۳ پیام تورم تولید مسکن/تورم مصالح ساختمانی به ۳۷ درصد رسید

 تورم تولید مسکن در پایتخت طی سال گذشته با دو تغییر معنادار برای بازار ساخت‌وساز همراه شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات قیمت ساخت براساس داده‌های رسمی جدید حاکی است، نرخ رشد هزینه ساخت‌وساز از محل قیمت مصالح‌ساختمانی و خدمات مرتبط، از ۴۰درصد در بهار سال گذشته –تغییرات نقطه‌ای- به ۲۳درصد در فصل آخر کاهش پیدا کرد. تورم سالانه تولید مسکن نیز نرخ ۳۷درصد را به ثبت رساند؛ درحالی‌که، این نرخ در ۱۴۰۱، به میزان ۴۰درصد بود. این تنزل دو علت می‌تواند داشته باشد؛ اما نتیجه‌اش، «افت التهاب قیمت‌ها در بالادست مسکن» است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از سطح۱۴۰۲ تورم ساخت مسکن نشان می‌دهد، این شاخص از قله سال۹۹ که نرخ رشد نزدیک به ۸۰درصد را به ثبت رسانده بود، فاصله چشمگیر پیدا کرده است. اولین پیام تورم بالادست مسکن، حرکت غیرهم‌جهت آن با روند صعودی تورم ملک در سال گذشته است. پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» با استناد به «وزن محرک‌های تورم‌سازبیرونی» از تاثیر کمتر تورم ساخت گفته بود. پیام‌های بعدی به درون این بازار برمی‌گردد.

تورم تولید مسکن در سال گذشته دو وضعیت معنادار پیدا کرد که برآیند آن در سال‌جاری می‌تواند مانع تکرار «اثر منفی سال‌‌‌های قبل این شاخص روی قیمت آپارتمان‌‌‌ها» شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار رسمی جدید مربوط به تغییرات قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی در بازار ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی تهران حاکی است، سال گذشته میانگین قیمت مصالح و تجهیزات ساخت‌‌‌وساز در پایتخت ۳۷‌درصد نسبت به ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد. این تورم سالانه تولید مسکن ۱۴۰۲ به میزان ۳ واحد‌درصد کمتر از تورم تولید مسکن ۱۴۰۱ است و مطابق روند تغییرات سالانه هزینه ساخت مسکن از ۹۷ تاکنون، «نوعی ثبات نسبی رشد سالانه هزینه تولید مسکن» در سال گذشته را نشان می‌‌‌دهد؛ چرا که بازار ساخت‌‌‌وساز در سال ۹۹ شاهد اوج‌‌‌گیری تورم تولید تا قله ۸۰‌درصد بود و بعداز آن، افت تدریجی این شاخص رخ داد.

سطح تورم سالانه تولید مسکن اولین وضعیت معنادار بالادست بازار معاملات ملک است به‌طوری که ثبات آن و عدم‌افزایش نسبت به سال قبل از آن، نقطه روشن هر دو بازار محسوب می‌شود. در کنار این شاخص، سازنده‌‌‌ها در تهران طی سال گذشته شاهد «سراشیبی حدود ۵۰درصدی مسیر تورم تولید» بودند. بهار سال گذشته تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه تولید مسکن سطح ۴۰‌درصد را ثبت کرد اما در زمستان این شاخص به سطح ۲۳‌درصد رسید که نشان‌‌‌دهنده «کاهش شدت التهاب قیمت‌‌‌ مصالح‌‌‌ساختمانی در پایان سال نسبت به ابتدای سال» است.

 رابطه تورم تولید و تورم مسکن

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از معادله‌‌‌ای که بین تورم تولید مسکن و تورم مسکن باتوجه به تغییرات قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی سال گذشته و همچنین ۹۷ تاکنون، برقرار شده، حاکی است، قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها در پایتخت طی این سال‌ها بیش‌‌‌از آنچه از تورم تولید اثرپذیر باشد، از متغیر بیرونی «انتظارات تورمی» و همچنین «تغییرات نرخ ارز» و «ریسک‌‌‌های غیراقتصادی» فرمان گرفت. جهت‌‌‌های متفاوت رشد قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی و قیمت مسکن در همین سال ۱۴۰۲، همین معادله را توضیح می‌‌‌دهد. در سال گذشته به‌رغم کاهش تورم تولید مسکن، تورم مسکن تا ۱٫۷ برابر آن افزایش یافت و از تورم مسکن ۱۴۰۱ نیز سبقت اساسی گرفت. همچنین در عصر جهش قیمت‌ها -۹۷ به بعد- به‌رغم آنکه قیمت مسکن تابعی از قیمت زمین و قیمت ساخت است، اما طی سال‌‌‌های ۹۷ و ۹۸، جهش قیمت مسکن تا نزدیک ۲ برابر رشد قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی بود. بخش قابل‌‌‌توجهی از رشد قیمت آپارتمان در آن سال‌ها به خاطر «خریدهای سرمایه‌‌‌ای» ناشی از همان سه متغیر بیرونی بود که «با تاخیر» ۲ساله، روی قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی اثر تورمی گذاشت.

این «کم‌‌‌اثر بودن تورم تولید ساختمان بر تورم مسکن در مقایسه با اثر تورمی محرک‌‌‌های بیرونی بازار ملک»، به عنوان اولین پیام این بررسی مطرح است. پیام دوم مربوط به «پشتیبانی سطح پایین‌‌‌آمده تورم مصالح‌‌‌ساختمانی» در سال‌جاری از «فاکتورهای کاهنده التهاب قیمت آپارتمان» است. بعداز ماه فروردین و رفع اساسی تنش‌‌‌های سیاسی و منطقه‌‌‌ای، بازار مسکن شاهد «کاهش میل به خرید سرمایه‌‌‌ای آپارتمان» است. همچنین عدم‌افزایش محسوس قیمت ارز در این مدت، عرصه را برای کاهش قیمت واقعی مسکن و بازگشت سطح قیمت‌ها به حد متعارف فراهم ساخته است. در کنار این دو پارامتر، تورم تولید مسکن فاکتور سوم اثرگذار روی قیمت فروش نوساز‌‌‌ها، ‌‌‌ انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی و در نتیجه قیمت سایر آپارتمان‌‌‌هاست.

اکنون با توجه به ثبات نسبی تورم سالانه مصالح ساختمانی و سراشیبی تورم نقطه‌‌‌به‌‌‌نقطه، شرایط بالادست بازار مسکن نیز به نوعی «وضعیت دافعه سرمایه‌گذاری سال‌‌‌های قبل» را ندارد. هر چند سطح فعلی تورم سالانه مصالح‌‌‌ساختمانی در مقایسه با نیمه اول دهه ۹۰، تقریبا ۳ برابر است اما در مقایسه با عصرجهش قیمت‌ها، پایین‌‌‌تر است. میانگین تورم سالانه مصالح ساختمانی از ۹۷ تا ۱۴۰۱ به میزان ۵۱‌درصد بود که تورم ۱۴۰۲ این بازار ۱۴ واحد‌درصد کمتر از آن است.

اما پیام سوم آمار جدید از تغییر قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی در پایتخت، به «ماجرای افت تب تورم تولید» برمی‌‌‌گردد؛ چه شد بازار بالادست مسکن شاهد رشد کمتر قیمت‌ها در ۱۴۰۲ بود؟

دو عامل را می‌توان مطرح کرد؛ عامل اول می‌تواند ناشی از رکود نسبی تولید باشد و عامل دوم نیز «کاهش محرک‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی تورم در بخش‌‌‌های تولیدی» که ثبات نرخ دلار در ۱۰ ماهه اول ۱۴۰۲ یکی از همان محرک‌‌‌های اقتصادی و همچنین نبود ریسک غیراقتصادی در سطح بالا طی همان ماه‌‌‌ها نیز از جمله عامل غیراقتصادی بوده است. با این حال، سطح فعلی تورم مصالح‌‌‌ساختمانی در مقایسه با سال‌‌‌های قبل از ۹۷ که شرایط در بازار ساخت و بازار مسکن، در مقایسه با رکود تورمی کنونی، ایده‌‌‌آل بود، همچنان بالا و هشداردهنده است. در سال‌جاری اگر شرایط ماه دوم سال – نبود ریسک‌‌‌های تورم‌‌‌ساز در سطح بالا- ادامه پیدا کند، بالادست مسکن – عرصه ساخت‌‌‌وساز- می‌توانند نوعی آرامش نسبی قیمت‌ها حتی در بازار زمین را احساس کند. «دنیای‌اقتصاد» به‌زودی گزارشی از وضعیت بازار زمین در تهران تهیه خواهد کرد تا مشخص شود سال گذشته نبض قیمت ملک کلنگی چه تغییراتی کرد و شرایط امسال چگونه است.