تأثیر عوامل بنیادی بر قیمت مسکن/ نبود سرمایه خارجی در بازار

حسین جوشقانی، اقتصاددان بر این باور است که عوامل بنیادی به‌طور قابل‌توجهی در پیش‌بینی قیمت مسکن تأثیرگذار هستند؛ این عوامل شامل هزینه‌های ساخت، مواد اولیه، و همچنین تأثیرات بازارهای موازی نظیر ارز، طلا، خودرو و بورس هستند.

او با اشاره به تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن و جذابیت بازارهای مالی می‌گوید: «بخشی از تقاضای مسکن از جنس تقاضای سرمایه‌گذاری است. بنابراین بدون شک بازارهای موازی بر روند قیمت در بازار مسکن تأثیر دارند. بازارهای موازی مثل بازار ارز، بازار طلا، بازار خودرو، بورس و به تازگی بازار رمزارزها از مهم‌ترین بازارهای موازی بازار مسکن هستند که نقش مهمی در روند قیمت در بازار مسکن دارند. طبیعی است که هرکدام از این بازارها جذابیت‌ها و محدودیت‌های خاص خود را دارد و عملکرد هر بازار بر عملکرد بازار دیگر موثر است.»

وی ادامه داد: «طبیعی است که هرچقدر بازاری جذابیت بیشتری پیدا کند سرمایه‌های مردم با شدت بیشتری به سمت آن بازارها روانه می‌شود و هرچقدر جذابیت بازاری کمتر شود، پول و سرمایه مردم بیشتر از آن بازارها خارج می‌شود و به سمت بازارهای دیگر حرکت می‌کند. در عین حال باید توجه داشت که به طور سنتی نقدشوندگی در بازار مسکن پایین‌تر از سایر بازارها بوده‌ است.  و این عامل برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن مهم است. ضمن اینکه برای فعالیت در بازار مسکن نیاز به حجم بالایی از سرمایه است و در نتیجه سرمایه‌های خرد به سمت سایر بازارهای دیگر حرکت می‌کرده‌اند.  ولی به تازگی با توسعه‌ی صندوق‌های املاک و مستغلات و شرکت‌های عرضه‌کننده توکن املاک این دو مشکل رفع شده است و امکان مشارکت سرمایه‌های خرد در این بازار با نقدشوندگی نسبتاً بالایی فراهم شده که باید دید چه تاثیری در تقاضای مسکن ایجاد خواهد کرد.»

 موفقیت یک بازار به معنی ارزان شدن قیمت‌ها نیست

به گفته جوشقانی، عوامل متعددی در قیمت مسکن تأثیرگذار است و بخش زیادی از این عوامل خارج از اراده بخش خصوصی است. به عنوان مثال تورم عمومی فاکتوری است که مهار آن در توان و حیطه اختیارات بخش خصوصی نیست یا اشتباهات متعدد سیاست‌گذاری در این بخش تجربه شده است. با این وجود باید گفت که بازار مسکن یکی از موفق‌ترین بازارها در کشور بوده است.

وی ادامه می‌دهد: «موفقیت یک بازار به معنی ارزان شدن قیمت‌ها نیست. بلکه به این معناست که شما همین الان خیلی راحت می‌توانید در بازار هر نوع مسکن دلخواه خود را پیدا کنید. این بازار را مقایسه بکنید با بازار خودرو یا بازار بسیاری از اقلام کالاهای ضروری که دولت به طور مستقیم وارد عرضه شده است. شما به راحتی نمی‌توانید خودرویی که می‌خواهید در بازار پیدا کنید و در مجموع باید گفت که اگر بازار مسکن هم دولتی بود بدون شک وضع عرضه و ساخت‌وساز به مراتب بسیار بدتر بود.»

سرمایه خارجی وارد بازار مسکن نمی‌شود

به اعتقاد او «تحریم و فضای نامساعد اقتصاد ایران بازار مسکن را هم تحت تأثیر قرار داده است و در نتیجه سرمایه خارجی وارد بازار مسکن نمی‌شود. برای این منظور هم نیاز به ارتباط بهتر با کشورهای هم‌سو داریم و هم نیاز به توسعه‌ی ابزارهای مالی برای همکاری با شرکت‌های خصوصی این کشورها داریم. به نظر می‌رسد که حالا حالاها نباید منتظر ورود سرمایه خارجی به بازار مسکن کشور باشیم.»

این اقتصاددان در گفت‌وگو با تجارت فردا افزود: «در عین حال اگرچه نمی‌توان منتظر ورود سرمایه‌ی خارجی به کشور بود، می‌توان از ظرفیت سازندگان در کشورهای منطقه استفاده نمود. بخش ساخت‌وساز ایران آن‌قدر توانمند شده است که می‌تواند پروژه‌های ساختمانی کشورهای منطقه مانند عراق و افغانستان را در اختیار بگیرد و خدمات فنی و مهندسی صادر کند. به نظرم این فرصت بسیار خوبی است که به ارزآوری و درآمدزایی کشور نیز بسیار کمک می‌کند».