چالش‌های بازار مسکن/ از تورم مصالح تا رکود در معاملات

بازار مسکن در کشور به عنوان یکی از بازارهای مهم و تاثیرگذار در اقتصاد بوده و طی چند سال اخیر این بازار دستخوش تغییرات قیمتی شده، به گونه‌ای که قدرت خرید مردم برای خرید خانه کاهش یافته است.

در چند سال اخیر قیمت مسکن روندی افزایشی را در پیش گرفته است که می‌توان عواملی مانند وضعیت اقتصادی کشور، رشد نقدینگی، تورم عمومی، تورم نهاده‌های ساختمانی، انحصار دولتی زمین، کاهش عرضه مسکن، نوسانات بازار ارز و غیره را باعث گرانی قیمت مسکن دانست؛ همچنین دولت در چند وقت اخیر سیاست‌های مختلفی جهت عرضه مسکن به بازار انجام داده است. قانون وضع مالیات بر خانه‌های خالی یکی از این سیاست‌ها می‌باشد که دولت سعی دارد با شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آن‌ها عرضه مسکن به بازار را افزایش دهد. اجرای طرح نهضت ملی مسکن و ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه سیاست دیگری است که می‌تواند منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش تقاضای مسکن در جامعه شود.

سیاست پرداخت وام‌های مسکن و وام‌هایی برای مستاجران از سیاست‌های افزایش عرضه مسکن بوده است. با وجود این سیاست‌ها، هنوز هم تعداد کافی مسکن در کشور وجود ندارد. از سوی دیگر بازار مسکن چند وقتی است که در شرایط رکودی قرار دارد، به طوری که براساس آخرین گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران از ۶۱۷۹ در اسفند ۱۴۰۲ به ۱۵۰۸ مورد در فروردین ۱۴۰۳ رسیده و کاهشی ۷۵.۶ درصدی داشته است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از ۸۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در اسفند ۱۴۰۲ به ۸۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در فروردین ۱۴۰۳ رسیده و تنها به میزان ۰.۲ درصد رشد داشته است. البته میزان قیمت متوسط مسکن در فروردین ۱۴۰۳ نسبت به فروردین ۱۴۰۲ رشدی معادل ۲۲.۹ درصد داشته است. اما در حال حاضر شرایط رکودی بر بازار مسکن کشور حاکم است.
در بازار مسکن یک روی سکه رکود حاکم بر بازار است اما روی دیگر آن تورم نهاده‌های ساختمانی است. از آن جایی که مسکن کالایی تولیدی است تغییرات قیمت عوامل تولید آن یعنی مصالح ساختمانی باعث تغییر قیمت مسکن خواهد شد.

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران درباره شاخص و قیمت متوسط نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در فصل زمستان ۱۴۰۲ می‌توان مشاهده کرد که متوسط شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی از ۱۰۰ در سال ۱۳۹۰ به ۲۲۲۶.۶ در سال ۱۴۰۲ رسیده و رشدی ۲۱۲۶ درصدی داشته است.

کاهش تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی از ابتدا تا انتهای سال ۱۴۰۲

درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی یا همان نرخ تورم فصلی شهر تهران از ۱۳.۶ درصد در فصل بهار ۱۴۰۲ به ۱.۹ درصد در فصل تابستان ۱۴۰۲ رسیده است. پس از آن نرخ تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در فصل پاییز به ۰.۳ درصد و در زمستان ۱۴۰۲ به ۶.۶ درصد رسید. بنابراین نرخ تورم فصلی از ابتدای سال تا انتهای سال ۱۴۰۲ به میزان ۷ واحد درصد کاهش یافته است.

تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی چقدر است؟

بنا بر داده‌های مرکز آمار، تورم نقطه به نقطه مصالح ساختمانی از ۴۱.۴ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۳.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و حدود ۱۷.۶ واحد درصد کاهش یافته است. بیشترین میزان تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی طی چند سال اخیر مربوط به سال ۱۳۹۹ می‌شود که نرخ تورم نقطه‌ای نهاده‌های ساختمانی در زمستان آن سال به ۹۷.۲ درصد می‌رسید.

نرخ تورم نقطه‌ای نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۲ از میزان آن در زمستان ۱۳۹۹ فاصله چشم‌گیری داشته است. به طوری که ۷۳.۴ واحد درصد از زمستان ۱۳۹۹ کمتر شده است. در سال‌های ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ با وجود جهش‌های ارزی و تورم‌های بالا در کشور، جهش‌های قیمتی رخ داد و پس از آن مردم شروع به خرید مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای کردند که موجب افزایش قیمت مسکن و افزایش قیمت مصالح ساختمانی در آن‌ سال‌ها گردید.

تورم نقطه به نقطه گروه‌های اصلی مصالح ساختمانی

با بررسی نرخ تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی در زمستان ۱۴۰۲ در بین گروه‌های مختلف می‌توان مشاهده کرد که گروه گچ و گچ کاری با نرخ تورم نقطه به نقطه ۷۵.۵ درصدی بیشترین میزان نرخ تورم را در بین سایر گروه‌های اجرایی داشته‌اند. از سوی دیگر، گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده کمترین میزان نرخ تورم نقطه‌ای با نرخ ۳.۳ درصد را داشته‌اند.

شاخص کل

نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص کل مصالح ساختمانی از ۴۱.۴ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۳.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۱۷.۶ واحد درصد کاهش پیدا کرده است

گروه سیمان، بتن، شن و ماسه

نرخ تورم نقطه به نقطه در گروه سیمان، بتن و شن و ماسه از ۲۵.۷ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۳۶.۴ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۱۰.۶ واحد درصد افزایش پیدا کرده است.

گروه گچ و گچ کاری

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه گچ و گچ کاری از ۴۸.۷ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۷۵.۵ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۲۶.۷ واحد درصد افزایش پیدا کرده است.

گروه انواع بلوک سفالی و آجر

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه انواع بلوک سفالی و آجر از ۳۰.۱ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۵۶.۳ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۲۶.۱ واحد درصد افزایش پیدا کرده است.

گروه موزاییک، کاشی و سرامیک

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه موزاییک، کاشی و سرامیک از ۲۵.۷ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۴۳ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۱۷.۳ واحد درصد افزایش پیدا کرده است.

گروه سنگ

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه سنگ از ۴۹.۷ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۱.۳ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۲۸.۴ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل درب و پنجره و نرده از ۴۱.۵ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۳.۳ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۳۸.۲ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه چوب

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه چوب از ۵۲.۴ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۱۶.۵ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۳۵.۹ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه ایزوگام و قیرگونی آسفالت

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه ایزوگام و قیرگونی آسفالت از ۸۱.۱ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۱۷.۵ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۶۳.۶ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه شیرآلات بهداشتی

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه شیرآلات بهداشتی از ۷۳ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۳۴.۹ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۳۸.۱ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی از ۶۱.۲ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۳.۹ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۳۷.۳ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه یراق آلات درب و پنجره

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه یراق آلات درب و پنجره از ۸۹.۵ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۳۸.۹ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۵۰.۶ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه نقاشی ساختمان

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه نقاشی ساختمان از ۷۱.۱ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۷.۲ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۴۳.۹ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه تاسیسات برقی

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه تاسیسات برقی از ۷۳.۹ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۰.۷ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۵۳.۲ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه شیشه

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه شیشه از ۳۹.۹ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۱ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۱۸.۹ واحد درصد کاهش پیدا کرده است.

گروه خدمات

نرخ تورم نقطه به نقطه گروه خدمات از ۲۷.۴ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۳۱.۱ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و به میزان ۳.۷ واحد درصد افزایش پیدا کرده است.

از آن جایی که تورم نقطه‌ای مصالح ساختمانی در زمستان ۱۴۰۲ به میزان ۲۳.۸ درصد رسیده و نرخ تورم نقطه‌ای در اسفند ۱۴۰۲ حدود ۳۲.۳ درصد بوده است. در واقع تورم نقطه‌ای عمومی ۸.۵ واحد درصد بیشتر از تورم مصالح ساختمانی است. با مشاهده اعداد و ارقام می‌توان دریافت که اعداد تورم مصالح ساختمانی، تورم عمومی و قیمت مسکن در یک مسیر قرار گرفته و تقریبا به یکدیگر نزدیک هستند. بنابراین نزدیکی شاخص‌های تورم مصالح ساختمانی، تورم عمومی و قیمت مسکن نشان‌دهنده یک مسیر مشخص و مشترک در اقتصاد می‌باشد. تاثیرات متقابل هر یک از این شاخص‌ها بر یکدیگر می‌تواند تغییراتی بر دیگر شاخص‌ها بگذارد.

بهبود شرایط اقتصادی، کنترل نقدینگی و تورم می‌تواند تا حد زیادی موجب کاهش هزینه‌های ساخت و ساز و کاهش قیمت مسکن گردد.