دلیل «صعود تورم جهانی مسکن» چیست؟

رتبه‌‌‌بندی جدید کشورهای منتخب با شاخص «رشد سالانه قیمت مسکن» که در دوره‌‌‌های مختلف توسط شرکت مشاوره خدمات ملکی «نایت‌‌‌فرانک» انجام می‌شود، دو پیام معنادار خطاب به سیاستگذاران اقتصادی و به‌ویژه تصمیم‌گیران بخش مسکن کشورها مخابره می‌کند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از ارقام تازه شاخص «نایت‌‌‌فرانک» حاکی است، داغ‌‌‌ترین کشور به لحاظ «رشد سطح عمومی قیمت‌های مصرف‌کننده» (تورم عمومی) در بین کشور مورد بررسی، رتبه داغ‌‌‌ترین بازار مسکن جهان را به خود اختصاص داده است. تورم عمومی در ترکیه، طی ماه‌‌‌های گذشته از ۲۰۲۴، بالاترین نرخ را در مقایسه با دیگر کشورهایی که «نایت‌‌‌فرانک» آنها را برای سنجش تورم مسکن انتخاب کرده، به خود اختصاص داده است. این کشور به دنبال تورم عمومی بالای ۷۰ درصد، در یک‌سال منتهی به پایان فصل اول ۲۰۲۴، بالاترین تورم مسکن را نیز داشته است. سیاست‌‌‌های پولی و تصمیمات اقتصادی نادرست در ترکیه از ۲۰۲۱ به بعد باعث شد «سطح تورم عمومی» در این کشور، به شکل مداوم و مکرر جهش کند.

انتظارات تورمی ناشی از تورم عمومی بالا از یک‌‌‌سو، اثر مستقیم تورم عمومی بر تورم مسکن تحت‌تاثیر خریدهای داخلی ملک از سوی دیگر و همچنین «گسیل سرمایه‌گذار خارجی از کشورهای دچار کاهش ارزش پول ملی به سمت ترکیه با توجه به تضعیف شدید لیر در برابر دلار»، سه عاملی هستند که در سال‌های اخیر باعث «صعود تند جریان خرید خارجی آپارتمان» در این کشور شد. ضمن آنکه، توریستی بودن ترکیه، به این جریان دامن زد. شاخص مسکن «نایت‌‌‌فرانک» نه‌تنها در این گزارش به شکل غیرمستقیم، «تاوان تورم عمومی بالا برای بازار مسکن به شکل صعود تورم ملکی» را مخابره می‌کند که در قالب پیام دوم خود، از صعود تورم جهانی مسکن در ابتدای ۲۰۲۴ به سطح بالای ۳‌درصد خبر می‌دهد. طبق تازه‌‌‌ترین گزارش شاخص جهانی قیمت مسکن که توسط شرکت مشاور املاک «نایت فرانک» منتشر شده است، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در ۵۶ بازار (کشور) مورد بررسی در این شاخص طی ۱۲ ماه منتهی به پایان فصل اول ۲۰۲۴، به دلیل کاهش تدریجی هزینه‌‌‌های وام و محدودیت در عرضه املاک مسکونی، به ۳٫۶‌درصد رسیده است. این رقم در مقایسه با سه‌ماهه قبل، ۰٫۴‌درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که بازارهای مسکن در سراسر جهان در سه‌ماه نخست سال ۲۰۲۴ همچنان به رونق خود ادامه داده‌‌‌اند، به طوری که قیمت مسکن در ۵۶ بازار شاهد رشد ۳٫۶ درصدی بوده است. این رقم در مقایسه با رشد ۲٫۲درصدی مدت مشابه در سال گذشته، نشان‌‌‌دهنده شتاب رشد قیمت جهانی مسکن است. کارشناسان علت این رشد را به جذب تدریجی اثر افزایش سریع نرخ بهره در سطح جهانی از ابتدای سال ۲۰۲۲ در بازارها نسبت می‌دهند. به این معنا که اثر ضدتورمی افزایش نرخ بهره وام مسکن تقریبا به اتمام رسیده است.

البته نرخ رشد سالانه قیمت مسکن با وجود افزایش به ۳٫۶ درصد، همچنان از روند بلندمدت ۲۰ ساله که ۵٫۶‌درصد بوده است، فاصله دارد. رشد فصلی که نوسانات بیشتری را تجربه می‌کند، در حال حاضر ۱٫۳‌درصد است. این رقم در مقایسه با دو فصل گذشته افزایش یافته است، اما همچنان اندکی پایین‌‌‌تر از میانگین بلندمدت ۱٫۴‌درصد باقی مانده است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که در میان ۵۶ بازاری که این شاخص رصد می‌کند، ۸۲‌درصد در سه ماه اول سال‌جاری میلادی شاهد رشد سالانه قیمت مسکن بوده‌‌‌اند. این رقم قوی‌‌‌ترین عملکرد از سه‌ماه چهارم سال ۲۰۲۲ (زمانی که عمده کشورها شروع به افزایش نرخ بهره برای کنترل تورم مسکن و نرخ تورم عمومی کردند) به حساب می‌‌‌آید. از لحاظ فصلی نیز، ۶۷‌درصد از این بازارها افزایش قیمت را تجربه کرده‌‌‌اند که این موضوع نیز بهترین عملکرد از سه‌ماه سوم سال ۲۰۲۲ به بعد محسوب می‌شود.

با وجود این‌، به دلیل تداوم نرخ بالای تورم در بسیاری از بازارهای جهانی، رشد واقعی قیمت مسکن همچنان منفی است. با احتساب تورم، قیمت‌ها در ۱۲ ماه منتهی به ابتدای فصل دوم سال‌جاری به طور متوسط ۰٫۴‌درصد کاهش یافته‌‌‌اند. در حال حاضر، رشد واقعی سالانه قیمت مسکن ۳٫۳‌درصد پایین‌‌‌تر از میانگین بلندمدت ۲٫۹ درصدی آن است.

صدرنشین تکراری تورم جهانی مسکن

ترکیه بار دیگر در صدر فهرست شاخص نایت ‌‌‌فرانک قرار گرفته است، در حالی که تورم داخلی سرسام‌‌‌آور بر بازار مسکن این کشور سایه افکنده است. نرخ تورم مصرف‌کننده (CPI) در این کشور که در اکتبر ۲۰۲۲ به اوج خود یعنی ۸۶‌درصد رسیده بود، در ژوئن سال گذشته به پایین‌‌‌ترین سطح خود یعنی ۳۸‌درصد نزول کرد، اما از آن زمان با رشدی دوباره به ۷۵‌درصد افزایش یافته است. با وجود افزایش بیش از ۵۰ درصدی سطح عمومی قیمت‌ها در ترکیه در بازه مورد بررسی، ارزش واقعی خانه‌‌‌ها در این کشور طی این دوره ۹٫۹‌درصد کاهش یافته است. علاوه بر این، بلغارستان (۱۶درصد)، لهستان (۱۳درصد)، کلمبیا (۱۲درصد)، تایوان (۱۰٫۵درصد) و یونان (۱۰٫۴درصد) دیگر بازارهایی هستند که شاهد رشد دو‌رقمی قیمت مسکن هستند.

بر اساس گزارش نایت ‌‌‌فرانک، بازار مسکن استرالیا با رشد ۷٫۵ درصدی در ۱۲ ماه گذشته، شاهد چرخشی قوی نسبت به سال گذشته است. سالی که قیمت‌ها تحت فشار افزایش نرخ بهره بودند. با این حال، قیمت‌ها در سه ماه گذشته یک‌درصد کاهش یافته است. بازار مسکن ایالات متحده شاهد رشد چشمگیر ۶٫۵ درصدی بوده است، به طوری که قیمت‌ها در فصل اول ۲۰۲۴ به‌رغم افزایش هزینه‌‌‌های وام، ۱٫۹‌درصد افزایش یافتند. این رشد احتمالا ناشی از کمبود عرضه مسکن در بازار بوده است. رشد بازار مسکن انگلستان در سه‌ماه نخست سال‌جاری به ۱٫۶‌درصد رسید که نشان‌‌‌دهنده کاهش شتاب رشد قیمت‌ها در این کشور است. افزایش چشمگیر هزینه‌‌‌های وام، توان خرید خانه را در این کشور به شدت تحت فشار قرار داده است.

در میان یازده بازاری که با کاهش قیمت مسکن روبه‌رو شده‌‌‌اند، هشت مورد متعلق به کشورهای اروپایی است. فرانسه با افت ۵٫۲ درصدی و آلمان با کاهش ۳٫۹ درصدی قیمت‌ها، بیشترین افت را در این منطقه تجربه کرده‌‌‌اند. این افت قیمت‌ها ناشی از ترکیبی از کندی رشد اقتصادی و تورم بالای اخیر در این کشورهاست. بازار مسکن هنگ‌کنگ در ۱۲ ماه گذشته شاهد افت ۱۱٫۶ درصدی قیمت‌ها بوده که آن را از سایر بازارهای کلیدی جهانی عقب نگه داشته است. این افت قیمت، ناشی از کند شدن رشد اقتصادی در این منطقه است. طبق گفته‌‌ لیام بیلی، رئیس تحقیقات جهانی نایت فرانک، قیمت مسکن در اکثر بازارهای جهان طی یک سال گذشته شاهد افزایش بوده است. کمبود املاک قابل فروش در کنار کندی ساخت‌وسازهای جدید، عاملی برای تقاضای نسبتا بالا و در نتیجه رسیدن قیمت‌ها به سطوح بی‌‌‌سابقه‌‌‌ در این بازارها شده است. با این حال، در بلندمدت، تنها عاملی که می‌تواند روند صعودی قیمت مسکن را تداوم بخشد، کاهش هزینه‌‌‌های دسترسی به وام مسکن است.