبر داد و وعده داد که به زودی این ماشین حساب در اختیار شهروندان قرار می‌گیرد.