مهاجرت تقاضای مسکن از مناطق مسکونی به مناطق اداری تهران/تغییرات قیمت مسکن در مناطق مسکونی و اداری

دهک متوسط کدام منطقه را برای زندگی ترجیح می‌‌‌دهد؟

طی دهه گذشته سیاستگذاران حوزه مسکن در کشور اقدام به فروش تراکم در مناطق ۵ و ۲۲  کردند؛ طی این سال‌ها ساخت‌‌‌وسازهای گسترده‌‌‌ای در این مناطق با هدف ساخت مسکن و افزایش عرضه به بازار و در نهایت کاهش قیمت خانه در تهران انجام شد که البته این هدف به لحاظ قیمتی به هدف اصابت نکرد. ساخت‌‌‌وساز گسترده در مناطق تازه‌تاسیس شهری در تهران باعث شد تا سرمایه هنگفتی نیز صرف ساخت بزرگراه‌‌‌های جدید شود و این موضوع به بودجه تخصیص‌یافته به حمل‌‌‌ونقل عمومی از سوی شهرداری آسیب جدی زد.

بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که به‌رغم سیاست‌‌‌های اخذ شده در زمینه توسعه شهری در تهران طی دهه‌‌‌های اخیر؛ اما دو چالش مهم تامین مسکن و حمل‌‌‌ونقل پابرجاست. درواقع روند توسعه شهر تهران نه‌‌‌تنها در مسیر رفع این چالش‌‌‌ها نبوده که خود بر چالش‌‌‌های موجود افزوده است. همین رویه‌‌‌های نادرست باعث شده تا بخشی از مردم که در مناطق مرکزی شهر تهران مشغول به کار هستند،  طی سال‌‌‌های اخیر درصدد مهاجرت از مناطق مسکونی به مناطق اداری شهر تهران باشند و این موضوع وضعیت بازار خرید و فروش ملک  رادر این مناطق تغییر داده است.

درواقع فاصله،  ترافیک و عدم‌توسعه حمل‌‌‌ونقل عمومی در شهر تهران باعث شده تا بخشی از مردم زندگی در مناطق مرکزی را به زندگی در محله‌‌‌های مسکونی شهر تهران ترجیح دهند. این انتخاب از سویی بیانگر شکست طرح‌‌‌های توسعه شهری تهران در گسترش محله‌‌‌های مسکونی و از سوی دیگر نتیجه شکست پروژه‌‌‌های ساخت بزرگراه در کشور به جای توسعه حمل‌‌‌ونقل عمومی است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از نبض بازار مسکن کشور حاکی از آن است که مناطق اداری شهر تهران نظیر منطقه ۶ در شرایط کنونی با سه نوع تقاضا در بازار خرید و اجاره مواجه است. دسته اول مالکان خانه در مناطق مسکونی شهر نظیر منطقه ۵ و ۴ هستند که محل کار آنها در مناطق مرکزی شهر واقع شده و از ترافیک و صرف زمان طولانی روزانه خسته شده و بنابراین ملک خود را اجاره داده و با اجاره خانه در مناطق مرکزی به این بخش از شهر مهاجرت کرده‌‌‌اند. گروه دوم زوجین خانه اولی شاغل در مناطق اداری شهر تهران هستند که برای خرید یا اجاره خانه مناطق مرکزی را به دلیل فاصله کمتر انتخاب می‌‌‌کنند. گروه سوم متقاضیان خانه در مناطق اداری شهر تهران نیز شامل جوانان نسل Z می‌‌‌شود که به صورت چند نفری نسبت به اجاره خانه در مناطق مرکزی شهر و نزدیک به محل کار خود اقدام می‌‌‌کنند و به این ترتیب از مزیت سرشکن شدن هزینه اجاره به چند نفر منتفع می‌‌‌شوند.

نزدیکی به محل کار و فرار از صرف زمان طولانی برای رسیدن از محل زندگی به محل کار از دلایل اصلی مهاجرت بخشی از مردم به منطقه ۶ تهران است؛ در حالی ترافیک شاغلان در مناطق مرکزی شهر تهران را کلافه کرده است که ظرف دهه‌‌‌های گذشته بودجه‌‌‌های هنگفتی از سوی شهرداری صرف بزرگراه‌‌‌سازی و توسعه بزرگراه‌‌‌های موجود شد. این در حالی است که کارشناسان حوزه شهرسازی بر این باورند که ساخت بزرگراه‌‌‌ها فرش قرمزی برای افزایش ترافیک شهری با تشویق مردم به استفاده از حمل‌‌‌ونقل با خودروی شخصی است. در عین حال این سیاست به تضعیف بودجه عمومی اختصاص‌یافته به حمل‌‌‌ونقل عمومی منجر شده و از این منظر نیز مانع رفع چالش گره ترافیکی شهر می‌‌‌شود.

زندگی در منطقه ۵ یا ۶ بهینه است؟

تا پیش از جهش تاریخی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۶،  متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ تقریبا ۱٫۱۳ برابر متوسط قیمت خانه در منطقه ۵ تهران بود؛ اما در شرایط کنونی اگرچه همچنان متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ بالاتر از متوسط قیمت خانه در منطقه ۵ است؛ اما این فاصله به شدت محدود و کم شده است. داده‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از نبض بازار مسکن کشور حاکی از آن است که از زمان آغاز جهش تاریخی قیمت مسکن؛ متوسط نرخ خانه در منطقه ۵ تهران تقریبا ۱۶٫۲ برابر شده؛ این در حالی است که در این بازه زمانی متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ تهران رشدی ۱۴٫۵ برابری یافته است.

کاهش فاصله قیمتی میان خانه‌‌‌های مسکونی در منطقه ۵ و ۶ و مزیت نزدیکی به منطقه اداری در منطقه ۶ باعث شده تا متقاضیان خرید و اجاره خانه در منطقه ۶ شهر تهران افزایش یابد. البته استمرار این رشد تقاضا در منطقه اداری تهران،  می‌تواند عاملی در جهت رشد قیمت اجاره و خرید خانه در منطقه ۶ شهرداری تهران نسبت به منطقه ۵ در بلندمدت باشد. با وجود این به گفته واسطه‌‌‌های بازار مسکن،  طی سال‌‌‌های اخیر از تقاضا برای واحدهای اداری در منطقه ۶ کاسته شده است. درواقع رکود سنگین حاکم بر فعالیت‌‌‌های مختلف اقتصادی در کشور باعث شده تا بسیاری از واحدهای اداری به‌خصوص واحدهای اداری متعلق به بخش خصوصی تعطیل شود. این موضوع با افزایش عرضه واحدهای مسکونی در این منطقه باعث افزایش عرضه خانه در این منطقه شده و به این ترتیب رشد همزمان عرضه و تقاضا در منطقه ۶ باعث شده تا فعلا این بازار در تعادل نسبی قرار داشته باشد.

اگرچه متوسط نرخ خرید و اجاره خانه در منطقه ۶ اندکی بالاتر از خانه در منطقه ۵ است؛ اما این تفاوت قیمتی با کاهش هزینه جابه‌‌‌جایی در منطقه ۶ و ۵ و کاهش زمان از محل کار به خانه پوشش داده می‌‌‌شود. کاهش فاصله میان محل زندگی و کار در دنیای کنونی از اهمیت بالایی برخوردار شده است؛ در شهرهای مهم دنیا نظیر پاریس ساخت شهرهای کوچک ۲۰ دقیقه‌‌‌ای رواج یافته به‌‌‌نحوی که فاصله میان محل کار،  زندگی و تفریح افراد حداکثر ۲۰ دقیقه باشد.

تفکیک مناطق اداری و مسکونی در مدل نوین شهرسازی جایی ندارد

عبدالرضا گلپایگانی،  معاون اسبق شهرسازی و معماری شهردار تهران در گفت‌‌‌‌‌‌‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درخصوص مزایا و معایب مهاجرت تقاضای مسکن از مناطق مسکونی به مناطق اداری تهران گفت: در ادبیات شهرسازی مدرن چارچوبی وجود داشت که برای ساماندهی فعالیت‌‌‌ها در شهر،  یک دسته‌‌‌بندی چهار‌بخشی در نظر گرفته شده بود. این دسته‌‌‌بندی چهار‌بخشی شامل پهنه کار،  پهنه سکونت،  پهنه اوقات فراغت و پهنه چهارم نیز شبکه دسترسی میان این بخش‌‌‌ها را شامل می‌‌‌شد. اما به مرور زمان و با توجه به مشخص شدن نتایج این نحوه شهرسازی،  معایب این مدل عیان شد. شب‌‌‌مردگی یکی از معایب این مدل توسعه شهری بود که اتفاقا در تهران نیز در مناطق اداری نظیر بخشی از محله‌‌‌های منطقه ۶ شهرداری تهران این وضعیت بروز کرده است.

وی ادامه داد: در طرح اولیه جامع شهر تهران؛ مساله شهرسازی براساس بخش‌‌‌بندی مطرح بود؛ در این طرح برخی خیابان‌‌‌ها به‌‌‌عنوان مناطق اداری در نظر گرفته شده بود؛ همچنین فضایی برای واحدهای کارگاهی و صنعتی در غرب و شرق تهران تعیین شده بود؛ که البته با توجه به لزوم رعایت فاصله میان واحدهای صنعتی و شهری و عدم‌اختلاط آنها با شهرها،  این فضا به مناطق دورتر منتقل شد. با وجود این با مشخص شدن معایب این روش، توسعه شهری باعث شد تا رویکرد نوینی در شهرسازی تعریف شود. در رویکردهای نوین شهرسازی درهم‌تنیدگی فضای کار و فعالیت با فضای زندگی و تفریح مطرح شد. این درهم‌‌‌تنیدگی به جهت پویایی و سرزندگی محیط شهری و کاهش نیاز به حمل و نقل مورد استقبال قرار گرفت. در چنین شرایطی مهاجرت خودخواسته مردم تهران از مناطق مسکونی (منطقه ۴،  ۵ و ۲۲) به مناطق اداری می‌تواند خوش‌‌‌یمن تلقی شود.