رسوب فایل اجاره آپارتمان در مناطق متوسط شهر

جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره مهرماه با دست‌کم دو تغییر در معادله اجاره‌بها و رفتار موجرها روبه‌رو شده است. نتایج تحقیق میدانیاز این بازار در تهران نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» نسبت به «اوج التهاب تابستانی»، یعنی مردادماه، به میزان ۴درصد تغییر کاهشی پیدا کرده است. سه علت برای این موضوع مطرح است. طی هفته‌های اخیر همچنین میزان «قراردادهای جدید» منعقدشده به مراتب بیشتر از تمدید اجاره‌نامه‌های۱۴۰۲ بوده است. بررسی‌ها در این‌باره مشخص می‌کند، هر دو سمت بازار به دلایل متفاوت، میل به تمدید ندارند.
صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله‌‌‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در مهر ماه حاکی از غالب شدن تم پاییزی بر بازار اجاره تهران است. فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار اجاره تهران نشان می‌دهد نبض اجاره‌‌‌بها -بر اساس ارقام پیشنهادی موجرها- در ماه اول پاییز روندی کاهشی نسبت به میانه تابستان را تجربه کرده؛ تعدیل اجاره‌‌‌بها و کاهش تمدیدی‌‌‌ها نسبت به قراردادهای جدید اجاره دو اتفاق مهم بازار اجاره مسکن مهرماه است.

بر اساس تحقیقات میدانی  از فایل‌‌‌های ارائه‌شده در بازار اجاره، میانگین «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» در محله‌‌‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در مهرماه به صورت ۴۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۶ میلیون تومان اجاره‌‌‌بهای ماهانه برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین ۸۱٫۵ مترمربع و میانگین عمربنای ۵ تا ۱۰ سال است. اما این ارقام پیشنهادی در مقایسه با نیمه تابستان با تغییراتی همراه بوده است. داده‌‌‌های مهر ماه باتوجه به ماحصل تبدیل کامل «پول پیش به اجاره‌‌‌بهای ماهانه» حاکی از اجاره آپارتمان با میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه مترمربعی حدود ۳۷۰هزار تومان است. این رقم کاهش ۴درصدی در مقایسه با داده‌‌‌های مرداد ماه را نشان می‌دهد. ارقام به دست آمده بر اساس تحقیقات میدانی  است.

بررسی‌‌‌ها بر اساس داده‌‌‌های فایل‌‌‌های ارائه‌شده و اطلاعات به دست آمده از واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد، سه علت تاثیرگذار در بازار اجاره مسکن عامل تعدیل اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان بوده است. کاهش میل به فروش آپارتمان در مهرماه تحت‌تاثیر بروز ریسک غیراقتصادی و در نتیجه عرضه نسبی به بازار اجاره را باید علت اول این تعدیل دانست و پس از آن، این روند کاهشی مربوط به اثر فصلی انتقال از تابستان به پاییز است که همواره جابه‌جایی‌‌‌ها در این بازه زمانی کاهش پیدا می‌کند. سومین دلیل تعدیل اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نیز به «اثر نسبی ثبات قیمت مسکن» در ماه‌‌‌های اخیر بازمی‌گردد. با این حال تغییر جنس فایل‌‌‌ها در این فاصله نیز می‌تواند در تغییر نبض اجاره‌‌‌بها تاثیرگذار باشد.

آمارهای ارائه‌شده از وزن اجاره‌‌‌بهای ماهانه در فرمول اجاره‌‌‌بها حاکی از آن است که ۵۵درصد از کل رقم اجاره‌‌‌بها در مهر به اجاره‌‌‌بها اختصاص دارد و مابقی «پول پیش» است. در واقع، مقایسه ارقام اجاره‌‌‌بها با درآمد ماهانه نشان می‌دهد، میزان اجاره‌‌‌بهای ماهانه صرف نظر از پول پیش، ۱٫۵ برابر بیشتر از دستمزد حداقلی است. فایل‌‌‌های «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» در بازار اجاره نشان می‌دهد در صورت تبدیل پول‌‌‌پیش به اجاره‌‌‌بها، کل رقم اجاره‌‌‌بها در فایل‌‌‌های مهرماه، به‌‌‌صورت میانگین حدود ۲۸ میلیون تومان در ماه است. البته اگرچه ارقام پیشنهادی اجاره‌‌‌بها در مهر کاهش ۴درصدی در مقایسه با مرداد را نشان می‌دهد اما، بر اساس تحقیقات میدانی، میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در مهر نسبت به شهریور تغییر محسوسی نشان نمی‌‌‌دهد. به نظر می‌رسد تعدیل اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی، به یکباره با شروع پاییز تحقق نیافت بلکه از شهریور ماه این روند کاهشی آغاز شده بود.باتوجه به تغییرات بازار در شرایط فعلی، این تم پاییزی حاکم بر بازار اجاره دو پیام مهم را به همراه دارد. پیام اول که همان کاهش سطح اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان است، اما دیگر پیام مهم بازار اجاره حکایت از کمتر بودن میزان تمدیدی‌‌‌ها نسبت به قراردادهای جدید اجاره دارد که این موضوع را می‌توان در دو علت مورد بررسی قرار داد. علت اول به فرار از نرخ دستوری رشداجاره‌بها توسط موجرها برمی‌‌‌گردد و علت دوم مربوط به اجاره «آپارتمان پایین‌‌‌تر» از سوی مستاجرهاست که با هدف کاستن از بهای اجاره‌‌‌نشینی به سمت محله‌‌‌ها یا مناطق ضعیف حرکت می‌کنند. شاهد این موضوع، «رسوب نسبی» فایل آپارتمان اجاره‌‌‌ در محله‌‌‌هایی از منطقه ۵ و منطقه ۴ است.