فاصله معنادار سقف اجاره‌بهای دولت با واقعیت بازار

اما بازار تابستانی اجاره‌ مسکن که اکنون شروع شده است، با دو فاکتور در ادامه راه روبه‌رو است؛ از یکسو، «عواملی که تا پیش از تیرماه باعث توقف روند افزایشی تورم اجاره مسکن شد» و از سوی دیگر، «قانون اعمال سقف رشد میانگین ۲۵‌درصد برای مبالغ اجاره در اجاره‌نامه‌های تابستان و نیمسال دوم.» هر کدام از این دو، معادله معاملات اجاره بین موجر و مستاجر را به نوعی تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

افت تورم اجاره سریالی می‌شود؟

تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است. در واقع تورم عمومی و تورم قیمت مسکن ۲ فاکتور بنیادی جهت‌دهنده به بازار اجاره تلقی می‌شود؛ اثرگذاری تورم عمومی بر بازار اجاره مستقیم و سریع است؛ این در حالی است که تورم قیمت مسکن به شکل مستقیم اما در میان‌مدت و بلندمدت بر اجاره‌بها اثرگذار می‌شود. در چنین شرایطی اگر هزینه‌های زندگی خانوار در ماه کاهش یابد؛ انتظار می‌رود که در کوتاه‌مدت رشد اجاره‌بها نیز متاثر از افت تورم عمومی کاهش یابد. اگر سیاست‌های اقتصادی دولت جدید بر کاهش تورم عمومی متمرکز شود؛ می‌توان به فروکش التهاب در کوتاه و میان مدت امیدوار شد. از سویی فروکش تورم عمومی باعث می‌شود تا موجرها از افزایش بیشتر نرخ اجاره‌بها خودداری کنند؛ از سوی دیگر فروکش تورم عمومی با اثرگذاری بر قیمت مسکن نیز می‌تواند در میان و بلندمدت بر کاهش شدت رشد اجاره‌بها موثر باشد.

طی بهار امسال تورم خوراکی به یک‌سوم ابتدای سال گذشته رسید؛ از آنجا که بسیاری از موجرین افزایش اجاره‌بهای درخواستی خود را براساس هزینه عمومی زندگی‌شان طلب می‌کنند؛ استمرار فروکش تورم خوراکی‌ها می‌تواند اجاره‌بها را تعدیل دهد. در عین حال طی خرداد ماه امسال سرعت رشد قیمت مسکن به کف ۶.۵ سال اخیر رسید؛ از این موضوع می‌توان تحت عنوان فروکش تورم مسکن یاد کرد. ثبات نسبی قیمت مسکن طی خرداد ۱۴۰۳ موضوع مهمی بود که اگر ادامه‌دار شود می‌تواند در میان و بلندمدت افت تورم اجاره‌بها را که از خرداد ماه آغاز شد ادامه‌دار کند. در کنار موارد یاد شده کاهش توان مالی متقاضیان خرید مسکن نیز می‌تواند بر بازار اجاره‌بها اثرگذار شود. طی سال‌های اخیر؛ این بخش شاهد حضور متقاضیانی بود که نسبت به خرید مسکن و فروش آن در بازه‌های کوتاه چند ماهه اقدام می‌کردند.

اما در شرایط کنونی با توجه به افزایش حداقل سرمایه برای خرید خانه و همچنین رکود در بخش تقاضا، این بازار با مشتریانی مواجه است که بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از محل رهن خانه تامین می‌کنند و در عین حال برنامه‌ای برای فروش سریع خانه نیز ندارند. به این ترتیب بازار اجاره‌بها از محل افزایش عرضه نیز با سیگنال کاهش تورم رو به رو است. البته این افزایش عرضه محدود است، اما همین میزان محدود اما معنادار نیز می‌تواند بر روند اجاره‌بها اثرگذار شود. به این ترتیب باید اذعان کرد که فاکتورهای متعدد اثرگذار بر بازار اجاره در شرایط کنونی به واقع حامی کاهش فشار اجاره‌بهاست.

اجاره‌بها پس از سقف ۲۵ درصد

هفته گذشته متوسط سقف مجاز رشد اجاره‌بها از سوی شورای عالی مسکن برابر ۲۵‌درصد اعلام شد؛ بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰‌درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را از سوی مقامات استانی تعیین و اعلام کند. به‌عنوان نمونه شورای مسکن تهران سقف مجاز رشد اجاه‌بها را ۲۶‌درصد اعلام کرد. در روزهای آینده مقامات استانی این نرخ را به اتحادیه‌های املاک استانی اعلام می‌کنند.

در شرایطی که طی بهار امسال تورم اجاره‌بها در کشور رشدی ۴۲درصدی داشت؛ آیا می‌توان به فروکش تورم اجاره‌بها به سقف ۲۵‌درصد مطابق قانون مصوب امیدوار بود؟

دنیای اقتصاد در تحقیقی میدانی نگاه اضلاع سه‌گانه بازار اجاره‌بها شامل واسطه‌ها، موجر و مستاجر به این مصوبه را بررسی کرد.

نتایج این بررسی در وهله اول نشان داد که بسیاری از اضلاع سه‌گانه بازار اجاره‌بها نمی‌دانند که تخطی از این مصوبه قانونی به جریمه منجر می‌شود. در عین حال این بررسی میدانی نشان داد که ظرف هفته‌های اخیر اغلب قراردادهای اجاره‌بها با رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی مبالغ اجاره تمدید شده است؛ به عبارتی فاصله میان سقف مصوب مدنظر دولت و درخواست موجرها نسبتا محدود است؛ در بسیاری موارد قراردادهای منعقد شده در ماه‌های اخیر در محدوده رشد نرخ ۳۰درصدی تمدید می‌شود. بنابراین تقابل چندانی میان خواست موجرها و خواست دولت وجود ندارد.

در شرایطی که تمامی عوامل اثرگذار بر بازار اجاره‌بها توصیف شد؛ وضعیت آینده این بازار برای تابستان و ماه‌های بعد در ۳ وضعیت محتمل خواهد بود. گزینه اول به این صورت است که بخشی از موجرها، سهم مهمی از هزینه زندگی خود را براساس اجاره‌بهای دریافتی تامین می‌کنند، بنابراین این موجرها با اعمال سقف قانونی رشداجاره‌بها و وضع جریمه، از این بازار خارج نمی‌شوند و به این مصوبه عمل می‌کنند. گزینه دوم شامل شیوع توافق‌های غیررسمی است که بخشی از موجر و مستاجرها سراغ آن می‌روند. درواقع در شرایطی که مصوبه قانونی متوسط سقف رشد اجاره‌بها را ۲۵‌درصد تعیین کرده، اما برخی موجرها احتمالا زیربار این درخواست قانونی نمی‌روند، برخی طرفین معامله به سمت توافق غیررسمی با نرخی بالاتر از سقف مصوب دولتی می‌روند.

براساس گزینه سوم، برخی موجرها نیز از اجاره ملک خود منصرف می‌شوند.

مطابق قانون اگر قرارداد اجاره با نرخی بالاتر از مصوب دولتی تمدید شود؛ مستاجر تا ۵ سال از زمان انعقاد قرارداد می‌تواند؛ از موجر شکایت کرده و موجر تا ۳ برابر مبلغ اضافه دریافت، جریمه می‌شود و هزینه اضافی به مستاجر بازگردانده می‌شود.

کارشناسان اقتصادی در مواجهه با چالش پرداخت اجاره‌بهای مستاجرین به دولت جدید توصیه می‌کنند؛ به جای وضع سقف دولتی، درمان پایدار انجام شود. این درمان پایدار شامل رفع معضل تورم است. همانگونه که عنوان شد، رفع چالش تورم عمومی به خودی خود باعث کنترل اجاره‌بها و همچنین کاهش قیمت مسکن می‌شود.