رشد قیمت‌ها در فصل جا‌به‌جایی/ شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در تهران ۲‌درصد رشد کرد

سه نیروی مهارکننده تورم مسکن

نتایج بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از مشخصات بازار مسکن از ابتدای تابستان نشان می‌دهد که سه نیرو و محرک قوی در برابر تورم مسکن قرار گرفته است که برآیند این نیروها باعث شده در پایان بهار، قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها با کاهش، به قیمت قطعی تبدیل شود. اولین نیروی بازدارنده تورم مسکن، به قرار گرفتن در ماه انتخابات ریاست جمهوری برمی‌‌‌گردد. در هفته‌‌‌های گذشته حجم خریدار در مناطق و محلاتی از تهران به مراتب کمتر از تعداد فایل‌‌‌های ارائه‌شده بود؛ که این پایین بودن حجم تقاضا در برابر حجم عرضه منجر به کاهش قیمت مسکن شده است. سمت تقاضا انتظار دارد با شروع به کار دولت جدید، شرایط اقتصادی و سیاسی به سمتی رود که موتور تورم مسکن آرام بگیرد.

نیروی دوم ضد تورم مسکن، مربوط به «نقدینگی» است. کاهش چشمگیر نرخ رشد نقدینگی به سطح پایین‌‌‌تر از ۲۵درصد در ماه‌‌‌های اخیر در کنار کاهش «انتظارات تورمی» باعث شده، بخشی از متقاضیان بالقوه خرید ملک فعلا از خرید منصرف شوند و در عین حال با کسری بودجه نقد برای انجام معامله روبه‌رو شوند. بخشی از دارایی‌‌‌های افراد در سپرده‌‌‌های بانکی پارک شده و بخش دیگری از آن، از جنس دارایی‌‌‌هایی است که در ماه‌‌‌های گذشته عمدتا ریزش قیمت داشته است. بازدهی منفی دلار و سهام در ماه‌‌‌های اخیر اجازه تبدیل را تا مدت زمان «جبران ریزش» به برخی سرمایه‌گذاران نمی‌‌‌دهد. از همین رو در حال حاضر سرمایه‌گذاران تمایلی به تبدیل دارایی خود ندارند. از طرفی، بخشی از متقاضیان بالقوه آپارتمان‌‌‌ها که قصد تبدیل دارایی خود دارند، چون به دومینوی رکود معاملات مسکن برخورد می‌کنند، نمی‌توانند اقدام به خرید کنند. خریدارانی در بازار مسکن حضور دارند که مشروط به فروش آپارتمان‌‌‌، می‌توانند واحد دیگر را صاحب شوند اما برای فروش، ‌‌‌ به همان نیروهای کاهنده معاملات و قیمت برخورد کرده‌‌‌اند.

سومین نیروی اثرگذار بر رفتار بازیگران مسکن و قیمت‌‌‌ آپارتمان‌‌‌های در نوبت فروش، به سطح «قیمت مسکن» برمی‌‌‌گردد. از آنجا که عمده تقاضا در بازار مسکن همچنان تقاضای سرمایه‌‌‌ای است، بودجه و دارایی این افراد به‌‌‌لحاظ قدرت خرید پایین‌‌‌تر از سطح قیمت‌‌‌ آپارتمان‌‌‌هاست. در حال حاضر بودجه موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی حدود ۶۰ مترمربعی در مناطق پایین شهر به عنوان کف قیمت بازار مسکن تهران با توجه به سطح قیمت‌های پیشنهادی باید بالای ۲ میلیارد و نزدیک به ۳ میلیارد تومان باشد. بر اساس تحقیقات صورت گرفته، در حال حاضر «تقاضای مصرفی» تقریبا وجود ندارد و از طرف دیگر بودجه تقاضای سرمایه‌‌‌ای نیز توان خرید چنین آپارتمان‌هایی را ندارد و این نامعادله به کاهش تورم مسکن در برخی مناطق و کاهش قیمت قطعی در برخی معاملات منجر شده است.

به این ترتیب، برآیند سه نیروی انتخابات، نقدینگی و قیمت، به عنوان سرعت‌‌‌گیر تورم مسکن در این دوره از معاملات ملک عمل کرده است. طبق اعلام بانک مرکزی، اردیبهشت امسال قیمت مسکن نزدیک به ۴درصد افزایش پیدا کرد، اما تصویر بازار مسکن خرداد بر اساس تحقیق میدانی از مناطق مختلف و محلات منتخب نشان می‌دهد، معاملاتی که در خرداد انجام شده، با قیمت‌های کمتر از اردیبهشت بوده است.