نوسازی بافت‌های فرسوده از توسعه افقی شهرها جلوگیری می‌کند

در چارچوب برنامه هفتم توسعه اگر چه امتیازات ویژه ای برای نوسازی بافت های فرسوده در نظر گرفته شده است اما به نظر می رسد دولت به تنهایی توان اینکه سرعت نوسازی بافت فرسوده را بیشتر کند نخواهد داشت.

اتحاد میان ذینفعان چه مالکان و چه بخش خصوصی می تواند هم دولت و هم شهرداری ها را در نوسازی بافت فرسوده کمک کند. اما به نظر می رسد این اتحاد هیچ گاه همانند یک حلقه عمل نمی کند و همواره یک جایی از این حلقه خالی و بدون اتصال است.

امتیازاتی مثل تسهیلات مالی و قانونی متعدد برای جذب سرمایه گذاران و مالکان از یک سو، تخفیف های شهرداری و نظام مهندسی و امکان دریافت طبقات اضافی نیز از سوی دیگر در این سال ها گسترش زیادی داشته است اما به نظر می رسد این امتیازات نیز نتوانسته به احیای بافت های فرسوده در کشور سرعت بدهد.

آنطور که شرکت بازآفرینی شهری ایران گزارش داده است بافت فرسوده ۲۰ درصد از مساحت سطح شهرها و ۳۰ درصد از جمعیت کشور معادل ۱۶۷ هزار هکتار و ۲۵‌ میلیون نفر را شامل می‌شود.

بر اساس قانون نوسازی و احیای بافت فرسوده، سالانه باید ۱۰ درصد بافت های فرسوده نوسازی و احیاء شوند. اما حتی با وجود ارائه بسته های تشویقی در چند سال گذشته روند نوسازی و احیای بافت های فرسوده آن چنان رشدی نکرده است.

یکی از دلایل روند نامناسب احیای بافت های فرسوده، خودداری بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن به سازندگان در بافت فرسوده است که همین مساله باعث شده است تا شرکت بازآفرینی شهری ایران به دنبال تاسیس صندوق بازآفرینی برای پرداخت تسهیلات به بخش تقاضا است.

نوسازی بافت‌های فرسوده یک پدیده چند وجهی دارد

مجید روستا عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در پاسخ به این پرسش که چرا روند نوسازی و احیای بافت فرسوده کُند است و هر دولتی هم که به این موضوع ورود می‌کند نمی‌تواند به این مهم سرعت بدهد؟ گفت: بحث نوسازی بافت‌های فرسوده یک پدیده چند وجهی و ابعاد متفاوتی داشته و علاوه بر بحث مسائل کالبدی، بحث اقتصادی و اجتماعی نیز دارد.

او ادامه داد: محدودیت‌های قانونی یکی از موارد و دلایل کُند شدن نوسازی بافت فرسوده است. از سوی دیگر هم سایر محدودیت‌هایی که شاید محدودیت‌های سازمانی باشد در این موضوع دخیل بوده است. محدودیت‌هایی از طرف ساکنان مثل وراث، عدم وجود سند مالکیت شفاف و نبود مزیت‌هایی که بتواند بخش خصوصی را ترغیب کند. سوال این است که چرا بخش خصوصی در منطقه متوسط به بالای شهر راحت برای ساکنان آن مناطق اقدام به مشارکت مدنی می کند، اما در بافت فرسوده این اتفاقات رخ نمی‌دهد.

به بافت‌های فرسوده و میانی نمی‌توان با قواعد و ضوابط و قوانین برابر با سایر مناطق شهری نگاه شود

روستا تاکید کرد: برای نوسازی بافت فرسوده باید تمامی ابعاد موضوع دیده شود. به نوسازی در محدوده‌ها و محلات هدف بازآفرینی به صورت عمومی و بافت‌های میانی نمی‌توان با قواعد و ضوابط و قوانین برابر با سایر مناطق شهری نگاه شود. حتما باید برای رفع این نابرابری قوانین خاصی برای بافت‌های فرسوده داشته باشیم که بتوانیم نوسازی در بافت فرسوده را سرعت دهیم.

عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران در پاسخ به این پرسش که چگونه باید انبوه سازان و سازندگان را برای ورود به بافت‌های فرسوده تشویق کنیم؟ گفت: باید امتیازات ویژه ای به انبوه سازان بدهیم. هر چند این امتیازات به صورت یکپارچه وجود دارد، اما امتیازات و مشوق‌های شهرسازانه و تسهیلات نوسازی مسکن و فرایند صدور پروانه‌های ساختمانی می‌تواند به سرعت بهتر نوسازی بافت فرسوده کمک کند.

او افزود: هزینه‌های بیمه و هزینه‌های غیر ساختمانی که در حال حاضر در دستور کار قرار دارد و از دولت مصوبه آنرا اخذ کرده‌ایم. باید همه موضوعات دست به دست هم بدهند تا نوسازی بافت فرسوده به نحو بهتری به سرانجام برسد.

۲۲ درصد ساخت و ساز‌ها در بافت فرسوده صورت می‌گیرد

روستا در پاسخ به این پرسش که آیا قبول دارید که ۲۲ درصد ساخت و ساز‌ها در بافت فرسوده صورت می‌گیرد؟ گفت: بافت فرسوده در کشور یک ظرفیت تولید مسکن دارد که اگر آمار ۵.۷ میلیون مسکن را در نظر بگیریم اگر بخواهیم این واحد‌های مسکونی را نوسازی کنیم در واقع اگر حداقل‌ترین را در نظر بگیریم و محاسبه کنیم به ازاء هر واحد مسکونی، ۱/۲ دهم واحد مسکونی می‌تواند احداث شود. اما ظرفیت تولید مسکن، صرفا ظرفیت تولید مسکن در بافت‌های فرسوده نیست. این موضوع یک فرصتی برای توسعه درونی شهر‌ها است.

وی ادامه داد: وقتی نوسازی مسکن صورت می‌گیرد از منظر ذخیره انرژی و کاهش مصرف برق و گاز بسیار موثر خواهد بود. اصلاح شبکه‌های آب و فاضلاب نیز بسیار می‌تواند کمک کننده باشد. در حال حاضر بخش عمده‌ای از شبکه‌های آب در محلات و بافت های فرسوده، از رده خارج و فرسوده هستند.

نوسازی بافت فرسوده از توسعه افقی شهر‌ها جلوگیری خواهد کرد

عضو هیات مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران خاطر نشان کرد: در حال حاضر که با بحران آب مواجه هستیم و آب تصفیه شده‌ با هزینه بالایی وارد شهر‌ها می‌شود. از بُعد امنیت و سیمای شهری نیز صرفا در بافت فرسوده به دنبال تولید مسکن نباید باشیم. مساله نوسازی بافت فرسوده علاوه بر اینکه یک انتظام بخشی مجدد به نظام توسعه شهری است و علاوه بر اینکه ظرفیت بسیار مناسبی برای مسکن دارد از توسعه افقی شهر‌ها جلوگیری خواهد کرد.