نسبت قیمت به اجاره آپارتمان‏‏‏‌های تهران به زیر سطح میانگین رسید

• آخرین وضعیت «قیمت به‌اجاره مسکن» در تهران؛ عدد P به R،ا۱۷.۹ شده‌ است
• عایدی اجاره آپارتمان تقویت‌شده و به ۵.۵‌درصد رسیده‌ است

نسبت «قیمت به اجاره مسکن» به‌عنوان یک دماسنج اصلی بازار معاملات آپارتمان‌‌‌‌های تهران، در آخرین به‌روزرسانی این دستگاه سنجش اوضاع، در فاصله بسیار پایین‌‌‌‌ از «نقطه اوج تاریخی» قرارگرفته و حتی از «سطح میانگین تاریخی» هم ‌پایین‌تر آمده‌است؛ با این‌حال این نسبت هنوز تا «کف تاریخی» فاصله دارد و از همین‌رو، تحلیل حرکت آن می‌تواند به ۴ دسته از فعالان بازار قدرت پیش‌بینی بدهد. گروه مسکن روزنامه «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» با سنجش موقعیت فعلی نماگر دماسنج مسکن، نسبت P به R را برآورد کرده‌است. با توجه به میانگین اجاره‌‌‌‌بهای هر مترمربع آپارتمان در پاییز امسال، براساس «اجاره‌‌‌‌بهای پیشنهادی» که در حدود ۵۰۰‌هزار‌تومان است و همچنین متوسط قیمت مسکن، بازهم براساس «قیمت‌های پیشنهادی» که بین ۱۰۷‌میلیون تا ۱۰۸‌میلیون‌تومان برآورد می‌شود، عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره، در حال‌حاضر ۱۷٫۹ را نشان می‌دهد.

اما معنا و مفهوم این عدد چیست؟ بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» در پاسخ به این پرسش مشخص می‌کند، با توجه به روند تاریخی «رابطه معنادار قیمت مسکن و اجاره‌‌‌‌بهای آپارتمان» در بازار املاک شهر تهران، نماگر فعلی دماسنج مسکن، از وضعیت «قرمز» یا ملتهب سال‌های تا ۱۴۰۳، فروکش‌کرده و اکنون به زیر «سطح میانگین» رسیده‌است که البته تحلیل همین عددخوانی دماسنج هم مفهوم دیگری را در خود دارد. بین اجاره‌‌‌‌بهای یک واحد مسکونی(R) و قیمت آن ملک(P)، همیشه رابطه وجود دارد. در تهران معمولا اجاره یک‌سال یک واحد مسکونی، معادل ۴ تا ۸‌درصد ارزش خرید آن واحد است؛ این بازه عایدی، برحسب متغیرهای بازار مسکن و اجاره، در سال‌های مختلف تغییر می‌کند و کارگردان اصلی تغییرات هم، دوره‌‌‌‌های رکود یا رونق خرید و به بیان ساده‌‌‌‌تر، نرخ تورم مسکن است.

در دوره‌‌‌‌هایی که قیمت مسکن جهش می‌کند، چون روند اجاره‌‌‌‌بها همزمان با آن قابلیت تعدیل ندارد (به‌خاطر قراردادهای اجاره آپارتمان که بلندمدت است)، در نتیجه نسبت P به R بالا می‌رود و عواید اجاره آپارتمان که معکوس این نسبت است، پایین می‌آید. از سال‌۷۰ تا قبل از سال‌۹۷، اوج P به R عدد ۲۵ بوده که در نتیجه، حداقل عایدی نیز ۴‌درصد شده‌است. حداقل نسبت P به R نیز ۱۲٫۸ بوده که در این‌صورت عایدی اجاره به اوج خود یعنی ۷٫۸‌درصد می‌رسید. عایدی اجاره زمانی شروع به اوج‌گرفتن می‌کند که بازار مسکن از جهش قیمت عبور می‌کند و اجاره‌‌‌‌بها خود را با «رشد سال‌های قبل» تنظیم می‌کند.

اما از سال‌۹۷ به بعد، چون روند رشد قیمت مسکن، از شکل متعارف دهه‌های قبل تبعیت نکرد، نماگر P به R نیز «سقف تاریخی» قبلی را شکافت و نوسانات نامتعارفی از خود به نمایش گذاشت. جهش قیمت مسکن از سال‌۹۷، تاریخی شد؛ سه سال ‌پشت‌‌‌‌سر هم با نرخ‌های بالاتر از قبل. سال ۹۹، یعنی دو سال ‌بعد از شروع جهش مداوم قیمت مسکن، بازهم سطح قیمت رشد شدیدی کرد. در آن سال ‌متوسط قیمت آپارتمان در تهران ۸۰‌درصد افزایش‌یافت، درحالی‌که میزان رشد اجاره‌‌‌‌بها، کمتر از نصف این نرخ بود، در نتیجه عدد حاصل از نسبت P به R، به قله جدید ۳۱٫۸ رسید ‌که «بالاترین» سطح نماگر این دماسنج از سال‌۷۰ بود. تا پیش از این، «سقف تاریخی» عددهای نزدیک به ۲۵ در سال‌۷۵ و همچنین ۲۵ در سال‌۹۸ بودند. به این‌ترتیب، قله جدید ۳۱٫۸ «قیمت به اجاره» در سال‌۹۹، به‌معنای ایجاد «کف تاریخی» جدید برای عایدی اجاره مسکن در تهران بود که از ۴‌درصد پایین‌تر و ۳٫۱‌درصد شد.

با این‌حال، اجاره‌‌‌‌بها دو سال ‌با تاخیر نسبت به جهش قیمت مسکن، از سال‌۹۹ شروع به «افزایش شدید» کرد. در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ درحالی‌که اجاره‌‌‌‌بها در مسیر رشد تند در حال تنظیم با سطح افزایش‌یافته قیمت مسکن بود، تورم مسکن به‌خاطر متغیرهای اثرگذار در نرخ‌های کمتر از ۹۷ تا ۹۹ نوسان کرد، در نتیجه نسبت P به R در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱، ‌‌‌‌ از قله ۳۱٫۸ پایین آمد و در سطوح ۲۶ و ۲۲ ایستاد.در سال‌۱۴۰۲ اما با یک جهش تازه در قیمت مسکن به میزان ۶۵‌درصد،‌ بار دیگر P به R افزایش‌یافت و همان قله سال‌۹۹ را مجددا فتح کرد. در سال‌۱۴۰۳ که بازار مسکن از ثبات نسبی قیمت در عمده ماه‌ها برخوردار بود و تورم مسکن در پایین‌ترین سطح ۶ سال‌ گذشته قرارگرفت، ۱۷‌درصد، نسبت P به R عدد ۲۵ شد، اما اکنون با توجه به ماه‌ها «کاهش یا ثبات قیمت مسکن» از یک‌سو و روند رشد اجاره‌‌‌‌بها از سوی دیگر، نماگر دماسنج مسکن به ۱۷٫۹ رسیده‌است. این نسبت، پایین‌ترین میزان از سال‌۹۷ است و نشان می‌دهد «رنگ دماسنج» سبز است.

تحلیل عددخوانی «دماسنج» مسکن

بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌‌‌‌اقتصاد» نشان می‌دهد، نماگر فعلی P به R از میانگین تاریخی که ۱۹ است، پایین‌تر آمده‌است. اولین پیام این وضعیت آن است که قیمت مسکن «بیش‌‌‌‌فعالی» ندارد و در عین‌حال جاماندگی آنچنانی نیز در روند رشد اجاره‌‌‌‌بها نسبت به قیمت آپارتمان مشاهده نمی‌شود.  با این‌حال، عدد فعلی دماسنج هنوز تا «کف تاریخی» ۱۲٫۸ فاصله دارد. پیام این وضعیت نیز می‌تواند پاسخ به «انتظارات برای آینده قیمت مسکن» باشد.

روز گذشته در همین صفحه گزارشی از «چشم‌‌‌‌انداز تورم مسکن تا پایان سال‌۱۴۰۴» منتشر شد که نشان می‌داد؛ مجموعه متغیرهایی روی رفتار متغیرهای بازار مسکن تاثیر دارند که به‌رغم «جاماندگی قیمت آپارتمان از قیمت دلار و همچنین عدم‌انعکاس نرخ رشد نقدینگی بر تورم مسکن»، احتمال رشد محسوس قیمت در ماه‌های آتی پایین به‌نظر می‌رسد. اکنون نسبت P به R نیز مشخص می‌کند‌ قیمت مسکن در سطحی قرار ندارد که ظرفیت لازم برای «تداوم ثبات» را نداشته‌باشد. در این‌صورت این پیش‌بینی را می‌توان درنظر گرفت که طی ماه‌های آینده مشروط بر اینکه متغیرهای بیرونی اثرگذار بر تورم مسکن از جمله تورم عمومی، شوک محسوسی پیدا نکنند، قیمت کمتر از اجاره‌‌‌‌بها افزایش یابد. اگر این سناریو اتفاق بیفتد، نسبت P به R از سطح فعلی ۱۷٫۹ پایین‌تر می‌آید.

پارامتر دیگری که می‌تواند این حرکت نزولی P به R را تقویت کند، روند تورم عمومی در ماه‌های آتی خواهد بود. از آنجا که تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است، افزایش دومی اثری همسو بر تغییرات اجاره‌‌‌‌بها خواهد گذاشت. در عین حال، میزان رشد ۷سال ‌و ۹ ماه اخیر اجاره‌‌‌‌بها و قیمت مسکن، با روند تاریخی این دو شاخص، هماهنگ نیست. طی سه دهه‌گذشته متوسط تورم مسکن ۲۸‌درصد و تورم اجاره نیز ۲۶‌درصد بوده‌است، اما در سال‌های اخیر فاصله چشمگیری بین متوسط رشد این دو شاخص وجود داشته‌است؛ میانگین تورم مسکن از سال‌۹۷ تاکنون ۵۳‌درصد بوده، درحالی‌که تورم اجاره ۴۱‌درصد، با این‌حال با توجه به سطح بالای تورم تولید مسکن نسبت به تورم مسکن در ماه‌های اخیر، پتانسیل قابل‌توجهی برای تعدیل قیمت واحدهای نوساز وجود دارد که در صورت تغییر شرایط بیرونی بخش مسکن، می‌تواند روی تورم مسکن منعکس شده و باعث تغییر مسیر نماگر دماسنج «مسکن» شود.