رکود مسکن آمریکا پایان یافت؟

آیا رونق قیمتی تازه در بازار جهانی مسکن در راه است؟ در ماه آوریل، یکی از نماگرهای معتبر قیمت املاک در جهان (به جز چین)، حاکی از رشد سالانه بیش از ۳‌درصد بود. همچنین قیمت خانه در آمریکا نسبت به سال قبل ۶.۵‌درصد رشد کرده است، نرخ رشد قیمت در استرالیا ۵‌درصد بوده و قیمت مسکن در پرتغال نیز در حال اوج‌‌‌گیری است. در سایر کشورها نیز بازار با وجود مدت‌‌‌ها دست وپنجه نرم کردن با نرخ بهره بالا، به طور شگفت‌‌‌انگیزی قدرتمند است.

بر اساس گزارش «اکونومیست»، این ارقام به دنبال یک دوره رکود سخت و کم‌‌‌رشدی قیمت برای بازار مسکن به ثبت رسیده است. با تعدیل نرخ تورم، میانگین قیمت مسکن در کانادا، آلمان و نیوزیلند نسبت به اوج خود ۲۰‌درصد پایین‌‌‌تر است. در شهرهای مختلف آمریکا نیز قیمت حقیقی مسکن از پیک خود در دوره همه‌گیری کووید، پایین‌‌‌تر است. درهمین حال، نرخ بهره بالاتر و هزینه بیشتر وام مسکن، مردم را نسبت به هزینه‌‌‌کرد در حوزه املاک محتاط کرده است، به طوری که سهم بریتانیایی‌‌‌هایی که معتقدند پرداخت اجاره‌‌‌بها یا اقساط وام مسکن «خیلی» یا «تاحدی» دشوار است از ۲۴‌درصد در سال ۲۰۲۲ به ۴۱‌درصد رسیده است.

با وجود این‌، نرخ سود وام مسکن ۳۰ ساله در آمریکا از کف خود در سال ۲۰۲۱، حدود ۴ واحد‌درصد بالاتر است. با وجود این‌، افت قیمت طی حدود دو سال گذشته که نرخ بهره روند افزایشی را در پیش گرفت، آنچنان چشمگیر نبوده است. بر اساس محاسبات برخی کارشناسان دانشگاهی پیش‌بینی می‌‌‌شد میانگین قیمت اسمی املاک از سقف خود ۳۰ تا ۵۰درصد افت کند؛ اما در واقعیت قیمت‌های اسمی شاهد تغییر محسوسی نبوده و قیمت‌های حقیقی (تعدیل‌شده با تورم) جهانی مسکن نیز از پیک خود ۶‌درصد افت کرده‌‌‌اند، اما کماکان در سطح قیمتی پیش از همه‌گیری کرونا قرار دارند. در ضمن، دوره افت قیمت‌ها نیز رکورد کوتاه‌‌‌ترین دوره رکود بازار را ثبت کرده، و تنها چند ماه طول کشید.

با این حال، برخی ناظران کماکان براین باورند که نرخ‌‌‌ بهره بالا ممکن است در نهایت منجر به افت قیمت‌ها ‌‌‌شود. به گفته یک کارشناس املاک، تعداد زیادی از فایل‌‌‌های فروش در ایالت فلوریدا برچسب «مشتاق (به معامله)» خورده‌‌‌اند، به این معنی که عرضه‌‌‌کننده مسکن برای فروش عجله دارد. اما در کل آمریکا، سهم وام‌های مسکن از کل معوقات مربوط به بازپرداخت تسهیلات هیچ‌گاه به اندازه الان پایین نبوده است. این سهم اکنون ۱٫۷‌درصد است، در حالی که در اوج بحران مالی ۲۰۰۹-۲۰۰۷ این رقم بیش از ۱۱‌درصد بوده است.  در بقیه مناطق جهان نیز شرایط «بی‌‌‌خطر» به نظر می‌‌‌رسد. در نیوزیلند، کشور ثروتمندی که بدترین لطمه از افت بخش املاک را متحمل شد، نکول در بازپرداخت اقساط وام در سطح نرمال پیش از دوره همه‌گیری قرار دارد. به استثنای آلمان، بقیه کشورهای منطقه یورو نیز از این لحاظ در وضعیت اضطرار قرار ندارند.

تسهیلات ثبات‌‌‌ساز

ناظران معمولا استحکام بازار املاک ایالات متحده را به نظام وام مسکن این کشور که بیشتر مبتنی بر تسهیلات بلندمدت با نرخ سود ثابت است، نسبت می‌دهند. کشورهای دیگری نیز اخیرا در مسیر آمریکا گام برداشته‌‌‌اند. وام‌‌‌ مسکن با نرخ ثابت از مالکان در برابر افزایش نرخ بهره محافظت می‌کند، و انگیزه فروش فوری با تخفیف زیاد (که می‌تواند منجر به فشار کاهشی بر قیمت مسکن شود) را کاهش می‌دهد. این نوع وام‌‌‌ همچنین مالکان را تشویق می‌کند که به فکر نقل مکان نباشند، زیرا در آن صورت مجبور خواهند شد وام جدید با نرخ بالاتری درخواست کنند.

اما وام مسکن با سود ثابت تنها عاملی نیست که استحکام بازار املاک و رشد اخیر قیمت‌ها را توضیح می‌دهد. با وجود افت نسبی تقاضا نسبت به اوج آن در دوره همه‌گیری، درخواست برای وام جدید مسکن در سراسر جهان همچنان قوی است. بر اساس گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، برخلاف انتظار شواهد کمی وجود دارد که نشان دهد نرخ‌‌‌ بالای سود وام، مردم را از خرید خانه اول یا خرید خانه جدید منصرف کرده باشد. طبق پژوهشی جدید، تنها ۸‌درصد پاسخ‌دهندگان معتقدند گرفتن وام «دشوارترین مرحله» در فرآیند خرید خانه است؛ این نسبت تنها اندکی از ۷‌درصد ثبت‌شده در نظرسنجی سال ۲۰۲۱ بالاتر است.

سه عامل مهم دیگر وجود دارد که می‌توانند صعودی شدن مجدد قیمت‌های جهانی مسکن را توضیح دهند: مهاجرت، «قربانی شدن» سایر مخارج توسط ‌‌‌گیرندگان وام مسکن و بهبود شرایط اقتصادی.

فاکتور مهاجرت

اول به موضوع مهم مهاجرت می‌‌‌پردازیم. رشد جمعیت افراد متولد شده در خارج در کشورهای ثروتمند به نرخ سالانه ۴‌درصد رسیده است، که سریع‌‌‌‌‌‌ترین رشد در تاریخ محسوب می‌شود. آمارهای رسمی که محاسبات برپایه آن‌‌‌ انجام می‌شود مقیاس واقعی تحولات جمعیتی را نشان نمی‌‌‌دهد، زیرا مهاجرت غیرقانونی، به‌خصوص در آمریکا، روندی فزاینده دارد و در این آمارها لحاظ نشده است. به گفته کارشناس موسسه مالی و مشاوره‌‌‌ای مودیز آنالیتیکس، این امر به نوبه خود به نرخ اجاره‌‌‌بها و قیمت مسکن فشار افزایشی وارد می‌کند، زیرا مهاجران تازه‌‌‌وارد طبیعتا نیاز به مکانی برای زندگی دارند. برآوردهای بانک گلدمن ساکس نشان می‌دهد نرخ خالص سالانه ۵۰۰‌هزار مهاجر ورودی به استرالیا قیمت مسکن را حدود ۵‌درصد افزایش می‌دهد.

فاکتور دوم «قربانی‌‌‌ شدن» سایر مخارج است. مردم در کشورهای ثروتمند با کاهش سایر مخارج خود، سعی می‌کنند بتوانند هزینه‌‌‌های بالاتر وام مسکن را بپردازند. بر اساس یک نظرسنجی، یک نفر از هر پنج گیرنده وام مسکن با سود متغیر در بریتانیا، مخارج خانوار خود را بسیار کاهش داده است؛ البته زندگی آنهایی که وام با نرخ سود ثابت دریافت کرده‌‌‌اند، کمتر متاثر می‌شود. در سایر مناطق، خریداران مسکن برای پرداخت اقساط وام، به اندوخته‌‌‌های مالی خود روی آورده‌‌‌اند. برای مثال، بانک مرکزی نروژ اعلام کرده است که بسیاری از خانوارها برای بازپرداخت بدهی‌‌‌های خود از پس‌‌‌اندازهای انباشته‌شده خود استفاده می‌کنند. ‌‌‌

وام‌‌‌های مسکن بلندمدت‌‌‌تر به بسیاری از خریداران کمک کرده است که بتوانند بازپرداخت را در دوره‌‌‌ای طولانی‌‌‌تر انجام دهند؛ در واقع آنها می‌توانند رفاه خود در آینده را قربانی کرده تا بتوانند مبلغ پرداخت امروز خود برای تسویه وام را کاهش دهند. دولت کانادا اخیرا اعلام کرده است که دوره بازپرداخت وام‌‌‌های مسکن دولتی از ۲۵ به ۳۰ سال افزایش خواهد یافت. بر اساس داده‌‌‌های موسسه سنتریکس، ۶٫۴‌درصد از وام‌‌‌های مسکن که سال گذشته در نیوزیلند پرداخت شد، دوره بازپرداخت بیش از سه دهه دارد، در حالی که این نسبت در سال ۲۰۲۰ تنها ۲٫۳‌درصد بود.

بانک انگلستان اخیرا اعلام کرد که در بریتانیا روند پرداخت وام‌‌‌های بلندمدت‌‌‌تر تداوم پیدا کرده است، به طوری که دوره بازپرداخت ۴۰‌درصد از وام‌‌‌های مسکن جدید تا بعد از آغاز سن مشمولیت دریافت مستمری ادامه خواهد یافت.

مهم‌ترین عامل

اما مهم‌ترین فاکتور، مربوط به موضوع اقتصاد است. درست است که خانوارها مبلغ بیشتری را به پرداخت سود وام اختصاص می‌دهند، اما در عوض درآمد بیشتری نیز دارند. برخی از آنها از نرخ بالاتر سود سپرده منتفع می‌‌‌شوند. همچنین برخلاف دوره بحران مسکن در سال‌های ۲۰۰۹-۲۰۰۷، اکنون بازار کار به کمک بازار مسکن آمده است و بانک‌ها با بحران ورشکستگی مواجه نیستند. از سال ۲۰۲۱، میانگین دستمزدها در کشورهای ثروتمند ۱۵‌درصد افزایش یافته است، در حالی که نرخ بیکاری نیز نزدیک کف تاریخی خود قرار دارد. در اغلب کشورهای مورد بررسی اکونومیست، افزایش درآمد شاغلان در خانوارها در سال‌های اخیر به مراتب بیش از افزایش هزینه‌‌‌های پرداخت سود وام بوده است.

هیچ‌کس دوست ندارد مبلغ اقساط وام مسکن بالاتر باشد، اما واقعیت این است که اکثر مردم استطاعت پرداخت مبالغ بالاتر را دارند.  بنابراین اگر روند صعودی قیمت مسکن در جهان صعودی باشد، جای تعجب نیست. برخی بانک‌های مرکزی با توجه به افت نرخ تورم، تعدیل نرخ بهره (و در نتیجه نرخ سود وام مسکن) را آغاز کرده‌‌‌اند؛ و انتظار می‌رود که فدرال رزرو آمریکا نیز به زودی همین مسیر را در پیش گیرد. در کشورهای ثروتمند، روند افزایش دستمزدها به نظر تداوم خواهد یافت. افت تورم نیز به وام‌‌‌گیرندگان مجالی برای تنفس خواهد داد. از طرف دیگر، هر افزایش تقاضایی برای مسکن با عرضه محدود مواجه خواهد شد. اگر تحول چشمگیری رخ ندهد، به نظر می‌رسد بزرگ‌ترین طبقه دارایی جهان به زودی بزرگ‌تر نیز خواهد شد.

تحولات مسکن آمریکا

بازار مسکن آمریکا در سال‌های اخیر شاهد تحولات کم‌‌‌سابقه‌‌‌ای بوده است. قیمت‌ها به طور نجومی بالا رفته‌‌‌ و رکوردهای جدیدی به ثبت رسیده است. در سال ۲۰۱۹، قیمت متوسط خانه در این کشور با رشد ۶٫۲ درصدی به ۲۵۸‌هزار دلار رسید که بالاترین رقم تاریخ تا آن زمان به شمار می‌‌‌رفت. این جهش قیمتی، شتابی فزاینده را نشان می‌‌‌داد و نسبت به سال ۲۰۱۸ که شاهد رشد ۴٫۵ درصدی بود، روندی صعودی داشت. با این حال، این شتاب در مقایسه با جهش ۷٫۱ درصدی سال ۲۰۱۷ نسبت به سال ۲۰۱۶، کمی فروکش کرده بود.

شیوع ویروس کرونا در سال ۲۰۲۰، تحولات بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای به دنبال داشت و بازار مسکن آمریکا نیز از این قاعده مستثنی نبود. در این دوران، شاهد افزایش چشمگیر قیمت خانه‌‌‌ در سراسر ایالات متحده بودیم. در بسیاری از مناطق، خانه‌‌‌ها به قیمتی بسیار بالاتر از قیمت اولیه درخواست‌‌‌شده به فروش می‌‌‌رسیدند و خریداران را با چالش‌‌‌های متعددی روبه‌رو می‌‌‌کردند. یکی از دلایل این افزایش چشمگیر، تغییر نرخ بهره توسط فدرال رزرو بود. در واکنش به بحران اقتصادی ناشی از کرونا، فدرال رزرو نرخ بهره را به طور قابل‌‌‌توجهی کاهش داد و سیاست‌‌‌های پولی انبساطی را در پیش گرفت. این موضوع، به افزایش تقاضا برای وام مسکن و در نتیجه، رشد قیمت خانه‌‌‌ دامن زد. همچنین در حالی که تقاضا برای مسکن به طور فزاینده‌‌‌ای در حال افزایش بود، عرضه خانه با نرخ متناسب رشد نمی‌‌‌کرد. این کمبود، ناشی از عواملی مانند کمبود زمین، افزایش هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز و کندی صدور مجوز ساخت بود.

شیوع کرونا، سبک زندگی بسیاری از افراد را تغییر داد و تمایل به زندگی در فضاهای بزرگ‌تر و دورتر از مراکز شلوغ را افزایش داد. این موضوع، تقاضا برای خانه‌‌‌های حومه‌‌‌ای را به طور قابل‌‌‌توجهی بالا برد.  سال ۲۰۲۱ برای بازار مسکن آمریکا، سالی پررونق و پرحادثه بود. قیمت‌ها بالا رفت و رکوردهای جدیدی ثبت شد. در این سال، قیمت متوسط فروش خانه به ۳۴۶‌هزار و ۹۰۰ دلار رسید، که رشد خیره‌‌‌کننده ۱۶٫۹ درصدی نسبت به سال ۲۰۲۰ را نشان می‌‌‌داد. اما این گرانی تنها اتفاق بازار مسکن در سال ۲۰۲۱ نبود. تقاضا برای خرید خانه نیز به شدت افزایش یافت و شاهد قوی‌‌‌ترین عملکرد فروش مسکن از سال ۲۰۰۶ بودیم. در مجموع، ۶٫۱۲ میلیون واحد مسکونی در این سال به فروش رسید که ۸٫۵‌درصد بیشتر از سال پیش از آن بود.

اما بازار مسکن آمریکا در سال ۲۰۲۲ شاهد رکوردی جدید بود. با احتساب تورم، این سال به عنوان گران‌‌‌ترین دوره برای خرید خانه از سال ۱۹۶۳ تاکنون شناخته شده است. قیمت متوسط خانه در این سال به ۵۵۲‌هزار و ۶۰۰ دلار رسید که با احتساب تورم، معادل ۵۷۰‌هزار و ۵۱۱ دلار در سال ۲۰۲۳ خواهد بود. قیمت خانه در مارس ۲۰۲۲ نسبت به سال قبل ۲۰٫۶‌درصد افزایش یافته بود. بازار مسکن آمریکا در سال ۲۰۲۳ روندی متفاوت از سال‌های گذشته را تجربه کرد. در حالی که در سال‌های اخیر شاهد جهش بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای در قیمت‌ها بودیم، سال ۲۰۲۳ با ثبات نسبی و تعدیل در رشد قیمت‌ها همراه بود. قیمت‌ها در سال ۲۰۲۳ به طور متوسط ۵٫۵‌درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت. این رقم در مقایسه با رشد ۲۰٫۶ درصدی سال ۲۰۲۲، کاهشی قابل‌‌‌توجه محسوب می‌‌‌شد.

یکی از مهم‌ترین عوامل تعدیل قیمت مسکن در سال ۲۰۲۳، افزایش نرخ بهره وام مسکن بود. این موضوع، وام‌‌‌گیری را برای خریداران دشوارتر و پرهزینه‌‌‌تر کرد و تقاضا در بازار تا حدی فروکش کرد. در کنار افزایش نرخ بهره، شاهد افزایش تدریجی عرضه مسکن در بازار بودیم. این موضوع، به متعادل شدن عرضه و تقاضا و تعدیل قیمت‌ها کمک کرد. به دلیل افزایش قیمت‌ها در سال‌های گذشته و همچنین افزایش نرخ بهره، تقاضا برای خرید مسکن تا حدی از رونق افتاد. این موضوع نیز در تعدیل قیمت‌ها نقش داشت.