اجاره‌‌‌‌بها چطور محاسبه می‌شود؟/ آیا اجاره‌‌‌‌بها عادلانه است؟

دفتر اسکان بشر ملل متحد –هبیتات- معتقد است که سیاستگذاران تا پیش از اعمال سیاست‌‌‌‌هایی در بازار اجاره و تدوین قوانین موجرها و مستاجرها باید مسائل کلیدی در این زمینه را در نظر بگیرند، سپس اقدام به برنامه‌‌‌‌ریزی، سیاستگذاری و مدیریت در موضوع اجاره کنند. اولین مساله‌ای که باید درنظر داشت این است که همه مالکیت خانه را ترجیح نمی‌‌‌‌دهند. اگرچه اکثر خانواده‌‌‌‌ها می‌‌‌‌خواهند صاحب‌خانه شوند و ترجیحات اکثر مردم داشتن خانه‌‌‌‌های اشتراکی و اجاره به سمت مالکیت است.

اینکه چرا مردم می‌‌‌‌خواهند صاحبخانه شوند، دلیلش را باید در این دانست که در بسیاری از کشورها، مالکیت خانه یک «انتخاب مالی بسیار معقول» است. به این معنا که به افراد اجازه می‌دهد سرمایه‌‌‌‌گذاری کنند و از آن عایدی به دست بیاورند. با این حال در کشورهایی که با مالیات‌‌‌‌های ملکی، مسیر سرمایه‌‌‌‌گذاری ملکی، مشخص است، مالکان به دنبال راهی برای استفاده دو منظوره از خانه هستند، هم سرمایه‌‌‌‌گذاری و هم مصرف. بسیاری از دولت‌‌‌‌ها به هزینه پرداخت وام مسکن یارانه می‌دهند. اگر مالکیت راهی به سوی سود مالی ارائه دهد، مسلما مردم می‌‌‌‌خواهند مالک باشند.

بسیاری از مردم تصمیم می‌‌‌‌گیرند که بلافاصله صاحب‌خانه نشوند. بسیاری از آنها این کار را نمی‌‌‌‌کنند؛ زیرا توانایی مالی ندارند. برای برخی نیز مالکیت با نیازهای فوری آنها مطابقت ندارد. آنها جوان هستند و نمی‌‌‌‌خواهند بار مالکیت خانه را تحمل کنند. آنها مجرد هستند و می‌‌‌‌خواهند در نزدیکی محل کار زندگی کنند. آنها بچه دارند و محل اقامت اجاره‌‌‌‌ای آنها ممکن است شلوغ باشد اما آنها نمی‌‌‌‌خواهند در یک محله بدون خدمات دور از مدارس زندگی کنند. آنها دوست دارند مالکیت داشته باشند اما باید پس‌‌‌‌انداز خود را در یک کسب و کار بگذارند. به طور خلاصه در میزان تمایل مردم عادی به مالکیت اغراق شده است و این انتخاب از طریق سیاست دولت‌‌‌‌ها که برای مسکن ملکی، کارهای حمایتی انجام می‌دهند، مخدوش شده است.

مساله کلیدی دوم این است که «آیا اجاره‌‌‌‌بها عادلانه است یا ناعادلانه؟.» اجاره اغلب به عنوان ناعادلانه مورد انتقاد قرار گرفته است. در اکثر شهرهای کشورهای در حال توسعه، این‌طور نیست. اکثریت قریب به اتفاق صاحب‌خانه‌‌‌‌ها در مقیاس کوچک فعالیت می‌کنند. بسیاری از مالکان خود فقیر هستند و شامل بسیاری از افرادی می‌شود که به تدریج مسکن خودیاری خود را برای اسکان مستاجران گسترش داده‌‌‌‌اند. این افراد درآمدی مشابه مستاجران خود دارند.امروزه تعداد کمی از صاحب‌خانه‌‌‌‌های ثروتمند به فقرا اجاره می‌دهند. آنها به مستاجران ثروتمند اجاره می‌دهند. صاحب‌خانه‌‌‌‌های فقیر به مستاجران فقیر اجاره می‌دهند و عموما از یک گروه درآمدی هستند. اگر نابرابری به عنوان یک موضوع سیاستی در نظر گرفته شود، پس این نابرابری در دسترسی به مالکیت خانه است که باید مورد توجه قرار گیرد، نه نابرابری بین مالکان و مستاجران آنها. هنگامی که سیستم مسکن، افراد را به خرید تشویق می‌کند و حتی سود بهتری را برای کسب سود سرمایه از مالکیت خانه به ارمغان می‌‌‌‌آورد، در حالی که فقرا قادر به خرید خانه خود نیستند، قطب‌‌‌‌بندی اجتماعی تشدید می‌شود.

در واقع، این سیاست‌‌‌‌های مسکن با طرفداری از مالکیت خانه است که ناعادلانه است. اکثر دولت‌‌‌‌ها، سیاست‌‌‌‌های مسکن را طراحی کردند که به‌‌‌‌طور ناعادلانه به نفع مالکیت خانه باشد. طرح‌‌‌‌های اعتباری در سراسر جهان در حال توسعه هستند تا افراد بیشتری را تشویق به ورود به مالکیت خانه کنند. هیچ مشکلی در تشویق مالکیت خانه وجود ندارد، مشروط بر اینکه این امر به کسانی که مایل به مالکیت نیستند آسیب نرساند.  دیگر مساله کلیدی برای سیاستگذاری در موضوع اجاره توجه به روابط موجر و مستاجر است. همان‌طور که همه صاحب‌خانه‌‌‌‌ها شیطان نیستند، همه مستاجران نیز فرشته نیستند. مستاجران می‌توانند با ناتوانی در پرداخت اجاره‌‌‌‌بها و عدم‌مراقبت مناسب از آپارتمان خود، از مالکان و (غیر مستقیم) مستاجران دیگر سوءاستفاده کنند.

تصور متعارف این است که صاحب‌خانه‌‌‌‌ها از مستاجران و مستاجران از صاحب‌خانه‌‌‌‌ها متنفرند. بدون شک، این گاهی اوقات درست است. با این حال، اغلب اوقات اغراق‌‌‌‌آمیز است، اما باید دید چه منابعی باعث تنش میان موجر و مستاجرها می‌شود و برخی صاحب‌خانه‌‌‌‌ها شکایت دارند که مستاجرانشان به خوبی از محل اقامت مراقبت نمی‌‌‌‌کنند، اجاره ماهانه خود را دیر پرداخت می‌کنند و درک نمی‌‌‌‌کنند که افزایش هزینه‌‌‌‌های آب و برق، نگهداری و تعمیرات، افزایش اجاره‌‌‌‌بها را ضروری می‌کند. مستاجران نیز شکایت دارند که صاحب‌خانه‌‌‌‌هایشان مسکن را نگهداری نمی‌‌‌‌کنند، در هنگام خرابی اشیا را تعمیر نمی‌‌‌‌کنند، هزینه خدمات را زیاد می‌‌‌‌گیرند، اجاره را بدون اخطار افزایش می‌دهند، زمانی که اجاره کمی دیر پرداخت می‌شود آنها را به تخلیه تهدید می‌کنند یا در هنگام نقل مکان، ودیعه‌ها را به سختی بازمی‌‌‌‌گردانند.

با این حال، بدون انکار وجود تنش، روابط بین اکثر مالکان و مستاجران منطقی است. در برخی موارد، صاحب‌خانه‌‌‌‌ها تنها با پذیرش مستاجرانی که توسط افرادی که می‌شناسند معرفی شده‌‌‌‌اند، از مشکلات جلوگیری می‌کنند. اما در موارد دیگر، مالکان از استراتژی متفاوتی استفاده می‌کنند. آنها فعالانه به دنبال جذب غریبه‌‌‌‌ها یا افرادی از نژاد، ملیت یا قبیله متفاوت هستند. آنها نمی‌‌‌‌خواهند خیلی به مستاجران خود نزدیک شوند. آنها امیدوارند با ایجاد یک رابطه اقتصادی برد-برد‌مانند، مستاجران را تشویق کنند تا از ملک مراقبت کنند، به شرایط اجاره احترام بگذارند و در صورت درخواست ترک کنند.

چهارمین مساله کلیدی اخراج مستاجران است. مستاجران معمولا ترس از تخلیه را ابراز می‌کنند، در حالی که مالکان از دشواری اخراج مستاجران مشکل‌‌‌‌دار شکایت دارند. هر دو طرف فضیلتی در کنار خود دارند. روابط رضایت‌بخش مالک و مستاجر باید بر اساس درجه‌‌‌‌ای از اعتماد متقابل باشد. اگر هر یک از طرفین از آنچه که به عنوان رفتار معقول تلقی می‌شود منحرف شود، در این صورت می‌توان ادعای موافق یا مخالف اخراج را مطرح کرد. اگر مستاجران مورد سوءاستفاده قرار می‌‌‌‌گیرند، باید از آنها محافظت شود. اگر مالکان قربانی شوند باید به آنها کمک کرد.

موارد زیادی وجود دارد که صاحب‌خانه‌‌‌‌ها مستاجران را به طور ناعادلانه بیرون می‌کنند؛ مثلا مالکانی که مستاجران قابل اعتماد را بدون هشدار کافی بیرون کرده یا آنها را پس از مدت کوتاهی در پرداخت اجاره بیرون می‌اندازند یا به دلیل اینکه خانواده مستاجر در انتظار فرزند هستند، آنها را اخراج می‌کنند. مالکان باید به شدت از انجام چنین اقداماتی منصرف شوند. به همین ترتیب، مصادیق زیادی از سوءاستفاده مستاجران از اعتماد مالکان وجود دارد. آنها حتی در صورت داشتن پول، اجاره خود را نمی‌‌‌‌پردازند، سر و صدای زیادی به راه می‌اندازند که همسایه‌‌‌‌ها را ناراحت می‌کند یا به ملک آسیب می‌‌‌‌رساند. چنین مستاجرانی مستحق اخراج هستند.

معضل واقعی زمانی پیش می‌‌‌‌آید که مستاجران نتوانند اجاره‌‌‌‌بها را پرداخت کنند. بیکاری، بیماری یا دلایل دیگری که باعث می‌شود یک خانواده مستاجر درآمد خود را از دست داده باشد، شایستگی همدردی دارد. اما از آنجا که مالکان فقیر برای دور نگه داشتن خود از فقر به اجاره‌‌‌‌بها وابسته هستند، این آنها نیستند که باید هزینه عدم‌پرداخت را متحمل شوند. دولت‌‌‌‌های ثروتمند می‌توانند با پرداخت یارانه به فقیرترین مستاجران مشکل را حل کنند.

فرمول اقتصادی بازار اجاره

موضوع مهم دیگری که سیاستگذاران باید به آن توجه داشته باشند این است که مسکن اجاره‌‌‌‌ای، امکان تحرک بازار را فراهم می‌کند. یک بازار مسکن که به خوبی کار می‌کند باید به مردم اجازه دهد هنگامی که شرایط خودشان یا محیط کلی تغییر می‌کند خانه خود را تغییر دهند. توانایی جابه‌جایی یک فضیلت است و مسکن استیجاری به طور کلی اجازه چنین حرکتی را می‌دهد. این نفع عمومی جامعه است که یک سیستم مسکن ایجاد کند که به افراد اجازه دهد مسکنی متناسب با نیازهایشان در هر مقطعی از زندگی خود پیدا کنند. در چنین سیستم مسکنی، توانایی جابه‌جایی از یک خانه به خانه دیگر، از شهری به شهر دیگر، از یک خانه کوچک به یک خانه بزرگ و بالعکس، حیاتی است. تحرک تنها زمانی مشکل‌‌‌‌ساز می‌شود که افراد مجبور به حرکت نزولی (رفتن به آپارتمان یا محله‌‌‌‌ای بدتر ناشی از فقر اقتصادی) شوند، در حالی که نمی‌‌‌‌خواهند.

اگر تاکید بیش از حد بر تامین امنیت کامل تصدی مستاجران بدون توجه به طرف دیگر این بازار شود، احتمالا یکی از مزایای اصلی مسکن استیجاری، همراه با بخش عمده‌‌‌‌ای از عرضه، تحت برخی از سیاست‌‌‌‌های کنترل اجاره از بین می‌رود. به عنوان مثال در مکزیکو سیتی، مستاجران اجازه دارند برای مدت طولانی با حداقل اجاره بمانند. آنها به دلیل حداقل اجاره‌‌‌‌بها جابه‌جا نمی‌‌‌‌شوند و فضایی را اشغال می‌کنند که خانوارهای نیازمند بیشتر از آن بهتر استفاده می‌کنند.مساله کلیدی مهم دیگر این است که در واقعیت اقتصاد، سطح اجاره‌‌‌‌بها خیلی بالا نیست، بلکه این سطح فقر است که بالاست. مستاجران طبیعتا از بالا بودن اجاره‌‌‌‌بها و مالکان از پایین بودن آن شکایت دارند. در طول سال‌ها، نمونه‌‌‌‌هایی از مالکان که از مستاجران استثمار می‌کنند کم نبوده است. به همین ترتیب، و به‌ویژه پس از معرفی کنترل‌‌‌‌های اجاره، موارد بسیاری وجود دارد که اجاره‌‌‌‌بها به وضوح بسیار پایین بوده است.

متخصصان مسکن اجاره‌‌‌‌ای پیشنهاد می‌کنند که بازده ماهانه منطقی از اجاره حدود یک‌درصد قیمت فروش بازار واحد باشد. این واقعیت که سطوح اجاره به قیمت ملک مرتبط است به این معنی است که با افزایش ارزش زمین و تحت‌تاثیر نیروهای اقتصادی بر قیمت ملک، اجاره‌‌‌‌بها می‌تواند افزایش یابد. این نیروهای بازار، خانه‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌ای رسمی را از دسترس اکثر خانوارهای فقیر دور می‌کند. اما اگر قانون یک‌درصد قیمت‌ها را رد کنند، یک جایگزین قانونی دیگر یعنی ۲۵درصد از بودجه ماهانه خانوار مطرح می‌شود. زمانی که یک خانواده بیش از یک چهارم درآمد ماهانه خود را صرف اجاره خانه کند، مسکن در استطاعت نخواهد بود. متاسفانه، این پیشنهاد معنای خود را در نردبان اقتصادی از دست می‌دهد، زیرا یک چهارم درآمد بسیار پایین، بازده مناسبی را برای هیچ صاحب‌خانه‌‌‌‌ای فراهم نمی‌‌‌‌کند.هیچ‌کدام از این قوانین مشکل واقعی درآمدهای ناکافی را حل نمی‌‌‌‌کند.

اگر صاحب‌خانه بخواهد از خانه به خوبی نگهداری کند، باید سطح معینی از اجاره‌‌‌‌بها پرداخت شود. اگر مستاجر قرار است در مسکن مناسب زندگی کند، باید درآمد مشخصی به دست آورد. ویژگی تاسف‌بار اکثر شهرهای کشورهای در حال توسعه این است که افراد زیادی درآمد بسیار پایینی دارند. در چنین شرایطی اجاره‌‌‌‌ها به طور همزمان بسیار پایین و بسیار بالا هستند. صاحبخانه‌‌‌‌ها مبلغ کافی برای تامین مسکن مناسب یا به اندازه کافی برای دور نگه داشتن خانواده‌‌‌‌های خود از فقر دریافت نمی‌‌‌‌کنند. در عین حال، مستاجرانی که درآمد بسیار پایینی دارند، مجبورند نسبت بالایی از درآمد خود را به عنوان اجاره بپردازند. مشکل در سطح اجاره نیست، بلکه در فقر است.موضوع کلیدی دیگری که مطرح می‌شود، کیفیت مسکن استیجاری است.

شرایط زندگی در بسیاری از کلبه‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌ای غیررسمی در تیکا و همچنین در نایروبی، وحشتناک است. تعداد کمی از خانوارها بیش از یک اتاق دارند و امکانات بهداشتی در بسیاری از موارد کاملا وجود ندارد. نگهداری وجود ندارد و رویه‌‌‌‌های مالکان برای جمع‌‌‌‌آوری اجاره بی‌‌‌‌رحمانه است. بسیاری از خانواده‌‌‌‌ها به دلیل داشتن اولویت‌های بالاتر از مسکن، آماده‌‌‌‌اند تا وضعیت اسکان ضعیف را تحمل کنند. اما بسیاری از فقیرترین افراد حق انتخاب بسیار کمی دارند. آنها هرجا که بتوانند زندگی می‌کنند، هرچند شرایط بد باشد. واضح است که هیچ کس نمی‌تواند منکر این باشد که این کاملا نامطلوب است، اما اگر چنین مسکنی تخریب شود، فقط منجر به آوارگی و بی‌خانمانی می‌شود. خوشبختانه، گروهی از مستاجران می‌توانند هزینه‌‌‌‌های اسکان را تحمل کنند و تحقیقات نشان می‌دهد که آنها سرپناه خود را با دقت انتخاب می‌کنند. محله‌‌‌‌هایی با ارتباطات حمل‌ونقل خوب یا نزدیک به مراکز شغلی معمولا در بین مستاجرین محبوب هستند. سکونتگاه‌‌‌‌های دارای خدمات قبل از آنهایی که در حاشیه بدون خدمات هستند انتخاب می‌‌‌‌شوند.

بسیاری از مالکان نیز در مسکن‌‌‌‌های ابتدایی به‌ویژه در شهرک‌‌‌‌های خودیاری تازه تاسیس زندگی می‌کنند. این گونه سکونتگاه‌‌‌‌ها (غیررسمی) فاقد خدمات بوده و در ابتدا کیفیت پناهگاه نامناسب است.هشتمین مساله کلیدی برای سیاستگذاری در موضوع اجاره این است که اجاره یک نفر، درآمد دیگری است. مستاجران به وضوح از پرداخت اجاره‌‌‌‌بها ناراحت هستند. با وجود این، این اجاره اغلب منبع اصلی درآمد برای سایر افراد فقیر است. تحقیقات نشان می‌دهد که اکثر صاحب‌خانه‌‌‌‌ها فقط اندکی ثروتمندتر از مستاجران خود هستند و گاهی اوقات مستاجران مرفه‌‌‌‌تر هستند؛ زیرا هر دو شریک زندگی درآمد دارند و هنوز بچه‌‌‌‌دار نشده‌اند. «سن» یک شکاف مهم بین مستاجران و صاحب‌خانه است. جوانان معمولا اجاره می‌دهند یا به اشتراک می‌‌‌‌گذارند، اما پس از سال‌ها یا با بچه‌‌‌‌دار شدن به سمت مالکیت خانه می‌‌‌‌روند. صاحب‌خانه‌‌‌‌های خودیاری معمولا مسن‌‌‌‌تر هستند، زیرا زمان لازم برای ساختن محل اقامت کافی از آنها گرفته شده است.

انواع دیگر صاحب‌خانه‌‌‌‌ها اغلب مسن‌‌‌‌تر هستند، زیرا دارایی ارثی دارند. اجاره به‌خصوص برای افراد مسن دارای ملک بسیار مهم است. بسیاری از زوج‌‌‌‌های مسن‌‌‌‌تر و با افزایش سن جوامع، تعداد زنان خودسرپرست برای امرار معاش به اجاره‌‌‌‌بها بستگی دارد. در واقع، برخی در ملک به عنوان وسیله‌‌‌‌ای برای بقا در دوران پیری خود سرمایه‌‌‌‌گذاری کرده‌‌‌‌اند. ممکن است مستاجران از پرداخت کرایه خوششان نیاید، اما غذا را برای بسیاری از صاحب‌خانه‌‌‌‌ها و صاحب‌خانه‌‌‌‌های فقیر روی میز قرار می‌دهد. با وجود این هشت نکته کلیدی درباره موضوع اجاره، اما بسیاری از دولت‌‌‌‌ها از صاحبان خانه حمایت می‌کنند و مستاجران را نادیده می‌‌‌‌گیرند. در ایالات متحده، مسکن یکی از موضوعاتی است که کمک‌‌‌‌های دولتی (به ویژه تخفیف مالیاتی در پرداخت وام مسکن) به نفع خانواده‌‌‌‌های ثروتمندتر است.

تنها در سال ۲۰۰۳، حدود ۱۲۱ میلیارد دلار برای معافیت‌‌‌‌های مالیاتی هزینه شده است. بیش از ۵۷ میلیارد دلار از این مبلغ به خانوارهایی با درآمد سالانه بیش از ۱۴۸هزار دلار اختصاص یافت. در مقابل، تنها ۳۶میلیارد دلار صرف سیاست‌‌‌‌های مسکن برای کمک به فقرا شد. سیاست‌‌‌‌های مشابهی در اکثر کشورهای فقیر به کار گرفته شده است، که عمدتا به نفع خانواده‌‌‌‌هایی است که وضعیت بهتری دارند؛ تنها خانواده‌‌‌‌هایی که می‌توانستند مسکن رسمی بخرند.  اخیرا، دولت‌‌‌‌های شیلی، کلمبیا، کاستاریکا، اکوادور و آفریقای جنوبی تلاش کرده‌‌‌‌اند از طریق ارائه میلیون‌‌‌‌ها یارانه هدفمند، مالکیت خانه را به فقرا تعمیم دهند. در حالی که این امر به برخی مستاجران کمک کرده است تا خانه خود را بخرند، اما به مستاجرانی که هنوز برای دریافت اعتبار بسیار فقیر هستند یا قادر به پرداخت هزینه یا اجرای مسکن رسمی نیستند، کمکی نکرده است.

۸ خط ‌‌‌‌مشی اجاره‌‌‌‌داری

یک رویکرد استراتژیک برای توسعه سیاست مسکن اجاره‌‌‌‌ای قابل اجرا، باید ابتدا ترتیبات اجاره‌‌‌‌ای را که در حال حاضر وجود دارد را بشناسد و راه‌‌‌‌های منعطف و واقع بینانه برای تنظیم آنها بیابد. در اکثر شهرها، ترتیبات اجاره مسکن به طور قابل‌توجهی به معیشت محلی کمک می‌کند و بنابراین باید اقداماتی برای حاکمیت و ترویج توسعه بیشتر آنها تدوین شود. پویایی‌‌‌‌های محلی و شرایط بازار مسکن در هر شهر متفاوت است؛ بنابراین هیچ فرمول واحدی برای چگونگی انجام این کار وجود ندارد. از این رو هبیتات ۸ خط‌مشی اجاره‌‌‌‌داری را پیشنهاد می‌کند تا به سیاستگذاران و مقامات دولتی کمک کند که مسکن اجاره‌‌‌‌ای را در شهرهای خود به‌ویژه برای فقرا ترویج دهند.

اولین خط‌مشی در دستور کار قرار دادن مسکن استیجاری در سیاست‌‌‌‌های مسکن شهری است. در حال حاضر مسکن اجاره‌‌‌‌ای در اکثر سیاست‌‌‌‌های مسکن دولت عملا نامرئی است. از آنجا که بازارهای مسکن سالم نیاز به ارائه طیف وسیعی از گزینه‌‌‌‌های تصدی دارند، تغییر در سیاست ضروری است. بنابراین اولین نیاز این است که برخی بحث‌‌‌‌های مربوط به تصدی را در محافل دولتی تحریک کنیم. امیدواریم مقامات دولتی، سیاستمداران محلی و در سطح بین‌المللی، مقامات آژانس‌‌‌‌های کمک‌‌‌‌رسان و بانک‌های توسعه حداقل اکنون شروع به بحث در مورد این موضوع کنند.

دومین سیاستی که باید به کار گرفت این است که از وعده مالکیت جهانی دست برداشت. بسیاری از دولت‌‌‌‌ها وانمود می‌کنند که می‌توانند همه را صاحب‌‌‌‌خانه کنند. با وجود لفاظی‌‌‌‌هایی که معمولا با بیانیه‌‌‌‌های سیاستی همراه است، این امر نه دست‌یافتنی است و نه مطلوب. بنابراین، مسکن اجاره‌‌‌‌ای و مالکیت خانه نباید گزینه‌‌‌‌های تصدی رقیب باشند. دیگر خط‌مشی پیشنهادی به سیاستگذاران، اجتناب از کنترل اجاره است؛ زیرا این سیاست به‌‌‌‌ندرت خوب کار می‌کند. در بسیاری از کشورها کنترل اجاره‌‌‌‌بها در آغاز جنگ به عنوان وسیله‌‌‌‌ای برای جلوگیری از تورم معرفی شد. اغلب آنها مدت‌ها پس از برقراری صلح ادامه یافتند و انحرافات زیادی را در بازار اجاره مسکن ایجاد کردند. در چند اقتصاد بازار، کنترل اجاره‌‌‌‌بها اثر مثبت بلندمدتی بر اجاره مسکن برای فقرا داشته است.

به طور کلی باید از کنترل‌‌‌‌های اجاره اجتناب شود؛ زیرا ناعادلانه، ناکارآمد و ضدتولید است.چهارمین خط‌مشی، ارائه یارانه برای مستاجران کم‌‌‌‌درآمد است. اگر پایین نگه داشتن اجاره‌‌‌‌بها کارساز نیست، شاید افزایش درآمد مستاجران رویکرد موثرتری برای مقرون به‌صرفه کردن سرپناه برای مستاجران باشد. یک روش رایج در برخی از کشورهای توسعه‌یافته معرفی مکمل اجاره یا کوپن اجاره مسکن بوده است.

سیاست پیشنهادی بعدی هبیتات، ارائه یارانه و کمک مالی برای مالکان خصوصی که مسکن اجاره‌‌‌‌ای کم‌‌‌‌درآمد ارائه می‌دهند. اگر یارانه‌‌‌‌هایی که مستاجران را هدف قرار می‌دهد اغلب به صاحب‌خانه‌‌‌‌ها می‌‌‌‌رسد، چرا یارانه‌‌‌‌ها را مستقیما به مالکان ارائه نمی‌‌‌‌دهیم؟ چنین رویکردی می‌تواند تولید مسکن اجاره‌‌‌‌ای برای فقرا را تحریک کند. یارانه‌‌‌‌ها می‌تواند اشکال مختلفی داشته باشد. یارانه‌‌‌‌ها را می‌توان به مالکان کوچک مقیاس که مایل به گسترش املاک خود هستند، به شرکت‌هایی که قصد ساخت مسکن برای کارگران خود را دارند و به آژانس‌‌‌‌های مسکن اجتماعی و تعاونی‌‌‌‌ها اختصاص داد. همچنین، یارانه‌‌‌‌ها می‌تواند به شکل ارائه زمین عمومی به صورت رایگان یا با قیمت یارانه‌‌‌‌ای به مالکان غیررسمی یا کوچک مقیاس باشد که آماده ایجاد واحدهای اجاره‌‌‌‌ای مقرون به‌‌‌‌صرفه در این زمین هستند، بنابراین عرضه کلی مسکن اجاره‌‌‌‌ای کم درآمد را افزایش می‌دهد.  اگر ارائه یارانه‌‌‌‌ها بسیار گران تلقی شود، می‌توان وام‌‌‌‌هایی را به مالکان کوچک مقیاس برای بهبود واحدهای اجاره‌‌‌‌ای موجود یا ساخت واحدهای اضافی ارائه کرد، بنابراین عرضه و کیفیت مسکن‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌ای کم درآمد را افزایش داد.

خط‌مشی ششم، تسهیل ارتقای سکونتگاه‌‌‌‌ها و بهبود مسکن‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌ای با کیفیت پایین است. از نظر برخورد با مسکن‌‌‌‌های ضعیف یا فرسوده اشغال شده توسط مستاجرین، سیاستگذاری باید کیفیت چنین مسکن‌‌‌‌هایی را بهبود بخشد. بدترین کاری که دولت‌‌‌‌ها می‌توانند انجام دهند این است که مسکن‌‌‌‌های نامناسب را بدون ارائه جایگزین مناسب ببندند یا تخریب کنند، زیرا تنها کاری که می‌کند بی‌خانمانی و افزایش بی‌‌‌‌خانمانی است. در عوض، دولت‌‌‌‌ها باید مالکان را متقاعد کنند که خدمات را بهبود بخشند یا خودشان با ارائه تسهیلات بهداشتی به عنوان بخشی از عملیات ارتقای شهرک‌‌‌‌ها مشارکت کنند. اکثر محله‌‌‌‌های فقیرنشین دارای تعداد زیادی خانوار مستاجر هستند و بدون شناخت خانواده‌‌‌‌های مستاجر، برنامه‌‌‌‌های ارتقا ممکن است آنها را بیرون کند و صاحب‌خانه‌‌‌‌ها را از درآمد و مستاجران را از خانه‌‌‌‌هایشان محروم کند و اگر مستاجران باقی بمانند و از ارتقا نام نبرند، مقامات احتمالا تقاضا برای زیرساخت‌‌‌‌ها و خدمات را دست‌کم می‌‌‌‌گیرند. بنابراین مهم است که قبل از شروع یک برنامه ارتقا، یک نظرسنجی از خانواده‌‌‌‌ها انجام شود که در حالت ایده‌آل جامعه را مشارکت می‌دهد.

سیاست مهم دیگر در موضوع اجاره‌داری، ارتقای امنیت تصدی برای مستاجران بدون ممانعت از عرضه اجاره است. امنیت تصدی (سطح اطمینان مستاجر از اینکه بدون اطلاع کافی از ملک اجاره‌‌‌‌ای خود حذف نمی‌‌‌‌شوند) برای رفاه مستاجران و احساس امنیت مهم است. البته امنیت مستاجران باید مشروط به رفتار آنها، رفتار صاحب‌خانه و سلامت عمومی بخش مسکن استیجاری باشد.  موضوع کلیدی از نظر امنیت تصدی برای مستاجران، مقرون به صرفه بودن است و آنچه ضروری است تضمین وجود عرضه فراوان مسکن اجاره‌‌‌‌ای در هر سطح درآمدی است. اگر مستاجران توانایی نقل مکان به دارایی بهتر داشته باشند، به تضمین امنیت فراتر از حقوق اولیه نیاز ندارند.

چنین حقوق اساسی شامل اطلاع‌رسانی کافی، عدم‌اخراج فیزیکی و اخراج نشدن خارج از شرایط هر قراردادی است که با صاحب‌خانه منعقد شده است. آخرین خط‌مشی پیشنهادی هبیتات به دولت‌‌‌‌ها، ایجاد و ارتقای سازوکارهایی برای قراردادهای مکتوب و داوری است. حقوق و تعهدات مالکان و مستاجران باید از طریق سیستم قانونی تضمین شود. متاسفانه، دادگاه حقوقی در اکثر کشورها به اکثریت صاحب‌خانه‌‌‌‌ها یا مستاجران کمک نمی‌‌‌‌کند، زیرا آنها به سادگی کار نمی‌‌‌‌کنند، بسیار گران هستند، و حل و فصل اختلافات بسیار طولانی است.