برنامه دولت چین برای انبوه خانه‌های به فروش نرفته

براساس گزارش بلومبرگ، در اقدامی جسورانه برای احیای بازار آشفته املاک، دولت چین قوانین مربوط به وام مسکن را تسهیل کرد و دولت‌‌‌های محلی را به خرید خانه‌‌‌های مازاد انبوه‌‌‌سازان برای تبدیل آنها به مسکن ارزان‌قیمت تشویق کرد. طبق بیانیه‌‌‌ای که روز جمعه منتشر شد، بانک مرکزی چین عملا حداقل نرخ بهره وام مسکن را در سراسر کشور آزاد گذاشت و حداقل پیش‌‌‌پرداخت را برای خریداران خانه اولی به ۱۵‌درصد و برای متقاضیان خرید مسکن دوم به ۲۵‌درصد کاهش داد. این نرخ‌ها پیش از این به ترتیب ۲۰ و ۳۰‌درصد بود. این اقدامات که در راستای بسته حمایتی گسترده‌‌‌تر دولت برای مقابله با رکود فزاینده در بخش املاک صورت می‌گیرد، نشان‌‌‌دهنده تلاش مقامات برای مهار این بحران و جلوگیری از پیامدهای مخرب آن بر اقتصاد و ثبات اجتماعی است. انتظار می‌‌‌رود این تسهیلات، دسترسی به وام مسکن را برای خریداران، به‌ویژه جوانان و خانواده‌‌‌های کم‌‌‌درآمد، آسان‌‌‌تر کند و تقاضا را در بازاری که به شدت تحت‌‌‌فشار قرار گرفته، تحریک کند.

با این حال، شکست دولت چین در اجرای بسته اول نجات در سال ۲۰۲۲ که آنجا هم «پول‌‌‌پاشی به نفع غول‌‌‌های ساختمانی» برای حمایت مالی از ساخت‌‌‌وسازهای جنون‌‌‌آمیز صورت گرفت، نشان می‌‌‌دهد «برنده بسته نجات بازار مسکن ۲۰۲۴ چین»، برج‌‌‌سازهایی هستند که چون اعتماد چینی‌‌‌ها به خود را از دست داده‌‌‌اند، قرار است با وام‌‌‌های ارزان و «خرید تضمینی واحدها توسط شهرداری‌‌‌ها»، به شکل مصنوعی به حیات‌‌‌شان در بازار املاک چین ادامه دهند. اصل ماجرای بازار مسکن چین، چشم‌‌‌انداز ثبات یا کاهش قیمت مسکن و بی‌‌‌میل شدن چینی‌‌‌ها به سرمایه‌گذاری ملکی است. اما چون موتور اقتصاد چین روی «برج‌‌‌سازی» بنا نهاده شده، دولت حاضر نیست غول‌‌‌های ورشکسته را از دست بدهد.

خبرگزاری دولتی شینهوا به نقل از هه لی‌‌‌فنگ، معاون نخست‌‌‌وزیر چین، گزارش داد که دولت این کشور علاوه بر ارائه وام‌‌‌های دولتی به دولت‌‌‌های محلی، تدابیر دیگری را نیز برای حل معضل انبوه خانه‌‌‌های به فروش نرفته در نظر گرفته است. یکی از این تدابیر، خرید این خانه‌‌‌ها توسط دولت‌‌‌های محلی با قیمت‌های «منطقی» و تبدیل آنها به مسکن «دراستطاعت» است. او در سخنان خود تاکید کرد که «بخش املاک و مستغلات به طور جدایی‌‌‌ناپذیری با منافع مردم و همچنین با مساله مهم توسعه اقتصادی کشور گره خورده است.» او در ادامه بر لزوم «تعیین و تضمین مسوولیت‌‌‌های دولت‌‌‌های محلی، سازندگان و موسسات مالی» در قبال حل این بحران تاکید کرد. براساس این گزارش، دولت چین در اقدامی قاطعانه و بی‌‌‌سابقه، با ارائه بسته حمایتی گسترده، به میدان مبارزه با رکود فزاینده در بازار مسکن این کشور شتافته است. این اقدامات که شامل اعطای وام‌‌‌های دولتی به دولت‌‌‌های محلی، خرید خانه‌‌‌های مازاد انبوه‌‌‌سازان و تشدید نظارت بر بازار است، قدرتمندترین سیاست‌‌‌هایی هستند که تاکنون برای احیای این بخش کلیدی در نظر گرفته شده‌‌‌اند.

 حمله همه‌‌‌جانبه

شدت گرفتن بحران در بازار مسکن چین، زنگ خطر را برای سیاستگذاران به صدا درآورده است. آمار رسمی منتشر شده در روز جمعه نشان می‌‌‌دهد که قیمت مسکن در این کشور در ماه آوریل با شدیدترین افت ماهانه طی یک دهه اخیر روبه‌رو شده است. این موضوع در حالی رخ می‌‌‌دهد که پیش از این نیز شاهد ارائه گام به گام مجموعه‌‌‌ای از سیاست‌‌‌های حمایتی مانند تسهیل شرایط اعطای وام مسکن و کاهش نرخ وام مسکن برای کمک به این بخش بوده‌‌‌ایم. اما ابعاد فاجعه‌‌‌بار رکود مسکن، دولت چین را بر آن داشته تا با اتخاذ رویکردی جسورانه و فراگیر، به طور همزمان از جبهه‌‌‌های مختلف به مقابله با این معضل بپردازد. اعطای وام‌‌‌های دولتی به دولت‌‌‌های محلی، نقدینگی مورد نیاز آنها را برای خرید خانه‌‌‌های مازاد انبوه‌‌‌سازان فراهم می‌‌‌کند. این اقدام علاوه بر کمک به حل مشکل انباشت خانه‌‌‌های فروخته‌‌‌نشده، به انبوه‌‌‌سازان نیز در تامین منابع مالی و عبور از بحران نقدینگی یاری می‌‌‌رساند.

یان یوئیجین، مدیر تحقیقات موسسه تحقیق و توسعه‌‌‌ای «هوس چین » در واکنش به کاهش حداقل پیش‌‌‌پرداخت وام مسکن در سراسر کشور، این اقدام را بی‌‌‌سابقه‌‌‌ترین سیاست پیش‌‌‌پرداخت در تاریخ چین دانست. او با اشاره به عزم جدی دولت برای احیای بازار مسکن، افزود: این اقدام نشان می‌‌‌دهد که دولت مرکزی واقعا اولویت را بر بالا بردن تقاضای خرید خانه گذاشته است و قصد دارد با تسهیل شرایط وام‌‌‌گیری، خریداران را به ورود به بازار تشویق کند.

اقدامات اخیر دولت چین برای نجات بازار مسکن در حال سقوط این کشور، فصلی جدید در نبرد با یکی از بزرگ‌ترین چالش‌‌‌های پیش روی اقتصاد این غول آسیایی را رقم می‌‌‌زند. رکود فزاینده در این بخش کلیدی، ثبات اجتماعی را به خطر انداخته و زنگ خطر را برای مقامات به صدا درآورده است. افزایش اعتراضات مردمی، انباشت خانه‌‌‌های فروخته‌‌‌نشده در بالاترین سطح طی ۸سال گذشته، توقف فعالیت‌‌‌های ساختمانی و خطر بیکاری یا کاهش درآمد برای حدود ۵ میلیون نفر، تنها بخشی از پیامدهای ناگوار این بحران به شمار می‌‌‌روند. اقدامات اخیر دولت چین برای حمایت از بازار مسکن، واکنش مثبتی را در میان فعالان این حوزه به دنبال داشته است. جف ژانگ، تحلیلگر شرکت مورنینگ‌‌‌استار در هنگ‌کنگ، این اقدامات را «غیرمنتظره و مثبت برای سهام املاک» توصیف کرده است.

 واکنش بازار سهام

انتشار خبر حمایت دولت چین از بازار مسکن، واکنشی مثبت را در بازار سهام این کشور به دنبال داشت. شاخص املاک بورس اوراق بهادار شانگهای پس از انتشار این خبر با جهشی ۳.۲درصدی روبه‌رو شد، هرچند در ادامه بخشی از این رشد را از دست داد. شاخص قیمت سهام شرکت‌های سازنده املاک چینی نیز در روز جمعه شاهد صعود ۳.۶۸درصدی بود. این شاخص در مجموع طی ماه مه ۳۱‌درصد افزایش یافته است. این اقدامات که شامل اعطای وام‌‌‌های دولتی به دولت‌‌‌های محلی، خرید خانه‌‌‌های مازاد انبوه‌‌‌سازان و تشدید نظارت بر بازار می‌شود، امیدی نو را برای احیای این بخش کلیدی از اقتصاد چین به ارمغان آورده است.

معاون نخست‌‌‌وزیر چین در سخنانی اعلام کرد که مقامات محلی باید برای کاهش فشار نقدینگی بر انبوه‌‌‌سازان، نسبت به بازخرید یا بازپس‌‌‌گیری قطعات زمین فروخته‌‌‌شده اما راکد اقدام کنند. این امر به آزادسازی منابع مالی این شرکت‌ها و کمک به آنها برای عبور از بحران نقدینگی یاری خواهد رساند. هه لی‌‌‌فنگ، در سخنرانی خود، ضمن تاکید بر لزوم احیای بازار مسکن، بر اهمیت پیشبرد سه پروژه کلیدی به نام «سه پروژه بزرگ» نیز اشاره کرد. این پروژه‌‌‌ها شامل مسکن ارزان‌قیمت، بازسازی شهری و توسعه زیرساخت‌‌‌های عمومی می‌‌‌شوند.

دولت چین از سال ۲۰۲۲ برای مقابله با رکود فزاینده در بازار مسکن، اقدام به کاهش حداقل نرخ وام مسکن در سراسر کشور کرد. در این راستا، به مناطقی که با بیشترین افت تقاضا روبه‌رو بودند، اجازه داده شد تا نرخ خود را به طور مستقل تعیین کنند. این اقدامات، شامل کاهش نرخ متوسط وام‌‌‌های مسکن جدید به ۳.۶۹‌درصد در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴ بود، که پایین‌‌‌ترین رقم از زمان آغاز ثبت این آمار در سال ۲۰۰۹ به شمار می‌‌‌رود. با وجود این کاهش چشمگیر، نرخ وام مسکن نتوانست محرک قابل‌توجهی برای تقاضای خریداران باشد و رکود در این بخش همچنان ادامه دارد.

 پیامدهای منفی

اقدامات اخیر دولت چین برای حمایت از بازار مسکن، اگرچه امیدی نو برای احیای این بخش کلیدی از اقتصاد به ارمغان آورده است، اما پیامدهای منفی برای وام‌‌‌دهندگان دولتی این کشور نیز به دنبال خواهد داشت. رکود طولانی‌‌‌مدت در بازار املاک، حاشیه سود خالص بهره این وام‌‌‌دهندگان را به شدت تحت فشار قرار داده است. کاهش تقاضا برای وام‌‌‌های مسکن و افزایش نرخ‌های پیش‌‌‌پرداخت، منجر به کاهش درآمد وام‌‌‌دهندگان شده است. علاوه بر این، افزایش انباشت خانه‌‌‌های فروخته‌‌‌نشده و کاهش قیمت‌ها، ریسک مطالبات معوق را نیز افزایش داده است.

حاشیه سود خالص بهره بانک‌‌‌های چین در پایان سال گذشته به پایین‌‌‌ترین سطح خود یعنی ۱.۶۹درصد رسیده است، که زنگ خطری برای این نهادهای کلیدی در اقتصاد این کشور به شمار می‌‌‌رود. این رقم به طور قابل‌‌‌توجهی از آستانه ۱.۸ درصدی که برای حفظ سودآوری معقول در نظر گرفته می‌شود، پایین‌‌‌تر است. رکود طولانی‌‌‌مدت در بازار املاک، کاهش تقاضا برای وام‌‌‌های مسکن و افزایش نرخ‌های پیش‌‌‌پرداخت، از جمله عواملی هستند که به افت حاشیه سود منجر شده‌‌‌اند. در حالی که دولت چین اقداماتی را برای حمایت از بازار مسکن و تقویت تقاضا برای وام‌‌‌های مسکن در پیش گرفته است، اما اثربخشی این اقدامات همچنان نامشخص است. شن منگ، مدیر بانک سرمایه‌گذاری چانسون مستقر در پکن، در این باره می‌‌‌گوید تاثیرگذاری این اقدامات به جلب اعتماد مصرف‌کنندگان بستگی دارد. اگر این اقدامات به درستی اجرا نشوند، نه تنها تقاضا را تحریک نخواهند کرد، بلکه به تحول ساختاری مورد نیاز نیز منجر نخواهند شد.

همچنین براساس گزارش دیگری از رویترز، شهرهای بزرگ مانند پکن و شنژن، با تسهیل محدودیت‌‌‌های خرید خانه، به خریداران اجازه داده‌‌‌اند تا با «معاوضه» خانه‌‌‌های قدیمی خود با خانه‌‌‌های جدید، از این دریای راکد نجات پیدا کنند. در این طرح، خریداران می‌توانند خانه‌‌‌های قدیمی خود را به دولت بفروشند و از یارانه‌‌‌های دولتی برای خرید خانه‌‌‌های جدید استفاده کنند. این طرح می‌تواند به تحریک تقاضا در بازار املاک این شهرها و کمک به کاهش انباشت خانه‌‌‌های راکد کمک کند.

بانک جی‌‌‌پی مورگان در گزارشی با اشاره به این طرح نجات، می‌‌‌گوید این اقدام می‌تواند نقطه عطفی باشد، به این معنا که فروش املاک به جای افت بیشتر، حداقل به ثبات برسد. با این حال، این بانک در مورد کافی بودن مقیاس این طرح برای احیای کامل این غول خفته، در صورت عدم‌تامین بودجه آن توسط دولت مرکزی، ابراز تردید کرده است. موسسه خدمات مالی نامورا در این باره می‌‌‌گوید: «اگر دولت‌‌‌های محلی بتوانند حجم قابل‌توجهی از این خانه‌‌‌های فروش‌‌‌نرفته را از انبوه‌‌‌سازان خریداری کنند، نه تنها به حل مشکل انباشت موجودی خانه‌‌‌ها کمک می‌‌‌کند، بلکه جریان وجوه را به سمت شرکت‌های خصوصی درگیر با مشکلات اعتباری هدایت می‌‌‌کند.» این بانک می‌‌‌افزاید که این اقدام به نوبه خود از فعالیت‌‌‌های ساخت‌‌‌وساز حمایت کرده و از روند نزولی این بخش جلوگیری می‌‌‌کند. طرح دولت چین برای خرید خانه‌‌‌های فروش‌‌‌نرفته و تبدیل آنها به مسکن دولتی، امیدی برای احیای بازار املاک این کشور ایجاد می‌‌‌کند. اما در این میان، نگرانی‌‌‌هایی نیز در مورد چالش‌‌‌های پیش روی این طرح وجود دارد. یکی از این نگرانی‌‌‌ها، کمبود تقاضا برای مسکن در شهرهای کوچک‌تر است. در این شهرها، نه تنها خریداران بالقوه‌‌‌ای برای این خانه‌‌‌ها وجود ندارد، بلکه اجرای این طرح می‌تواند بار مالی سنگین‌‌‌تری را بر دوش دولت‌‌‌های محلی که هم‌‌‌اکنون با کوهی از بدهی روبه‌رو هستند، تحمیل کند.