شفافیت یا پنهان‌کاری حرفه‌ای: زاکانی؛ رکورددار درآمد از مازاد تراکم

علیرضا زاکانی در هنگام ارائه لایحه بودجه ۲۳۷ هزار میلیارد تومانی سال ۱۴۰۴ شهرداری تهران با اشاره به بخش درآمدهای شهرسازی خطاب به اعضای شورای شهر پایتخت گفت:بخشی که از شهرسازی است، عوارض پایدار و ماده ۱۷ قانون مصوب مجلس است. باید بدانند که شورای شهر بودجه را بر مبنای تورم ۱۹ درصد تصویب کرد و این کمتر از نیمی از تورم سالانه است؛ در حالیکه دیگر شهرها تورم ۴۵ درصدی را معیار قرار دادند.

درآمدهای ما پایدار و مسائل کاملاً شفاف و روشن است!این اظهارات زاکانی البته بی سابقه نیست او از آغاز روی کار آمدنش در شهرداری تهران تا این روزها که همه درآمدهای شهرسازی شهرداری را پایدار خوانده است،همواره فروش حتی یک سانتی‌متر تراکم را رد کرده است.زاکانی  مهر ۱۴۰۱ با حضور در برنامه تلویزیونی  صف اول،ضمن تأکید بر پرهیز از تخلف در شهرداری تحت مدیریتش گفت: ما بدون اینکه یک سانتی‌متر فروش تراکم در شهر داشته باشیم و همچنین بدون اینکه چشم خود را بر روی تخلفات ببندیم، توانستیم ۹۳٫۴ درصد از اعتبارات خود را کسب کنیم که در ۱۰ سال اخیر در شهر تهران بی‌نظیر است.ادعایی که البته همواره از سوی برخی اعضاء شورای شهر تهران و نیز کارشناسان حوزه مالیه شهری رد شده است، این بار اما در جریان ارائه لایحه بودجه سال ۱۴۰۴ شهرداری تهران زاکانی فقط به نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم اکتفا نکرد و با استناد به ماده ۱۷ قانون درآمدهای پایدار همه درآمدهای شهرسازی شهرداری را پایدار خواند!

بهروز شیخ رودی؛کارشناس مالیه و اقتصاد شهری با اشاره به ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها به خبرنگار اکو ایران گفت:آقای زاکانی برای اثبات درآمد پایدار بودن درآمدهای شهرسازی لایحه بودجه سال ۱۴۰۴ شهرداری تهران بعد از سه سال تازه یادشان افتاده است که می توانند از ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها برای مبرا کردن خود از تراکم فروشی،شهر فروشی و ضابطه فروشی استفاده کنند و آن زمان که ادعای نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم در دوره مدیریتی خودشان را مطرح می کردند ظاهرا از وجود این قانون که نهم مرداد ماه سال ۱۴۰۱ و قبل از آغاز به کار ایشان در شهرداری تهران تصویب شده بود بی اطلاع بوده اند که حالا و در وقت اضافه مدیریت بر بلدیه پایتخت یاد این قانون افتاده اند!بر اساس ماده ۱۷ قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها؛«شهرداری ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییرکاربری اراضی بر خلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵)  قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی  بجز حبس و شلاق می شوند.» در اینجا قانونگذار شهرداریها را در صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها کرده است. همچنین فروش تراکم،تغییر کاربری برخلاف طرح تفصیلی را با مصوبه و تایید کمیسیون ماده ۵ مجاز دانسته است و برای متخلفان از این حکم و تکلیف قانونی مجازات تعزیری تعیین کرده  همانگونه که شاهد هستیم قانونگذار بر خلاف برداشت آقای زاکانی درآمدهای شهرسازی شهرداری را پایدار ندانسته  و تنها الزامات صدور پروانه،فروش تراکم و تغییر کاربری را معین کرده است!

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری با اشاره به تلاش شهرداری تهران برای جامه عمل پوشاندن به ادعای زاکانی درباره نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم به خبرنگار اکو ایران گفت: مدیران شهرداری و تنظیم کنندگان لایحه بودجه برای جامه عمل پوشاندن به ادعای زاکانی درباره نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم،از سال ۱۴۰۲ تاکنون اقدامات زیر را انجام داده است؛

تغییر فرمول محاسبه عوارض زیر بنا و لحاظ نمودن عوارض تراکم به عنوان یک پارامتر در عوارض زیر بنا در سال ۱۴۰۲

تغییر عنوان ردیف درآمدی«عوارض بر پروانه های ساختمانی مازاد بر تراکم پایه (مسکونی)» با کد ۱۱۰۲۰۳  به«عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده ۵» در لایحه بودجه سال ۱۴۰۲

پیش بینی درآمد صفر برای ردیف درآمدی عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده ۵ با کد ۱۱۰۲۰۳  در لایحه بودجه سال ۱۴۰۳

حذف ردیف درآمدی عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده ۵ با کد ۱۱۰۲۰۳  در لایحه بودجه سال ۱۴۰۴

اقداماتی که حالا خودش را با مطرح کردن ادعای پایدار بودن درآمد های شهرسازی شهرداری تهران و استفاده لفظی از قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها و استناد به ماده ۱۷ این قانون خودش را نشان داده است.

معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به تغییر محاسبات عوارض شهرسازی در دوره مدیریت شهری ششم و لحاظ کردن عوارض تراکم به عنوان یک پارامتر در عوارض زیر بنا در ادامه به خبرنگار اکو ایران گفت:بر اساس آنچه در مصوبه عوارض ساختمانی سال ۱۴۰۲ که بیست و سوم بهمن ماه سال ۱۴۰۱به تصویب شورا رسید و با امضای چمران برای اجراء به شهرداری ابلاغ شد، اجازه پیدا کرد تا بر اساس آنچه در جزء۱ بند الف ماده ۲ این مصوبه به تصویب شورای ششم رسیده است عوارض تراکم در حد حداکثر تراکم ساختمانی مطابق طرح تفصیلی را بر اساس ضرایب تعیین شده در جدول شماره ۳ و نیز مازاد بر حداکثر تراکم ساختمانی را بر اساس ضرایب تعیین شده در جداول شماره ۴ و ۵ مصوبه مذکور از طریق پارامتر C(f) به عنوان یک ضریب پلکانی موثر بر زیربنا در قالب عوارض زیر بنا محاسبه ودریافت کند. موضوعی که در تعریف عوارض زیر بنا در بند الف ماده ۲ این مصوبه نیز آشکارا دیده می شود. در این مصوبه عوارض زیر بنای مسکونی این چنین تعریف شده است«عوارض زیربنای مسکونی به ازای هر متر مربع بنای ناخالص مسکونی در هر طبقه پس از کسر زیربنای اختصاص یافته به پارکینگ های مورد نیاز(مساحت هر یک واحد پارکینگ معادل۱۲٫۵ مترمربع در نظرگرفته می شود)مطابق با جداول چهارگانه استفاده از اراضی و ساخت و ساز و ضواب و مقررات طرح تفصیلی، براساس فرمول

Tr =(1+ C (r) ) ×Σ [(K(r) × P(r ) × C(f) × S(f) )

محاسبه و اخذ شود. که در این فرمول جدید پایه محاسباتی که از سال ۱۳۷۸ برای تراکم در شهرداری وضع و سپس در سال ۱۳۸۶ با طرح موضوع ارزش مازاد تراکم و تراکم پایه مالی اصلاح و تا قبل از این با تغییراتی ملاک عمل شهرداری بود تغییر یافت و با این فرمول تراکم پایه و مازاد تراکم تا حد مجاز در طرح تفصیلی و همانطور که در متن توضیحات مصوبه برای بند ۲ پارامتر C(f) این فرمول آمده یعنی حتی مازاد بر تراکم به عنوان یک ضریب در عوارض زیربنای ساختمان و نه یک مولفه مجزا با محاسبه مساحت ناشی از مازاد تراکم مجاز در حد طرح تفصیلی و اعمال عوارض برای این بخش از مساحت به صورت مجزا هستیم.

شیخ رودی در ادامه به حذف ردیف درآمدی عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده در لایحه بودجه سال ۱۴۰۴ شهرداری تهران اشاره کرد و به خبرنگار اکو ایران گفت:ردیف درآمدی با کد ۱۱۰۲۰۳در دوره مدیریت شهری ششم برای اثبات ادعاهای آقای شهردار سرنوشت جالب دارد!تنظیم کنندگان لوایح بودجه برای آنکه حرف آقای زاکانی درباره نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم روی زمین نماند اول ردیف درآمدی با کد ۱۱۰۲۰۳ را که در دوره چهارم و پنجم با عنوان«عوارض بر پروانه های ساختمانی مازاد بر تراکم پایه (مسکونی)» سوابقش در لوایح و مصوبات بودجه شهرداری تهران وجود دارد را در سال ۱۴۰۲ به «عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده ۵» تغییر دادند،اما ظاهرا این تغییر نام نتوانست سند محکمی برای ادعای نفروختن حتی یک سانتی متر تراکم باشد،بنابراین در لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ تنظیم کنندگان بودجه ایده درآمد صفر از محل عوارض تراکم حتی با تصویب مراجع تصویب کننده را عملیاتی کردند و برای ردیف درآمدی «عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده ۵» که در بودجه سال ۱۴۰۲ درآمدی ۱۴ هزار و ۷۷۵ به تصویب شورای شهر رسیده بود یک دفعه به عدد صفر در لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ رساندندکه بدون هیچ اعتراضی به تصویب شورای شهر هم رسید و حالا در پرده آخر شاهد آن هستیم که  زاکانی لایحه بودجه سال ۱۴۰۴ را با حذف درآمد«عوارض تراکم تا حد مجاز طبق مصوبات مراجع تصویب کننده طرح های توسعه شهری و کمیسیون ماده ۵» به دستان چمران سپرده است،شاید سخنان زاکانی درباره عوارض پایدار و ماده ۱۷ قانون مصوب مجلس بودن درآمدهای شهرسازی ریشه در این ابتکار شهرداری برای حذف ردیف درآمدی با کد ۱۱۰۲۰۳ دارد!