هزینه اجاره مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران/ ۳ سناریو پیش روی بازار مسکن در پاییز

صحنه بازار معاملات اجاره مسکن در محله‌‌‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در مهر ماه حاکی از غالب شدن تم پاییزی بر بازار اجاره تهران است. فایل‌‌‌های ارائه شده در بازار اجاره تهران نشان می‌دهد نبض اجاره‌‌‌بها -بر اساس ارقام پیشنهادی موجرها- در ماه اول پاییز روندی کاهشی نسبت به میانه تابستان را تجربه کرده؛ تعدیل اجاره‌‌‌بها و کاهش تمدیدی‌‌‌ها نسبت به قراردادهای جدید اجاره دو اتفاق مهم بازار اجاره مسکن مهرماه است.

بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌‌‌های ارائه‌شده در بازار اجاره، میانگین «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» در محله‌‌‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در مهرماه به صورت ۴۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۶ میلیون تومان اجاره‌‌‌بهای ماهانه برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین ۸۱٫۵ مترمربع و میانگین عمربنای ۵ تا ۱۰ سال است. اما این ارقام پیشنهادی در مقایسه با نیمه تابستان با تغییراتی همراه بوده است. داده‌‌‌های مهر ماه باتوجه به ماحصل تبدیل کامل «پول پیش به اجاره‌‌‌بهای ماهانه» حاکی از اجاره آپارتمان با میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه مترمربعی حدود ۳۷۰هزار تومان است. این رقم کاهش ۴درصدی در مقایسه با داده‌‌‌های مرداد ماه را نشان می‌دهد. ارقام به دست آمده بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس داده‌‌‌های فایل‌‌‌های ارائه‌شده و اطلاعات به دست آمده از واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد، سه علت تاثیرگذار در بازار اجاره مسکن عامل تعدیل اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان بوده است. کاهش میل به فروش آپارتمان در مهرماه تحت‌تاثیر بروز ریسک غیراقتصادی و در نتیجه عرضه نسبی به بازار اجاره را باید علت اول این تعدیل دانست و پس از آن، این روند کاهشی مربوط به اثر فصلی انتقال از تابستان به پاییز است که همواره جابه‌جایی‌‌‌ها در این بازه زمانی کاهش پیدا می‌کند. سومین دلیل تعدیل اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نیز به «اثر نسبی ثبات قیمت مسکن» در ماه‌‌‌های اخیر بازمی‌گردد. با این حال تغییر جنس فایل‌‌‌ها در این فاصله نیز می‌تواند در تغییر نبض اجاره‌‌‌بها تاثیرگذار باشد.

آمارهای ارائه‌شده از وزن اجاره‌‌‌بهای ماهانه در فرمول اجاره‌‌‌بها حاکی از آن است که ۵۵درصد از کل رقم اجاره‌‌‌بها در مهر به اجاره‌‌‌بها اختصاص دارد و مابقی «پول پیش» است. در واقع، مقایسه ارقام اجاره‌‌‌بها با درآمد ماهانه نشان می‌دهد، میزان اجاره‌‌‌بهای ماهانه صرف نظر از پول پیش، ۱٫۵ برابر بیشتر از دستمزد حداقلی است. فایل‌‌‌های «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» در بازار اجاره نشان می‌دهد در صورت تبدیل پول‌‌‌پیش به اجاره‌‌‌بها، کل رقم اجاره‌‌‌بها در فایل‌‌‌های مهرماه، به‌‌‌صورت میانگین حدود ۲۸ میلیون تومان در ماه است. البته اگرچه ارقام پیشنهادی اجاره‌‌‌بها در مهر کاهش ۴درصدی در مقایسه با مرداد را نشان می‌دهد اما، بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، میانگین اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی در مهر نسبت به شهریور تغییر محسوسی نشان نمی‌‌‌دهد. به نظر می‌رسد تعدیل اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی، به یکباره با شروع پاییز تحقق نیافت بلکه از شهریور ماه این روند کاهشی آغاز شده بود.

باتوجه به تغییرات بازار در شرایط فعلی، این تم پاییزی حاکم بر بازار اجاره دو پیام مهم را به همراه دارد. پیام اول که همان کاهش سطح اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی نسبت به میانه تابستان است، اما دیگر پیام مهم بازار اجاره حکایت از کمتر بودن میزان تمدیدی‌‌‌ها نسبت به قراردادهای جدید اجاره دارد که این موضوع را می‌توان در دو علت مورد بررسی قرار داد. علت اول به فرار از نرخ دستوری رشداجاره‌بها توسط موجرها برمی‌‌‌گردد و علت دوم مربوط به اجاره «آپارتمان پایین‌‌‌تر» از سوی مستاجرهاست که با هدف کاستن از بهای اجاره‌‌‌نشینی به سمت محله‌‌‌ها یا مناطق ضعیف حرکت می‌کنند. شاهد این موضوع، «رسوب نسبی» فایل آپارتمان اجاره‌‌‌ در محله‌‌‌هایی از منطقه ۵ و منطقه ۴ است.

علت رسوب فایل اجاره آپارتمان در مناطق متوسط شهر را باید در فاصله اجاره‌‌‌بها بین مناطق پایین و متوسط شهر تهران جست‌وجو کرد که ارقام پیشنهادی ارائه‌شده نشان می‌دهد، این تفاوت در حدود ۶۰ تا ۷۰‌درصد است و این امر باتوجه به عدم‌تطابق درآمد-هزینه، باعث حرکت برخی از اجاره‌‌‌نشینان از محله‌‌‌های متوسط به سمت مناطق ضعیف‌‌‌تر (با اجاره‌‌‌بهای پایین‌‌‌تر) با اجاره‌‌‌بهای کمتر شده است. داده‌‌‌های ارائه‌شده از سوی واسطه‌‌‌های بازار اجاره حاکی از آن است که در مناطق متوسط شهر تهران، آپارتمان‌‌‌هایی که قرارداد اجاره آنها در پایان تابستان به اتمام رسید و مستاجر از آن خارج شد، به شکل موردی، هنوز خالی است.

از طرفی، عامل «تحریک موجرها به امضای قرارداد جدید (با مستاجر جدید) به جای تمدید با مستاجر قبلی» به «سقف قانونی رشد اجاره‌‌‌بها در ۱۴۰۳» برمی‌‌‌گردد. موجرها مکلفند قراردادهای ۱۴۰۲ را با حداکثر ۲۵‌درصد افزایش در مبلغ اجاره برای ۱۴۰۳ تمدید کنند. رشد هزینه‌‌‌های زندگی طی این فاصله اما برای صاحب‌‌‌خانه‌‌‌ها بیشتر از این نرخ است. به همین خاطر، سمت عرضه در بازار اجاره به دنبال نرخ بالاتر است. پیش‌تر تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان داده بود در تابستان امسال، عمده موجرها به دنبال امضای قرارداد با نرخ رشد ۳۰ تا ۳۵‌درصد بودند. به نظر می‌رسد آن نرخ در ماه گذشته نیز مدنظر موجرها بوده است.