چشم‌انداز بازار اجاره‌نشینی در سال جاری

در حالی تورم اجاره‌‌ در سال ۱۴۰۳ به رکورد ۴۰٫۳‌درصد رسید که مستاجران در سال ۱۴۰۲ نیز با تورم سالانه ۳۹٫۶ درصدی مواجه بودند؛ درواقع التهاب بازار اجاره‌‌بها در سال گذشته تنها ۰٫۸‌درصد نسبت به دوره مشابه قبل افزایش داشت. البته افزایش ۰٫۸ درصدی تورم اجاره به مفهوم قابل تحمل بودن فشار اجاره‌‌بها برای مستاجران نبود. از سال ۱۴۰۱ متوسط تورم سالانه اجاره در کشور به کانال ۳۰ درصدی ورود کرد و این موضوع فشار قابل‌توجهی را بر مستاجران وارد کرد.

علل بروز تورم ۴۰ درصدی برای مستاجران

درحالی مستاجران در سال ۱۴۰۳ با تورم سالانه ۴۰٫۳ درصدی مواجه شدند که متوسط تورم عمومی در این سال ۳۲٫۵‌درصد بود. اوج تورم عمومی در کشور در سال ۱۴۰۱ و با نرخ ۴۶‌درصد رقم خورد؛ پس از آن طی دو سال اخیر از شدت تورم عمومی کاسته شد. اگرچه تورم عمومی یکی از فاکتورهای اصلی اثرگذار بر تورم اجاره محسوب می‌شود؛ اما تورم اجاره طی دو سال اخیر رفتاری واگرا از تورم عمومی داشته و همچنان در مسیر رشد نوسان داشته است. در عین حال در سال ۱۴۰۳ میزان تورم اجاره از تورم عمومی کشور بیشتر شد. این موضوع به مفهوم آن بود که مستاجران بیش از سایر گروه‌‌ها تحت فشار قرار گرفتند.

کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای در حالی که افزایش تقاضا پابرجا بود یکی از عوامل اصلی ثبت رکورد تاریخی در بازار اجاره‌‌بها در ۱۴۰۳ بود. بررسی‌‌های میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن کشور طی سال گذشته حاکی از آن است که میزان تقاضای سرمایه‌‌ای در این بخش کاهش داشته و همین موضوع یکی از دلایل کاهش شتاب تورم مسکن در ۱۴۰۳ بوده است. اگرچه کاهش تورم مسکن در نگاه اول خبری امیدوارکننده برای مستاجران است؛ اما واقعیت آن است که این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای می‌تواند تاثیر افزایشی بر بازار اجاره‌‌بها برجای بگذارد.  وضع سقف دستوری ۲۵ درصدی بر نرخ اجاره یکی دیگر از اتفاقات سال ۱۴۰۳ بود؛ با وجود این داده‌‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان داد که این سقف دستوری تاثیر مثبتی بر بازار اجاره برجای نگذاشته است. در عین حال برخی کارشناسان نسبت به اثر منفی این مصوبات بر کاهش عر‌ضه مسکن استیجاری نیز هشدار می‌دهند؛ البته با توجه به عدم وجود ضمانت اجرای تخلف از قانون برای موجران، ترس احتمالی موجرها نیز از میان رفته و بازار اجاره از این محل با افزایش هرچند محدود عرضه خانه استیجاری مواجه خواهد شد.  تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ در سال ۱۴۰۳ تورم عمومی و تورم مسکن روندی کاهشی را پیش گرفتند. در حالی که تورم عمومی به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار می‌شود؛ اثرگذاری تورم مسکن بر بازار اجاره، با تاخیر زمانی رقم می‌‌خورد. درواقع به نظر می‌رسد که بخشی از تورم اجاره در سال ۱۴۰۳ نتیجه تخلیه جهش قیمت مسکن در سال‌های قبل بود و فروکش تورم عمومی مانع از آن شد که تورم اجاره به کانال‌‌های بالاتری در سال‌‌ گذشته صعود کند. با وجود این فروکش تورم مسکن در ۱۴۰۳ می‌تواند سیگنالی کاهنده برای بازار اجاره‌‌ در سال‌جاری به ارمغان آورد.

فاکتورهای جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها

عوامل جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال ۱۴۰۴ به چهار مولفه قابل تقسیم است. افزایش عرضه آپارتمان‌‌های اجاره‌‌ای؛ متاثر از رشد خرید سرمایه‌‌ای یکی از عوامل اصلی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها در سال‌جاری خواهد بود. با توجه به رشد محدود قیمت مسکن در ۱۴۰۳ بخشی از فعالان بازار، بخش مسکن را در شرایط کنونی برای سرمایه‌گذاری ارزنده شناسایی کرده و احتمال رشد تقاضای سرمایه‌‌ای در این بازار وجود دارد. در صورت تحقق این برآورد؛ افزایش عرضه سیگنالی کاهشی برای بازار اجاره به همراه خواهد داشت.

تورم عمومی سیگنال بعدی جهت‌‌دهنده به بازار اجاره است؛ اگرچه طی دو سال اخیر از شتاب رشد تورم عمومی کاسته شده، اما فروکش قابل‌توجه دیگری در تورم عمومی با توجه به داده‌‌های اقتصادی بعید است. به این ترتیب کاهش تورم اجاره با حمایت از داده تورم عمومی چندان محتمل به نظر نمی‌‌رسد.  تورم مسکن سومین پارامتر جهت‌‌دهنده به بازار اجاره‌‌بها البته با تاخیر خواهد بود. پیش‌بینی آینده تورم مسکن در کشور به دلیل وابستگی به ریسک‌‌های متعدد اقتصادی و غیراقتصادی چندان ساده نیست. درصورتی که مانند سال قبل ریسک جنگ در منطقه فعال باشد، از شتاب تورم مسکن کاسته می‌شود. اما درصورتی که ریسک جنگ مرتفع شود، اما تحریم ادامه یابد و حتی شدت بیشتری به خود بگیرد، با توجه به کاهش ارزش پول ملی، احتمال افزایش تورم مسکن محتمل می‌شود.  تغییر قدرت خرید مردم و افزایش خرید خانه توسط مستاجرها مولفه بعدی اثرگذار بر بازار اجاره تلقی می‌شود. درصورت تحقق این موضو‌ع می‌توان به کاهش تقاضا در بازار اجاره و کاهش تورم اجاره امیدوار بود که البته تحقق این پیش‌بینی، چندان محتمل نیست.

تورم اجاره ۱۴۰۴ در حول و حوش تورم عمومی

بهروز ملکی تحلیلگر ارشد اقتصاد مسکن در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» در خصوص پیش‌بینی بازار اجاره‌‌‌بها در سال جدید ابراز امیدواری کرد که از شدت تورم اجاره‌‌‌بها در این سال کاسته شود؛ البته همچنان بازار اجاره‌‌‌ با افزایش اجاره‌‌‌بها روبه‌رو خواهد بود. وی ادامه داد: تورم اجاره‌‌‌ طی سال‌های گذشته از تورم مسکن جا مانده بود؛ اما طی سه سال گذشته تورم اجاره‌‌‌، عقب‌‌‌ماندگی از تورم مسکن را جبران کرد و همین موضوع یکی از دلایل اصلی رکوردشکنی تورم اجاره‌‌‌بها در ۱۴۰۳ می‌تواند باشد. با وجود این با توجه به کاهش تورم مسکن در سال ۱۴۰۳ از فشار هزینه‌‌‌ای در بازار اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها برای امسال کاسته می‌شود. با وجود این همچنان بازار اجاره‌‌‌ مستعد رشد بهاست به این معنا که احتمال کاهش اجاره‌‌‌بها دست‌‌‌کم در ابتدای سال پایین به نظر می‌‌‌رسد. با در نظر گرفتن پارامترهای متعدد اثرگذار بر بازار اجاره‌‌‌ پیش‌بینی می‌‌‌کنم که امسال تورم در این بخش در محدوده تورم عمومی نوسان داشته باشد.

ملکی در خصوص رکوردشکنی تورم اجاره‌‌‌بها در شرایطی که از شدت تورم مسکن در سال ۱۴۰۳ کاسته شد؛ گفت: هرچند بازار اجاره و خرید و فروش مسکن ارتباط تنگاتنگی با یکدیگر دارند اما نمی‌توان رفتار بازار اجاره‌‌‌ را در کوتاه‌مدت صرفا با توجه به قیمت مسکن تحلیل کرد؛ بازار اجاره‌‌‌ علاوه بر تاثیرپذیری از قیمت مسکن از متغیرهای متنوع دیگری به‌خصوص تورم عمومی و درآمد خانوار نیز تاثیر می‌‌‌پذیرد.

این تحلیلگر بازار مسکن در خصوص تاثیر افت تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن بر اجاره‌‌‌بها نیز گفت: تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بخش مسکن به دو بخش تقاضای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت و کوتاه‌مدت طبقه‌‌‌بندی می‌شود؛ تقاضای سرمایه‌‌‌ای بلندمدت ارتباط بیشتر و پایدارتری با بازار اجاره مسکن دارد. به واقع متقاضیان سرمایه‌‌‌ای بلندمدت مسکن شامل افرادی می‌‌‌شوند که مسکن را به سایر کلاس‌‌‌های دارایی ترجیح می‌دهند؛ بسیاری از این افراد مالکانی هستند که ملک خود را به صورت اجاره به بازار عرضه کرده و کمتر تحت‌تاثیر نوسانات بازارها قرار می‌‌‌گیرند؛ موجران اغلب در این گروه می‌‌‌گنجند. اما بازار مسکن با متقاضیان سرمایه‌‌‌ای کوتاه‌‌‌مدت نیز مواجه است که عمدتا از آنها تحت عناوینی چون دلالان، سفته‌بازان و سوداگران یاد می‌شود؛ این افراد ترجیح می‌دهند، از فرصت‌‌‌های خرید، فروش و گردش سرمایه در این بازار منتفع شوند و طبیعتا و غالبا به دنبال اجاره‌‌‌داری نیستند.  وی ادامه داد: در مجموع تحولات تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن طی سال ۱۴۰۳ عمدتا از نوع متقاضیان کوتاه‌مدت بود و بنابراین این موضوع را چندان بر بازار اجاره‌‌‌بها موثر نمی‌‌‌دانم.

ملکی در خصوص اثر تورم عمومی بر بازار اجاره‌‌‌ و پیش‌بینی از تورم عمومی در سال جدید نیز گفت: احتمالا تورم اجاره‌‌‌ در سال ۱۴۰۴ در محدوده تورم عمومی باشد. درخصوص پیش‌بینی تورم عمومی در سال جدید نیز دو موضوع می‌تواند اثرگذار باشد. موضوع اول چگونگی سیاست پولی بانک مرکزی یا به تعبیری دیگر کنترل ترازنامه‌‌‌ای که طی چند سال اخیر صورت پذیرفت و موضوع دوم مساله توافق ایران و غرب.

اگر کنترل ترازنامه‌‌‌های بانکی اجرایی شود و ایران و غرب به سمت توافق پیش بروند؛ امکان رام کردن اسب سرکش تورم مسکن وجود دارد؛ اما درصورتی که ایران و غرب از توافق دور شوند و سیاست بانک مرکزی نیز جهت دیگری باشد؛ تورم در اقتصاد کشور با شدت بیشتری جولان خواهد داد و این موضوع باعث شدت گرفتن تورم مسکن می‌شود.