عوامل تورم جهانی مسکن: مهاجران، ابرشهرها و ترافیک

 تورم جهانی مسکن بر اساس یک شاخص که تغییرات قیمت ملک در ۵۶ کشور را پایش می‌کند، با «شیب قابل ملاحظه‌‌» رو به افزایش گذاشته است. رصد بازار مسکن دسته‌‌ای از کشورهای جهان توسط شرکت بین‌المللی مشاوران املاک «نایت‌‌فرانک» -مستقر در انگلیس- نشان می‌دهد، طی ۳ ماه گذشته میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در کشورهای منتخب پایش، نزدیک به ۲‌درصد افزایش پیدا کرده و اگر این روند ادامه پیدا کند، تورم یکساله یا به عبارتی، نرخ رشد شاخص مسکن نایت‌‌فرانک از متوسط ۲۰ ساله فراتر می‌‌زند.

همزمان، «اکونومیست» در تحلیلی جامع درباره معادلات رشد‌‌ساز قیمت جهانی مسکن، ضمن اعلام «بازگشت مسیر صعود قیمت خانه در فاصله کوتاهی بعد از افت قیمت‌ها ناشی از اعمال سیاست افزایش نرخ بهره طی ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳»، مسیر بلندمدت قیمت ملک را افزایشی پیش‌بینی کرده است. در این تحلیل به «مقاومت تورم مسکن» برای ماندن در مسیر کاهشی اشاره شده اما درباره علت این مقاومت، مبسوط توضیح داده شده است. از نظر تحلیلگران «اکونومیست»، مهاجرت به کشورها و ادامه آن باعث بالاماندن تورم مسکن و اجاره می‌شود؛ هر یک‌درصد «مهاجرت» جدید در مقصد تورم مسکن ۳ درصدی ایجاد می‌کند. همچنین «میل به زندگی در ابرشهرها» به خاطر خدمات زندگی خاص از یکسو و ترافیک در سطح شهر برای جابه‌جایی بین محیط و مرکز از سوی دیگر در کنار عامل سوم «ضعف زیرساخت‌‌های اتصال حومه به مرکز» از جمله نیروهایی هستند که تقاضای مسکن در شهرها را قابل‌‌توجه کرده‌‌اند و باعث رشد قیمت خواهند شد.

بازگشت تورم مسکن، خیلی زود

پس از بحران مالی سال‌های ۲۰۰۷ تا ۲۰۰۹، قیمت جهانی مسکن حدود ۶‌درصد کاهش یافت. اما خیلی زود، قیمت‌ها دوباره صعودی شد و از رکورد قبلی نیز گذشت. با شیوع کرونا، اقتصاددان‌‌ها فکر می‌‌کردند بازار مسکن سقوط خواهد کرد. اما برعکس، این بازار رونق گرفت و خریداران با ماسک به دنبال خانه‌‌های خوب برای سرمایه‌گذاری می‌‌گشتند. از سال ۲۰۲۱ به بعد، بانک‌های مرکزی برای کنترل تورم، نرخ بهره را بالا بردند و همه نگران شدند که قیمت املاک به شدت تحت‌تاثیر قرار بگیرد. اما در واقع، قیمت‌ها فقط ۵٫۶‌درصد از اوج دوره کرونا کاهش پیدا کرد و حالا دوباره خیلی سریع در حال افزایش است. به نظر می‌رسد بازار املاک همیشه رو به بالاست و هیچ چیزی نمی‌تواند جلوی آن را بگیرد.

بر اساس مقاله‌‌ای از نشریه اکونومیست، در گذشته نه چندان دور، خانه تنها مکانی برای زیستن و پناه گرفتن از ناملایمات روزگار بود. اما چرخ روزگار چنین چرخید که این پناهگاه ساده، امروزه به عنوان ارزشمندترین دارایی جهان شناخته می‌شود. تا حدود سال ۱۹۵۰، قیمت خانه‌‌ در کشورهای توسعه‌‌یافته تقریبا ثابت بود. سازندگان خانه‌‌ها را در جایی می‌‌ساختند که مردم به آنها نیاز داشتند. به این ترتیب، تقاضای فزاینده، به افزایش بی‌‌رویه قیمت‌ها دامن نمی‌‌زد. علاوه بر این، پیشرفت‌‌های چشمگیر در حوزه زیرساخت‌‌، مانند گسترش شبکه‌‌های حمل‌‌ونقل، نقش مهمی در کنترل قیمت‌ها ایفا کرد. همان‌طور که دیوید مایلز (از بانک انگلستان) و جیمز سفتون (از کالج امپریال لندن) در پژوهش‌‌های خود نشان می‌دهند، پیشرفت‌‌های حمل‌ونقل تاثیر قابل‌‌توجهی بر بازار مسکن گذاشته است. با بهبود سیستم‌های حمل‌‌ونقل، مردم دیگر مجبور نبودند حتما در نزدیکی محل کار خود زندگی کنند. این موضوع باعث شد تا زمین‌‌های بیشتری برای ساخت‌‌وساز در مناطق مختلف در دسترس قرار بگیرد و تقاضا برای خانه در مراکز شهرها کاهش پیدا کند.

ابرچرخه رشد قیمت مسکن

رویدادهای پس از جنگ جهانی دوم، همه چیز را تغییر داد و آغازگر «ابرچرخه» افزایشی قیمت مسکن شد؛ پدیده‌‌ای که امروز با آن زندگی می‌‌کنیم. پس از جنگ جهانی دوم، توفانی در بازار مسکن به پا شد. دولت‌‌ها با دست‌‌ودلبازی، وام‌‌های مسکن را یارانه‌‌دار کردند تا هرکس بتواند صاحب‌‌خانه شود. از سوی دیگر، خانواده‌‌ها در آن دوران پرجمعیت‌‌تر بودند و به خانه‌‌های بزرگ‌تری نیاز داشتند. همزمان با این رویدادها، مهاجرت گسترده از روستاها به شهرها آغاز شد و تقاضا برای مسکن در شهرها را به شدت افزایش داد. این عوامل دست به دست هم دادند و باعث شدند تا بازار مسکن رونقی بی‌‌نظیر را تجربه کند و قیمت خانه‌‌ها به سرعت صعود کند.

در نیمه دوم قرن بیستم، قوانین سختگیرانه‌‌ای برای استفاده از زمین وضع شد و دیدگاه‌‌ها نسبت به توسعه شهرها تغییر کرد. این تغییرات باعث شد ساخت ساختمان‌‌ها و زیرساخت‌‌های جدید بسیار سخت‌‌تر شود و شهرها دیگر مثل قبل گسترش پیدا نکنند. حتی شهرهای بزرگی مثل لندن و نیویورک که قبلا ساخت‌‌وساز زیادی داشتند، سرعت توسعه شهری را کاهش دادند. در واقع، در کشورهای توسعه‌‌یافته، ساخت خانه جدید از دهه ۱۹۶۰ به بعد به تدریج کمتر شد و قیمت خانه‌‌ نیز شروع به بالا رفتن کرد.

در سال‌های اخیر، بازار مسکن کمتر از آنچه پیش‌بینی می‌‌شد، تحت‌تاثیر تغییرات قرار گرفت. حتی خوش‌بین‌‌ترین کارشناسان هم سه سال پیش فکر نمی‌‌کردند که بازار مسکن اینقدر مقاوم باشد. با اینکه نرخ بهره افزایش یافت، بسیاری از افرادی که خانه خریده بودند، متوجه تغییری در هزینه‌‌های خود نشدند. قبل و در طول همه‌گیری کووید، بسیاری از این افراد وام مسکن با نرخ ثابت گرفته بودند، بنابراین افزایش نرخ بهره آنها را متاثر نکرد. در آمریکا، معمولا نرخ بهره وام مسکن برای ۳۰ سال ثابت می‌‌ماند. به همین دلیل، سهم پرداخت قسط وام مسکن از درآمد خانوارها تغییر زیادی نکرده است. برای کسانی که تازه خانه می‌‌خرند، هزینه‌‌های وام مسکن بیشتر شده است. با وجود این، رشد سریع دستمزدها در بسیاری از کشورهای توسعه‌‌یافته، تا حدودی این افزایش هزینه را جبران کرده است. در واقع، دستمزدها در کشورهای گروه ۱۰ حدود ۲۰‌درصد بیشتر از سال ۲۰۱۹ شده است.

بازار مسکن در همه جا یکسان نبوده است. در برخی کشورها مثل آلمان، نیوزیلند و سوئد، قیمت خانه‌‌ بعد از اوج گرفتن در دوران همه‌گیری، بیش از ۲۰‌درصد کاهش پیدا کرده است. اما در خیلی از جاهای دیگر، قیمت‌ها فقط کمی پایین آمده یا حتی افزایش پیدا کرده است. برای مثال، قیمت خانه‌‌ در آمریکا تقریبا هر ماه رکورد می‌‌‌‌زند و سال گذشته حدود ۵‌درصد گران‌‌تر شد. در پرتغال هم وضعیت به همین شکل است و قیمت‌ها در حال افزایش است. حتی در کشورهایی مانند ایتالیا که پیش از این با کاهش قابل‌‌توجه قیمت مسکن مواجه بودند، هم‌‌اکنون روند معکوس شده و شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم. به عنوان مثال، در شهر رم، بین سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۹، قیمت مسکن بیش از ۳۰‌درصد کاهش یافت. اما در سال‌های اخیر، این روند نزولی متوقف شده و قیمت‌ها مجددا رو به افزایش گذاشته است.

بر اساس این گزارش، در کوتاه‌‌مدت انتظار می‌رود که قیمت مسکن همچنان روند افزایشی خود را حفظ کند. یکی از عوامل موثر بر این افزایش، کاهش نرخ بهره است. در ایالات متحده، نرخ بهره وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت به میزان تقریبی ۱٫۵‌درصد از اوج اخیر خود کاهش یافته است. در اروپا، به زودی شاهد آن خواهیم بود که دارندگان وام‌‌های مسکن با نرخ ثابت، فرصت بازپرداخت وام خود با نرخ بهره پایین‌‌تر را پیدا کنند. این امر به دلیل کاهش نرخ‌های سیاستی توسط بانک‌های مرکزی رخ خواهد داد.

سه عامل کلیدی تورم‌‌ساز در بازار مسکن

با این حال، عوامل بنیادی‌‌تری نیز وجود دارند که نشان می‌دهند روند افزایشی قیمت مسکن در بلندمدت ادامه خواهد داشت. سه عامل کلیدی، تضمین‌‌کننده تداوم این ابرچرخه هستند. یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن، افزایش تعداد مهاجران است. تحقیقات نشان می‌دهد که جمعیت افرادی که در کشورهای ثروتمند زندگی می‌کنند اما متولد آن کشورها نیستند، با سرعت بسیار زیادی در حال رشد است. هر سال، تعداد این افراد حدود ۴‌درصد بیشتر می‌شود. این یعنی تقاضا برای مسکن به ‌‌شدت بالا رفته است. وقتی تقاضا برای خرید یا اجاره خانه زیاد می‌شود، قیمت‌ها هم بالا می‌رود. این موضوع را می‌توان در بسیاری از کشورها مشاهده کرد. مثلا، یک مطالعه در اسپانیا نشان می‌دهد که هر یک‌درصد افزایش در تعداد مهاجران، باعث افزایش ۳٫۳ درصدی قیمت متوسط خانه‌‌ها می‌شود.

با وجود افزایش چشمگیر ورود مهاجران به کشورهای مختلف، بسیاری از سیاستمداران از کانادا گرفته تا آلمان در حال وضع قوانین سختگیرانه‌‌تری برای محدود کردن مهاجرت هستند. با این حال، به نظر می‌رسد که نیاز فوری این کشورها به نیروی کار جوان برای مراقبت از جمعیت روبه پیری، باعث خواهد شد که آنها نتوانند به طور کامل جلوی ورود مهاجران را بگیرند.

عامل دوم به تغییر نگرش نسبت به زندگی در شهرها مربوط می‌شود. با شیوع کووید-۱۹ در سال ۲۰۲۰، بسیاری تصور می‌‌کردند که جذابیت زندگی شهری کاهش خواهد یافت. گسترش دورکاری این تصور را تقویت کرد که افراد می‌توانند بدون حضور فیزیکی در محیط‌‌های شهری، کار کنند و به همین دلیل، به دنبال خانه‌‌های بزرگ‌تر و ارزان‌‌تر در مناطق حومه‌‌ای باشند.

اما این‌طور نشده است. مردم بسیار بیشتر از گذشته از خانه کار می‌کنند، اما شهرهای بزرگ همچنان جذابیت خود را حفظ کرده‌‌اند. در آمریکا، ۳۷‌درصد از کسب و کارها در مناطق شهری بزرگ واقع شده‌‌اند، که همان سهمی است که در سال ۲۰۱۹ وجود داشت. بر اساس محاسبه اکونومیست، سهم پایتخت‌‌های کشورهای ثروتمند از اشتغال کل در سال‌های اخیر افزایش یافته است. در ژاپن، کره‌جنوبی و ترکیه، مشاغل بیشتری در پایتخت‌‌ها نسبت به سایر مناطق ایجاد می‌‌شوند. این شهرها همچنین محل سرگرمی‌‌های بیشتری هستند: سهم کافه‌‌های بریتانیا که در لندن واقع شده‌‌اند، از قبل از همه‌گیری کمی افزایش یافته است. همه اینها رقابت را برای فضای زندگی در مراکز شهری فشرده که عرضه مسکن در آنها محدود است، داغ‌‌تر می‌کند.

یکی دیگر از دلایلی که شهرها همچنان جذاب هستند، مشکل زیرساخت‌‌هاست. ترافیک در بسیاری از شهرها به شدت افزایش یافته و باعث شده است رفت‌‌وآمد روزانه سخت‌‌تر شود. در بریتانیا، سرعت متوسط سفرها در یک دهه اخیر ۵‌درصد افت کرده است. در آمریکا هم اوضاع تقریبا به همین شکل است. ساخت شبکه‌‌های حمل‌‌ونقل جدید بسیار هزینه‌بر و زمان‌براست و بسیاری از پروژه‌‌ها، مثل قطار سریع‌‌السیر کالیفرنیا، به دلایل مختلف متوقف شده‌‌اند. این مشکلات باعث شده‌‌اند که مردم مجبور شوند به خانه‌‌هایی نزدیک‌‌تر به محل کارشان نقل مکان کنند.

برخی از اقتصاددان‌‌ها معتقدند که رویکرد نسبت به ساخت‌‌وساز مسکن در حال تغییر است. گروهی از مردم که از ساخت‌‌وساز مسکن در محله‌‌های خود استقبال می‌کنند، موفق شده‌‌اند نظر برخی از سیاستمداران را جلب کنند. این گروه که به «ییمبی» معروف هستند، تلاش می‌کنند تا قوانین ساخت‌‌وساز تسهیل شود. به‌‌ عنوان مثال، در اوایل سال ۲۰۲۲، نیوزیلند با افزایش مجوزهای ساخت‌‌وساز، توانست قیمت مسکن را کاهش دهد.

با وجود تلاش‌‌هایی که برای افزایش ساخت‌‌وساز مسکن انجام می‌شود، همچنان مشکلات زیادی در این زمینه وجود دارد، به‌خصوص در خارج از نیوزیلند؛ جایی که ایده ساخت‌‌وساز بیشتر در محله‌‌ها هنوز به ‌‌طور کامل جا نیفتاده است. پژوهش‌‌ها نشان می‌دهد که در بسیاری از کشورها، مثل آمریکا، میزان ساخت‌‌ مسکن نسبت به تقاضا بسیار عقب مانده است. حتی در شهرهایی که قوانین ساخت‌‌وساز انعطاف‌‌پذیرتری دارند، مثل هیوستون و میامی، سرعت ساخت‌‌وساز بسیار کند است. به عنوان مثال، در سن خوزه، یکی از گران‌‌ترین شهرهای آمریکا، تنها ۷‌هزار مجوز ساخت در سال گذشته صادر شد که در مقایسه با دهه گذشته کاهش چشمگیری را نشان می‌دهد.

در سال‌های آینده، بازار مسکن ممکن است با انواع و اقسام چالش‌‌ها مواجه شود، از نوسانات رشد اقتصادی و نرخ بهره گرفته تا ورشکستگی بانک‌ها. با توجه به تحولات جمعیت‌‌شناسی، رشد شهرنشینی و محدودیت توسعه زیرساخت‌‌ها، کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن در بلندمدت همچنان روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد و حتی ممکن است با سرعت بیشتری نسبت به افزایش درآمدها رشد کند. این به آن معناست که مسکن به عنوان بزرگ‌ترین دارایی جهان، جایگاه خود را بیش از پیش تثبیت خواهد کرد.

روایت «نایت‌‌فرانک» از نبض مسکن ۵۶ کشور

بر اساس جدیدترین گزارش نایت فرانک، قیمت مسکن در ۵۶ بازار مورد مطالعه، طی ۱۲ ماه منتهی به ابتدای ماه ژوئیه، ۳٫۳‌درصد افزایش یافته است. همچنین، شتاب رشد قیمت مسکن اخیرا بیشتر شده و قیمت‌ها تنها در سه ماه گذشته ۱٫۹‌درصد جهش یافته است. رشد قیمت مسکن هنوز به سرعت قبل از کرونا که سالانه بیش از ۴‌درصد بود، نرسیده است، اما روند صعودی نسبت به اوایل سال ۲۰۲۳ تقویت شده است. همان‌طور که ذکر شد، در سه ماه گذشته قیمت‌ها ۱٫۹‌درصد بالا رفته که حتی نسبت به قبل از کرونا پرشتاب‌‌تر است. این نشان می‌دهد که بازار مسکن بسیار مستحکم است و در بیشتر مناطق قیمت‌ها افزایشی است.

در بازه یک‌ساله مذکور، قیمت اسمی خانه‌‌ در ترکیه ۴۶٫۴‌درصد افزایش یافت، که بیشترین رشد در بین کشورهای مورد بررسی محسوب می‌شود. اما به دلیل تورم بسیار بالا، اگر تورم را در نظر بگیریم، قیمت خانه‌‌ در ترکیه به طور حقیقی حدود ۱۴‌درصد کاهش پیدا کرده است. در لهستان هم قیمت‌ها ۱۸‌درصد افزایش یافته است. رشد جمعیت و حمایت‌‌های دولتی باعث این افزایش قیمت در لهستان شده است. طبق آخرین آمار، بازار مسکن هنگ‌‌کنگ با کاهش ۱۲٫۷ درصدی قیمت‌ها، بیشترین افت را تجربه کرده است. با این حال، ثبات قیمت‌ها در سه‌ ماه اخیر نشان می‌دهد که سیاست‌‌های جدید دولت در راستای تسهیل خرید مسکن، ممکن است موثر واقع شده باشد. در چین نیز قیمت مسکن با کاهش ۵٫۲ درصدی روبه‌رو شده است. این در حالی است که دولت تلاش‌‌های زیادی برای تحریک بازار انجام داده است.

بهبودهایی که در بازار برخی شهرها مثل شانگهای مشاهده می‌شود، نویدبخش آینده‌‌ای بهتر است. اما باید در نظر داشت که این بهبود به صورت ناگهانی رخ نخواهد داد و به مرور زمان اتفاق خواهد افتاد. بازار مسکن ایالات متحده همچنان با رشد چشمگیر قیمت‌ها همراه است و نرخ رشد سالانه آن به ۵٫۵‌درصد رسیده است. کاهش نرخ‌های وام مسکن در این رشد بی‌‌تاثیر نبوده است، اما عامل اصلی افزایش قیمت، افزایش تقاضا به دلیل تشکیل خانوارهای جدید و محدودیت عرضه مسکن در بازار است. این مشکل به دلیل نرخ‌های بسیار پایین وام‌‌های مسکن بلندمدت تشدید شده است. مالکان فعلی از این نرخ‌های پایین سود می‌‌برند و همین باعث شده است که خانه‌‌های خود را عرضه نکنند و سیالیت بازار تضعیف شود.