۴ سال ‌تعقیب مالیاتی در بازار مسکن شکست خورد؛ اطلاعات «خانه‌های دوم» در دسترس دولت نیست

کارنامه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد معادل عمر یک دولت برای «شناسایی مالکان» آپارتمان‌های بلااستفاده وقت صرف شد اما به‌خاطر «انگیزه پایین‌ دستگاه‌های دولتی در جمع‌آوری اطلاعات محل سکونت ایرانی‌ها»، «دعوای سازمان ثبت‌احوال و وزارت راه‌وشهرسازی» و «حبس داده‌های ملکی و مشخصات مالکان در سازمان ثبت اسناد و املاک و شهرداری‌ها» هنوز «شرط اولیه» اخذ مالیات که همان «تعداد املاک هر خانوار ایرانی» است، محقق ‌نشده‌است.

مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی به‌دلیل عدم‌تکمیل داده‌های سامانه املاک و اسکان به‌رغم گذشت بیش از ۴ سال ‌امکان‌پذیر نیست؛ اگرچه الزام برخی سازمان‌های خدمت‌رسان به‌ثبت داده اقامتی در سامانه املاک باعث‌شده تا اطلاعات ۱۴‌میلیون کدپستی در سامانه املاک و اسکان از طریق خوداظهاری ثبت شود، اما همچنان تا تکمیل این داده فاصله جدی وجود دارد و در عین‌حال این داده مربوط به محل اقامت بوده و درخصوص داده اقامتگاه فرعی (ملک دوم) و املاک بعدی، داده‌های ثبت‌شده کمتری وجود دارد.

مرکز پژوهش‌های مجلس شورای‌اسلامی در گزارشی به بررسی دلایل عدم‌موفقیت در جمع‌آوری داده‌های محل اقامت اصلی، فرعی و سایر املاک افراد در سامانه ثبت اسناد و املاک پرداخته و ضمن ارائه پیشنهاد برای رفع این چالش، تاکید دارد؛ پیش از تکمیل تمامی داده‌ها نمی‌توان نسبت به مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی اقدام کرد، چراکه این موضوع به اعتراض و نارضایتی شهروندان می‌انجامد.

البته بررسی‎های گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» از آن حکایت دارد که تکمیل اطلاعات سامانه املاک و اسکان به‌شدت زمانبر بوده و با پیشنهاد‌های مطرح‌شده نیز به‌سادگی قابل‌رفع نیست. در چنین شرایطی اخذ رویه‌های دیگر نظیر مالیات سالانه، گزینه بهتری برای افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن است.

ضرورت‌های جمع‌آوری داده‌های املاک و اسکان

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی به بررسی کارنامه ناموفق دولت در ثبت داده‌های خانه‌های خالی و عدم‌امکان اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به‌دلیل کسری و تناقض داده پرداخت. در این گزارش که با عنوان «ارزیابی اجرای قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم» منتشرشده بر لزوم تکمیل داده‌های سامانه ملی املاک و اسکان فراتر از لزوم مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی تاکید شده و پیشنهادهایی برای موفقیت‌آمیز‌شدن این تکمیل داده ارائه شده‌است.

اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیازمند تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان است؛ البته تکمیل این سامانه اهمیت بسیار زیادی داشته و در واقع کارکرد این سامانه بیش از اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. درصورتی‌که داده‌های سامانه املاک و اسکان تکمیل شود، سیاستگذار این امکان را دارد تا با دسترسی به داده‌های دقیق از وضعیت مالکیت و اقامت تمامی شهروندان از این داده‌ها برای سیاستگذاری بهتر در مسیر هدفمندسازی یارانه‌های انرژی استفاده کند. در عین‌حال تکمیل اطلاعات سامانه املاک در انواع برنامه‌ریزی‌های کلان، برنامه ساخت مسکن، برنامه‌ریزی درخصوص توسعه شهری از منظر تراکم‌جمعیت، ساماندهی بازار اجاره، اخذ مالیات و اجرای سیاست‌های حمایتی ضروری است.

اولین فراخوان برای تکمیل سامانه املاک و اسکان مربوط به فروردین‌۱۴۰۰ بود. این فراخوان در شرایطی داده شد که سامانه املاک و اسکان به‌طور کامل تکمیل نشده بود، سامانه ایرادات اساسی داشت و حتی امکان صحت‌سنجی داده‌های واردشده نیز وجود نداشت و به این‌ترتیب افراد گاهی مجبور به‌ثبت چندباره اطلاعات خود در سامانه می‌شدند. در ادامه اگرچه بخشی از ایرادات سامانه مرتفع شد، اما عدم‌موفقیت قابل‌توجه این سامانه در جمع‌آوری داده‌های کافی به شکل قابل‌اطمینان باعث‌شده تا امکان مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی با هدف عرضه این واحدها به بازار اجاره امکان‌پذیر نباشد. در عین‌حال در این گزارش تاکید می‌شود؛ اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌دلیل قابل‌اعتماد نبودن داده‌ها به اعتراض و نارضایتی شهروندان می‌انجامد.

در این گزارش تاکید شده‌است؛ در سال‌۱۴۰۰ وزارت راه و شهرسازی اطلاعات مربوط به ۵۷۰‌هزار خانه خالی را به سازمان امور مالیاتی ارسال کرد، اما بسیاری از افراد اطلاعات را مخدوش عنوان‌کرده و به آن اعتراض داشتند. البته در این مرحله ۳۲۱‌هزار ملک مسکونی در سامانه خوداظهاری ‌کرده و حدود ۱۸۲‌هزار واحد در بازار عرضه شد. بعد از این موارد و با توجه به خطای بالای سامانه املاک و اسکان در شناسایی خانه‌های خالی و اعتراضات انجام‌شده، تصمیم گرفته شد تا تمرکز بر مالکان با تعداد زیاد ملک باشد. در چند مرحله تعدادی خانه از این نوع شناسایی شد، اما همچنان این بررسی ادامه دارد.‌ روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «کمدی مالیاتی در بازار مسکن» که در تاریخ یازدهم مرداد امسال منتشر شد، دلایل مردودی طرح مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی را مطرح و در عین‌حال تاکید کرد؛ تکمیل اطلاعات ملکی شهروندان ایران در این سامانه به شکل ۱۰۰‌درصدی و قابل‌اتکا در بازه زمانی قابل‌استناد میسر نیست. در چنین شرایطی تنها راه قابل‌اتکا برای ورود خانه‌های خالی به بازار اجاره درس‌گرفتن از تجارب جهانی و اعمال مالیات سالانه است.

عدم‌همکاری در شکست جمع‌آوری داده دخیل بود

در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس چندین عامل برای عدم‌موفقیت ثبت داده‌های املاک و اسکان در سامانه تعریف و ذکرشده که اولین مورد، ایراد سامانه و فراخوان پیش از موعد بوده‌است. دومین عامل شکست این طرح، عدم‌هماهنگی بین نهادی عنوان ‌شده‌است. طبق قانون دستگاه‌های اجرایی مکلف هستند خدمات خود را صرفا با اخذ کد ملی و براساس کد‌پستی یا شرح شناسه یکتای درج‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی‌ ارائه کنند، اما مشخص نبود سازمان ثبت‌احوال، یا وزارت راه و شهرسازی مرجع استعلام از دستگاه‌های خدمت‌رسان هستند که همین موضوع به اختلال در اجرای قانون و ناقص‌ماندن اطلاعات سامانه املاک و اسکان در سال‌های اول اجرای قانون انجامید. در عین‌حال بسیاری از دستگاه‌ها به لزوم ثبت داده‌های اقامتی و ثبت داده پستی بر مبنای کد ملی نگاهی تکلیفی داشته و به‌درستی آن را اجرایی نکردند. مجموع موارد ذکرشده ثبت داده‌های ملکی را با چالش مواجه کرد.

ثبت اقامتگاه اصلی سرعت گرفت

در یک‌سال‌ اخیر سرعت خوداظهاری و ثبت اقامتگاه اصلی در سامانه افزایش‌یافته به‌نحوی‌که در ماه‌های اخیر روزانه حدود ۱۰۰‌هزار خوداظهاری در سامانه ثبت می‌شود. تا پایان مهر امسال اطلاعات بیش از ۱۴‌میلیون کدپستی در سامانه املاک و اسکان از طریق خوداظهاری ثبت و تایید شده‌است که البته بخش عمده‌ای از این خوداظهاری‌ها در پی منوط‌شدن ارائه خدمات بانکی، بیمه‌ای، ثبت‌نام مدارس و برخی خدمات پلیس بوده‌است. در عین‌حال عمده داده‌های ثبت‌شده در این سامانه مربوط به اقامتگاه اصلی بوده و همچنان ثبت داده اقامتگاه فرعی و املاک دیگر در حداقل ممکن است.

در چنین شرایطی تا زمانی‌که دستگاه‌های مسوول به‌خصوص سازمان ثبت اسناد و شهرداری‌ها، داده‌های مورد‌نیاز را در اختیار سامانه املاک و اسکان قرار ندهند، ضمانت اجرای قبض برق با بالاترین پلکان قیمت، اطلاعات اقامتگاه‌های فرعی و مالکیت‌های بعدی به‌درستی در سامانه ثبت نخواهد شد.

در این گزارش تاکید شده‌است؛ به‌منظور پیشبرد سامانه ملی املاک و اسکان و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، در ابتدا باید اطلاعات محل سکونت افراد در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت شود و تمامی دستگاه‌های اجرایی و خدمت‌رسان مکلف باشند محل اقامت اشخاص حقیقی را استعلام کنند. برای اجرای این پیشنهاد باید امکان خود‌اظهای صرفا از طریق وزارت راه و شهرسازی فراهم شود و سامانه موازی دیگری در این زمینه فعال نباشد. در ادامه تمامی دستگاه‌ها اطلاعاتی را که از وضعیت سکونت و مالکیت افراد دارند، در اختیار وزارت راه قرار دهند، در این‌زمینه ‌سازمان ثبت و شهرداری‌ها داده‌های خوبی دارند که باید در اسرع‌وقت و به شکل برخط به سامانه املاک و اسکان ارائه کنند. در عین‌حال سایر دستگاه‌های خدمت‌رسان نظیر آموزش و پرورش، دانشگاه‌ها، نیروی انتظامی و… به‌جای پرسیدن آدرس، استعلام سامانه املاک را از افراد اخذ کنند که این رویه به تسریع داده‌های املاک و اسکان می‌انجامد.