چرا اجاره مسکن به‌جای ۲۵درصد مصوب دولت، ۴۳.۲درصد افزایش یافت؟

تورم اجاره‌بهای مسکن در ماه گذشته، ۱.۷ برابر آنچه مسوولان تعیین کرده بودند، رقم خورد تا دست‌کم برای بار دوم طی ۵سال گذشته، تبعات این مدل سیاستگذاری برای تنظیم بازار روشن شود. مطابق ماده‌ای از قانون تازه‌مصوب سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها که ماه گذشته تصویب شد «اجاره‌بها در تابستان و نیمه دوم امسال، در کشور باید حداکثر ۲۵درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کند و نه بیشتر.» اما از آنجا که «التهاب سال‌های اخیر اجاره‌بها» ریشه‌های ۳گانه دارد که با «سقف دستوری» قابل کنترل نیست، روند معاملات در بازار اجاره مسکن در تیرماه به سمتی رفت که در نهایت، اجاره‌بها ۴۳.۲درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش یافت. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مطابق تجربه جهانی و اصول اقتصادی، گام اول برای بازگرداندن تورم اجاره به سطح متعارف، کاهش تورم عمومی و ثبات قیمت مسکن است. تا پیش ‌از عصر جهش قیمت‌ها، متوسط رشد سالانه اجاره‌بها در کشور حدود ۱۷درصد بود. در گام بعد برای اعمال «سقف تشویقی» رشد اجاره‌بها -سقف غیردستوری- لازم است نرخ اعلامی براساس ضریب بالایی از تورم اخیر اجاره‌ تعیین شود.

فرید قدیری: معادلات بازار اجاره‌‌‌ مسکن در کشور، روند اجاره‌‌‌بها را به گونه‌‌‌ای پیش برد که در تیر ماه به عنوان ماه اول اجرای «نرخ مصوب برای رشد اجاره‌‌‌بها»، سقف مدنظر دولت برای افزایش مبالغ اجاره، شکافته شد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نبض اجاره‌‌‌بها در شهرها طی ماه اول تابستان امسال حاکی است، میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در تیرماه ۴۳٫۲‌درصد نسبت به تیر سال گذشته رشد کرد، در حالی که دولت براساس ماده ۷ قانون تازه مصوب «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها» مقرر کرده بود در تابستان امسال و همچنین نیمه دوم سال، مبالغ اجاره در اجاره‌‌‌نامه‌‌‌ها در سراسر کشور حداکثر ۲۵‌درصد افزایش یابد.

ماه گذشته، تورم اجاره مسکن، ‌‌‌ در بالاترین سطح از ابتدای سال قرار گرفت، ضمن آنکه رشد بالای ۴۳ درصدی هزینه اجاره‌‌‌نشینی در تیر ماه امسال حتی از میانگین رشد اجاره‌‌‌بها در یک‌سال ۱۴۰۲ که ۳۹٫۶‌درصد بود هم بیشتر است. اکنون دو پرسش درباره سطح جدید تورم اجاره در بازار کشوری اجاره‌‌‌نشینی وجود دارد.

پرسش اول، علت «تب بالای ۴۰ درجه اجاره‌‌‌بها» است و پرسش دوم که احتمالا برای مسوولان بخش مسکن و کارشناسان این حوزه مهم‌تر است، علت «عبور بازار از سقف دولتی» است. احتمالا در قالب همین پرسش دوم، این سوال برای برخی افراد پیش می‌‌‌آید که چطور در غرب و کشورهایی که اقتصاد آزاد دارند، «اجاره‌‌‌بها سقف‌‌‌گذاری می‌شود و جواب می‌‌‌دهد اما در اینجا، رعایت نمی‌شود و قابل پیاده‌سازی نیست؟» «دنیای‌اقتصاد» در این بررسی، به هر سه سوال پاسخ می‌‌‌دهد.

چرا تورم اجاره مسکن «تب» کرده است؟

سطح فعلی تورم اجاره مسکن کشور حدود ۲٫۴ برابر «میانگین تاریخی» این شاخص است. تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از اواخر دهه ۹۰، اجاره‌‌‌بها در کشور سالانه به طور میانگین حدود ۱۷‌درصد افزایش پیدا می‌‌‌کند. اما الان این نرخ بالای ۴۰‌درصد است و بنابراین وضعیت «غیرعادی» است. علت ریشه‌‌‌ای تب تورم اجاره، سطح بالای تورم عمومی، سطح بالای تورم خوراکی طی دو سال گذشته و همچنین جهش‌‌‌های مکرر قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته است. رشد هزینه اجاره‌‌‌ مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و هر چقدر هزینه زندگی مردم – و به تبع صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها- رشد بیشتری کند، انتظار می‌‌‌رود نبض اجاره‌‌‌بها نیز با تاخیر در همین مسیر صعودی قرار بگیرد و برعکس.

اما در کنار علت ریشه‌‌‌ای تورم عمومی، از سال ۹۹ به بعد، «مداخله بی‌‌‌سابقه دولتی در‌سازوکار معادلات بازار اجاره مسکن»، در نقش محرک تورمی در این بازار عمل کرد. دولت‌‌‌ها طی سال‌‌‌های گذشته بدون پرداختن به «علت اصلی صعود هزینه اجاره‌‌‌نشینی»، سعی کردند به شکل «گلخانه‌‌‌ای» موتور تورم اجاره را مهار کنند. سال ۹۹ «سقف دولتی برای رشد سالانه اجاره‌‌‌بها» تعیین و ابلاغ شد و از آن سال به بعد، به مدت حداقل ۳ سال، همین نرخ دستوری اعمال شد به‌طوری که، پیامد آن به جای آنکه اصل هدف دولت‌‌‌ها که «کاهش فشار اجاره‌‌‌بها» بود را محقق کند به ضدهدف تبدیل شد. وقتی هزینه‌‌‌ موجر بیش ‌‌‌از نرخ مصوب اجاره، افزایش پیدا کرده، تمایل به اجاره‌‌‌داری سرکوب می‌شود یا «اجاره دستوری» به طرق مختلف دور می‌‌‌خورد. همین اتفاق طی سال‌‌‌های اخیر رخ داد و بازار اجاره مسکن شاهد کاهش عرضه واحد اجاره‌‌‌ای و در مقابل، شاهد روند افزایشی تقاضای اجاره‌‌‌نشینی (ناشی از نبود قدرت خرید خانه) بود. در کنار این دو علت اصلی و مکمل، کمبود نسبی آپارتمان اجاره‌‌‌ای به خاطر رکود ۵ ساله ساخت‌‌‌وساز نیز مزید بر علت شده است.

چرا سقف ۲۵‌درصد شکافته شد؟

معاملات اجاره مسکن در تیرماه عملا «سقف دولتی ۲۵‌درصد رشد اجاره‌‌‌بها» را رد کرد. هر‌چند احتمال دارد برخی ناظران بازار بگویند، این مصوبه در اواخر نیمه اول ماه تیر ابلاغ شد، اما دست‌‌‌کم در تهران از ابتدای تیر ماه، همین نرخ از سوی مقامات اعلام شده بود و اثر روانی خود را بر رفتارهای معاملاتی گذاشت. علت اینکه «نرخ ۲۵ درصد» مورد توجه یا پذیرش معامله‌‌‌گران بازار کشوری اجاره مسکن قرار نگرفته، «ایراد فنی» در فرمول محاسبه این نرخ است که چون طراحان، «ظاهر تجربه‌‌‌های جهانی تنظیم بازار اجاره به نرخ دولت» را دیده‌‌‌اند و از «عمق ماجرا» بی‌‌‌اطلاع هستند، این اشکال بروز کرد و نتیجه‌‌‌اش، عبور از سقف شد. در ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها مصوب شده است، «رشد مجاز سالانه اجاره‌‌‌بها براساس «ضریبی از تورم عمومی سالانه» تعیین شود به این صورت که نرخ رشد اجاره‌‌‌بها حداکثر معادل ۱۰۰‌درصد تورم باشد.»

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از اشکال فنی این ماده از قانون حاکی است، پایه تعیین نرخ رشد اجاره‌‌‌بها و ضریب در نظر گرفته شده برای آن، ایراد دارد. اولا «تعیین نرخ یا تعیین قیمت» در بازار با اصول اقتصادی و‌سازوکار غیرقابل کنترل بازار، در تضاد است و تجربه‌‌‌های گذشته در همه بازارهایی که دولت‌‌‌ها در آنها دخالت کرده‌‌‌اند، این تضاد را تایید می‌‌‌کنند و نشان داده است. در همین بازار اجاره مسکن، تیرماه سال ۹۹، دولت وقت «نرخ رشد مجاز ۲۰ درصدی برای اجاره‌‌‌بها در کشور» تعیین کرد اما بعد از آن، تورم اجاره در بازار که همان ماه و بهار همان سال ۳۱‌درصد بود، روند صعودی را ادامه داد و تیر ماه سال بعد به ۳۹‌درصد رسید. دوم اینکه، همین «ورود نادرست» هم با فرمول نادرست صورت گرفته است.

طی حداقل یک‌سال گذشته، تورم اجاره مسکن با فاصله زیادی بالاتر از تورم عمومی قرار داشت بنابراین، «اهرم کردن نرخ تورم برای مهار تورم اجاره» آن هم تعیین نرخ مجاز به اندازه نصف تورم عمومی (در حالی که تورم عمومی ۴۰‌درصد بوده، نرخ مجاز برای رشد اجاره ۲۵‌درصد تعیین شد)، باعث دورشدن مصوبه دولت نسبت به واقعیت بازار اجاره مسکن شد و همین، اسباب عبور از سقف مجاز را در معاملات تیر فراهم کرد.

چرا «سقف‌اجاره» در آمریکا رعایت می‌شود؟

مدافعان «دخالت مستقیم دولت در اجاره‌‌‌بها» همیشه می‌‌‌گویند، «تعیین اجاره‌‌‌بها» در کشورهای غربی، عرف است و در ایران هم برای مهار تورم اجاره مسکن باید «نرخ تعیین شود». اما هر بار که در سال‌‌‌های اخیر نرخ تعیین شده، بازار اجاره از آن عبور کرده است؛ چرا؟ سه پاسخ برای این سوال کلیدی وجود دارد.

در جایی مثل بازار مسکن آمریکا، سیاستگذار قبل از آنکه سراغ بازار اجاره برود، دو پله عقب‌‌‌تر، سراغ همان علت اصلی بحران تورم اجاره می‌‌‌رود؛ یعنی مهار تورم عمومی و تورم مسکن. در همین سا‌‌‌ل‌‌‌های اخیر بعداز آنکه تورم مسکن در بازار املاک آمریکا در سال ۲۰۲۲ به حداقل ۱٫۵ برابر سال‌‌‌های قبل رسید و همزمان تورم عمومی نیز بالا رفت، سیاستگذار با «ابزار نرخ بهره» نسبت به کنترل تقاضا اقدام کرد طوری که، ‌‌‌ تورم مسکن از اواسط ۲۰۲۳ نزولی شد. بعد از آن، در همین ماه گذشته طرح «تنظیم اجاره‌‌‌بها» پیش کشیده شد. این طرح در آمریکا دو ویژگی اقتصادی دارد که  در «مدل ایرانی» دیده نمی‌شود. ویژگی اول آن، تعیین «سقف تشویقی برای رشد اجاره‌‌‌بها» است نه «سقف دستوری». در طرح سیاستگذار مسکن در غرب، برای پذیرش نرخ رشد مجاز ۵ درصدی اجاره‌‌‌بها، از «معافیت مالیات سالانه ملکی برای موجرهای بزرگ‌مقیاس» استفاده شده است که مشمول همه موجرها به‌خصوص خرده موجرها (حقیقی‌‌‌ها) نمی‌شود بلکه شرکت‌های اجاره‌‌‌دار که تسهیلات از دولت می‌‌‌گیرند را شامل می‌شود.

ویژگی دوم طرح تنظیم اجاره‌‌‌بها در آمریکا، نزدیکی نرخ تعیین شده به تورم اجاره فعلی در بازار مسکن این کشور است. تورم اجاره مسکن در حال حاضر در آمریکا ۵٫۲‌درصد است و نرخ تعیین شده، ۵‌درصد است. از طرفی، نرخ تعیین شده برای رشد اجاره‌‌‌بها در آمریکا ۱٫۵ برابر تورم عمومی است و ملاحظه می‌شود که «اصلا نسبتی یا ضریبی بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن» توسط دولت و سیاستگذار در نظر گرفته نشده است. همچنین نرخ تعیین شده ۵درصدی حدود ۸۰‌درصد تورم اجاره یک‌سال گذشته در آمریکاست که اگر همین فرمول برای اینجا رعایت می‌‌‌شد، نرخ مصوب به جای ۲۵‌درصد می‌توانست حدود ۳۳‌درصد باشد که «شکاف اولیه» را کاهش می‌‌‌داد و احتمال پذیرش نرخ دولتی توسط موجرها را تقویت می‌‌‌کرد.

فرمول در قانون اصلاح می‌شود؟

در سیاستگذاری و قانون‌گذاری در کشورمان سابقه اصلاح قوانین وجود دارد که یک نمونه شاخص آن، اصلاحات مکرر قانون مالیات‌‌‌‌‌‌های مستقیم در سال‌‌‌های اخیر است. دولت چهاردهم برای رسیدگی به قوانین بخش مسکن می‌تواند قانونی که ۲۵ اردیبهشت امسال از سوی رئیس‌‌‌جمهور وقت ابلاغ شد (قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌‌‌بها) را دست‌‌‌کم در ماده ۷ آن، اصلاح کند تا نرخ تعیین شده برای رشد سالانه اجاره‌‌‌بها، تا حدودی بازارپذیر شود. ضمن آنکه، جرایم قابل‌توجهی برای عبور از این نرخ در نظر گرفته شده است که اگر شکاف نرخ مصوب با وضعیت بازار ترمیم شود، این جرایم قدرت بازدارندگی قابل‌توجهی دارد.