طرح نهضت ملی مسکن کپی محکوم به شکستی از طرح مسکن مهر

طرح نهضت ملی مسکن کپی محکوم به شکستی از طرح مسکن مهر بود؛ نتایج رسمی از طرح نهضت ملی مسکن شکست این پروژه در تحقق وعده‏‏‌ها در پایان چهارمین سال تعریف را تایید می‌کند.

در برنامه خانه اول برای بررسی دلایل شکست طرح نهضت ملی گفت‌‌‌وگویی با بهرام بیضایی کارشناس و صاحب‌نظر بخش مسکن داشته ایم؛ وی در این گفت‌‌‌وگو تاکید کرد که طرح نهضت ملی مسکن کپی‌‌‌برداری غیرقابل تحققی از مسکن مهر بود. سیاستگذار بدون توجه به تغییر شرایط اقتصادی کشور، عدم‌ثبات ارزی، کاهش ذخایر زمین ۹۹ ساله و کاهش توان مالی مردم این طرح را تعریف کرد و مجموع این عوامل باعث شد تا برخلاف مسکن مهر، این طرح توفیق چندانی پیدا نکند.

طرح نهضت ملی مسکن در سال‌هایی تعریف شد که کشور با عدم‌ثبات اقتصادی و تورم افسارگسیخته روبه‌رو بود؛ در چنین شرایطی امکان انعقاد قرارداد قطعی با پیمانکاران وجود نداشت، آورده مردم در این پروژه مشخص نبود و قراردادها به شکل غیرقطعی منعقد شد. در چنین شرایطی منفعت سازنده در طولانی شدن زمان اجرای پروژه و دریافت تعدیل قیمتی روی آن است.

مجموع موارد یاد شده باعث شد تا برخلاف مسکن مهر، مردم نسبت به طرح نهضت ملی مسکن تردید به خرج دهند. کاهش موجودی ذخیره زمین ۹۹ ساله چالش دیگر طرح نهضت ملی مسکن نسبت به مسکن مهر بود؛ در حالی که بخشی از زمین‌‌‌های دولتی در طرح مسکن مهر از جانمایی خوبی برخوردار بودند، وضعیت ذخایر زمین در طرح نهضت ملی مسکن افت داشت و این موضوع از دیگر دلایل کاهش رغبت مردم نسبت به این پروژه شد. در دوره آغاز مسکن مهر دولت به سبب فروش نفت و درآمدهای ارزی زیاد، امکان صرف هزینه در طرح نهضت ملی مسکن را داشت؛ اما طی سال‌های اخیر به شدت از توان مالی دولت کاسته شده و این موضوع خود را در کاهش سهم دولت در اجرای طرح نهضت ملی مسکن نمایان کرده است.

در کنار موارد یاد‌شده طی دهه‌‌‌های اخیر به شکل نسبتا مستمری از قدرت خرید مردم کاسته شده است، این موضوع متقاضیان مسکن دولتی را با چالش در تامین آورده مواجه کرده است. در زمان اجرای طرح مسکن مهر، حداقل حقوق معادل یک‌درصد آورده موردنیاز هر خریدار بود؛ اما امسال حداقل حقوق معادل نیم‌درصد آورده موردنیاز برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن است. مجموع موارد یاد شده باعث می‌شود که طرح نهضت ملی مسکن مدل محکوم به شکستی از طرح مسکن مهر باشد. درواقع پیچ‌‌‌ومهره‌‌‌های طرح نهضت ملی مسکن از ابتدا محکم نبود و این رویه باعث شد تا این پروژه به نتیجه مطلوب نرسد.

تازه‌‌ترین گزارش وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که در روزهای پایانی چهارمین سال آغاز طرح نهضت ملی مسکن، کار ساخت تنها ۳۴‌هزار واحد از وعده ساخت هر سال ۴ میلیون مسکن به انتها رسیده است؛ این در حالی است که در این طرح ۶.۷ میلیون نفر متقاضی ثبت‌نام کرده و ۴.۷ میلیون نفر هم با سه استعلام اولیه واجد شرایط شناخته شده بودند؛ به نظر شما چرا این طرح به ‌هدف نرسید و به گواه آمار به‌‌نوعی شکست خورد؟

طرح نهضت ملی مسکن تداوم اقدام ملی مسکن و به نوعی تداوم طرح مسکن مهر در کشور بود؛ با وجود این آنچه در فاز اول مسکن مهر اجرایی شد با فازدوم مسکن مهر (سال ۱۴۰۱ به بعد) و طرح اقدام ملی و نهضت ملی مسکن متفاوت بود. فاز اول مسکن مهر در کشور در شرایطی آغاز شد که کشور از ثبات اقتصادی برخوردار بود و نرخ تورم نیز در دوره مزبور حدود ۲۰‌درصد بود. در عین حال در این دوره دولت توانست نرخ ارز را نیز تثبیت کند و به این ترتیب مسکن مهر پیش ‌‌رفت. ثبات نسبی تورم در زمان اجرای فاز اول مسکن مهر باعث شد تا دولت با پیمانکار قراردادهای قطعی در خصوص هزینه تکمیل واحدها منعقد کند و هزینه خرید برای متقاضیان نیز قطعی بود؛ به این ترتیب خریداران مسکن مهر می‌‌دانستند در چه زمانی باید چه مبلغی را پرداخت کنند. در ادامه کشور وارد فاز تکانه‌‌های اقتصادی شد؛ به نحوی که تورم به بیش از ۳۰‌درصد رسید و نرخ ارز نیز جهش یافت.

به این ترتیب دیگر امکان انعقاد قراردادهای قطعی روی مسکن عمومی (ملی) وجود نداشت. درواقع در شرایط تورمی، تعدیل مبالغ قرارداد امری غیرقابل اجتناب است. در چنین شرایطی پیش‌بینی‌‌پذیری پروژه امکان‌پذیر نیست، درواقع پیمانکار، خریدار و دولت نمی‌تواند قیمت نهایی، زمان تحویل و آورده متقاضی را پیش‌بینی کند. این رویه باعث شده تا مردم با دیده تردید به این پروژه‌‌ها بنگرند و برخی پیمانکاران نیز رفتار خود را در فرآیند اجرای پروژه‌‌های جدید مسکن ملی نظیر نهضت ملی تغییر داده به‌‌نحوی که عجله‌‌ای برای تکمیل طرح نداشته باشند؛ چرا که می‌‌دانند در صورت تعویق قرارداد از تعدیل نرخ پروژه بهره‌‌مند می‌‌شوند. در شرایط کنونی وضعیت طرح‌‌های مسکن حمایتی در کشور وضعیتی مشابه طرح‌‌های فروش خودرو دارد؛ در حالی که ثبت‌‌نام‌کنندگان خودرو نمی‌‌دانند چه خودرویی را قرار است با چه رنگی، در چه زمانی و با چه قیمتی دریافت کنند؛ متقاضیان طرح مسکن ملی نیز نمی‌‌دانند که چه زمانی و با چه قیمت نهایی می‌توانند خانه‌‌های خود را دریافت کنند. البته در طرح نهضت ملی مسکن مکان طرح مشخص است و به نظر می‌رسد این موضوع یک مزیت برای آنها در قیاس با پیش‌‌ثبت‌نام‌کنندگان خودرو باشد. شرایط فعلی اقتصادی کشور به نحوی است که باید پذیرفت، دولت امکان اجرای پروژه‌‌ای مانند مسکن مهر را ندارد.

باتوجه به جا ماندن سیاستگذار از تحقق وعده‌‌ها در طرح نهضت ملی مسکن، ادامه روند قبل یا اخذ سیاستی جدید در این بخش را توصیه می‌‌کنید؟
در هر دوره‌‌ای باید متناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی برنامه‌‌ریزی کرد و سیاستگذاری انجام داد. وضعیت فعلی کشور با ۲۰ سال قبل و زمان تعریف پروژه مسکن مهر به شدت متفاوت بوده و در چنین شرایطی تعریف پروژه نهضت ملی مسکن با شیوه مسکن مهر از ابتدا محکوم به شکست بود. در شرایط کنونی تناسبی میان پروژه‌‌های مسکن ملی تعریف‌شده با وضعیت اقتصادی و اجتماعی کشور وجود ندارد. این عدم‌همخوانی و تطابق باعث می‌شود که طرح نهضت ملی مسکن امکان موفقیت نداشته باشد.

در عین حال طرح نهضت ملی مسکن در زمینه تامین زمین نیز با چالش‌‌هایی مواجه است. در فاز اول مسکن مهر، دولت مقادیری از زمین‌‌های مناسب ذخیره شهری را در اختیار داشت که می‌توانست این زمین‌‌ها را وارد پروژه ساخت‌‌وساز کند. همین موضوع باعث شد تا برخی از مسکن‌‌های مهر از جانمایی خوب و مناسبی برخوردار باشند. اما در شرایط کنونی از سویی زمین ذخیره شهری دولت رو به اتمام رفته و از سوی دیگر دولت به لحاظ بودجه‌‌ای امکان تامین زیرساخت برای آماده‌‌سازی زمین‌‌های جدید را ندارد. در زمان اجرای مسکن مهر دولت به سبب فروش نفت، بودجه مناسبی داشت؛ امکان تعریف و اجرای پروژه‌‌های عمرانی در کشور وجود داشت؛ اما در حال حاضر به سبب کاهش درآمد دولت از سویی از حجم تعریف پروژه‌‌های عمرانی کاسته شده و از سوی دیگر هر سال حداکثر ۱۰‌درصد بودجه عمرانی محقق می‌‌شود. در چنین شرایطی طبیعی است که دولت امکان تامین زیرساخت برای زمین‌‌های جدید مدنظر برای اجرای طرح‌‌هایی نظیر طرح نهضت ملی مسکن را نداشته باشد. تمامی موارد ذکر‌شده شرایط را به نحوی رقم زده که باید گفت، پیچ و مهره نهضت ملی مسکن نمی‌تواند با شرایط فعلی اقتصادی کشور جفت و جور شود.

ثبت‌‌نام در طرح نهضت ملی مسکن در آخرین روزهای فعالیت دولت سیزدهم متوقف شد و در دولت چهاردهم نیز ثبت‌‌نام در این سامانه بازگشایی نشد؛ به نظر شما با توجه به میزان پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن و با درنظر گرفتن درخواست متقاضیان جدید برای بازگشایی این سامانه، اقدام صحیح چیست؟ بسته ماندن سامانه، بازگشایی سامانه برای ثبت‌‌نامی‌‌های جدید یا گزینه دیگری می‌توان ارائه کرد؟
جدا کردن عرضه زمین از طرح نهضت ملی مسکن گزینه پیشنهادی معقولی است که به وزارت راه و شهرسازی نیز ارائه شد؛ درواقع دولت می‌تواند با تفکیک این دو موضوع یعنی طرح نهضت ملی و عرضه زمین از سویی تعهدی جدید برای ساخت مسکن نپذیرد و از سوی دیگر با عرضه زمین به تعهد قانونی خود عمل کرده و زمینه‌‌ساز کاهش قیمت مسکن در کشور نیز شود. با جداسازی فرآیند عرضه زمین از طرح نهضت ملی‌ این امکان فراهم می‌شود که دولت بتواند زمین را به شکل رقابتی و به شکل مزایده در سامانه‌‌ای شفاف عرضه کرده و متقاضیان صاحب صلاحیت (توسعه‌‌دهنده) بسته به نیاز و قیمت پیشنهادی، زمین مورد نظر خود را از دریافت کنند.

سازمان ملی زمین و مسکن، بخشی از اراضی کشور را در اختیار دارد که بخشی از این اراضی قابلیت عرضه به اهل فن به منظور توسعه شهرها را دارد. البته لازم است که آزادسازی این اراضی به شکل رقابتی باشد؛ هزینه تامین زیرساخت و ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی در این اراضی نیز می‌تواند توسط شرکت‌های توسعه‌‌دهنده ساختمانی انجام شود. با اجرای چنین طرحی از سویی با عرضه زمین، قیمت آن تنظیم می‌شود و از سوی دیگر هزینه تامین زیرساخت و خدمات با مشارکت بخش خصوصی تامین می‌شود.

این در حالی است که ادامه عرضه زمین در قالب طرح نهضت ملی و آماده‌‌سازی آن توسط دولت با توجه به هزینه قابل‌توجه تحمیلی چنین طرحی و نبود منابع کافی مالی در اختیار بودجه دولت میسر نیست. طی سال‌های اخیر عمده طرح نهضت ملی مسکن از طریق منابع صندوق ذخیره ارزی تامین شد؛ اما به واقع می‌توان کل ذخایر این صندوق را صرف آماده‌‌سازی و عرضه زمین کرد. به این ترتیب توافق دولت و نمایندگان مجلس شورای اسلامی در تفکیک طرح نهضت ملی از عرضه زمین می‌تواند بخش عمده‌‌ای از چالش‌‌ها را مرتفع کرده و گزینه پیشنهادی برای عبور از بن‌‌بست کنونی باشد. در عین حال استفاده از توان شرکت‌های توسعه‌‌دهنده در ایجاد زیرساخت توسعه شهری نیز ضروری است. درحالی از دهه ۶۰ با قانونی نانوشته کل مسوولیت آماده‌‌سازی زیرساخت شهری بر عهده دولت گذاشته شد که در دنیا چنین رویه‌‌ای وجود ندارد و بخش عمده‌‌ای از امکانات و زیرساخت شهری توسط بخش خصوصی و شرکت‌های توسعه‌‌دهنده املاک مهیا می‌شود.

پروژه نهضت ملی مسکن در مقایسه با مسکن مهر را موفق یا ناموفق ارزیابی می‌‌کنید؟

سیاستگذاران حوزه نهضت ملی مسکن انتظار داشتند تا بدون اصلاح اشتباهات سیاستگذاری در بخش اقتصادی مسکن مهر و تنها با تغییر رویکرد معمارانه و شهرسازانه گزینه بهتری از مسکن مهر ارائه دهند. بنابراین دولت در طرح نهضت ملی مسکن وعده ساخت خانه‌‌های یک طبقه را داد؛ اما در نهایت تراکم در این طرح حتی از مسکن مهر نیز بیشتر شد. ریشه این عدم‌موفقیت را باید در هزینه تامین زمین و زیرساخت در طرح مسکن ملی جست‌وجو کرد. دولت در طرح نهضت ملی مسکن به سراغ زمین بی‌‌کیفیت رفت و آن را از طریق اجاره ۹۹ساله به مردم واگذار کرد؛ طبیعتا مردم حاضر به صرف هزینه در این زمین بی‌‌کیفیت نبودند. در چنین شرایطی دولت موظف به تامین آورده مالی برای ایجاد زیرساخت در این زمین‌‌ها شد. با توجه به هزینه قابل‌توجه آماده‌‌سازی زمین، طبیعتا دولت از پس تامین هزینه‌‌ها برای ساخت مسکن یک طبقه برنیامد و مجبور به بارگذاری تراکمی به مراتب بیشتر شد.