جزییات اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تدوین آیین‌نامه ماده ۱۰ قانون مزبور و آیین نامه تبصره یک و دو این ماده که ناظر بر ثبت ادعا توسط مدعیان در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است، گفت: مرحله نخست این سامانه ۳۰ بهمن سال گذشته اجرایی شد و مرحله دوم آن در اردیبهشت امسال با ابلاغ ریاست قوه قضاییه برای بهره برداری مردم راه‌اندازی می‌شود.معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به راه‌اندازی سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی»، گفت: بارگذاری مدارک و مستندات املاک در این سامانه برای دریافت سند رسمی، تکلیف جدیدی فراتر از آنچه که پیش از این در مقررات وجود داشته است؛ ایجاد نمی‌کند.

صفدر کشاورز درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: اقدامات در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موکول به تخصیص اعتبار نیست بلکه هر دستگاه طبق تکلیف قانونی خود برای اجرای قانون اقدام لازم را انجام می‌دهد و موضوع فقط تعیین تکلیف نوشته‌های عادی مردم است که در سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بارگذاری و پیگیری خواهد شد.

وی خاطرنشان کرد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره، سوم تیر ۱۴۰۳ ابلاغ و لازم الاجرا شد که برای اجرای این قانون لازم است تا ۱۴ آیین نامه تدوین شود.

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به تدوین آیین‌نامه ماده ۱۰ قانون مزبور و آیین نامه تبصره یک و دو این ماده که ناظر بر ثبت ادعا توسط مدعیان در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است، گفت: مرحله نخست این سامانه ۳۰ بهمن سال گذشته اجرایی شد و مرحله دوم آن در اردیبهشت امسال با ابلاغ ریاست قوه قضاییه برای بهره برداری مردم راه‌اندازی می‌شود.

کشاورز از جمله اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را ساماندهی نقل و انتقال اموال غیرمنقول اعلام کرد و افزود: با این نگاه بعد از یک مقطع دیگر در کشور هر نقل و انتقالی که نسبت به اموال غیرمنقول و عین و منافع آن بیش از ۲ سال صورت می‌گیرد، باید به صورت رسمی باشد.

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک دومین هدف اجرای قانون را ساماندهی مشاورین املاک عنوان کرد و در این رابطه افزود: مشاورین املاک نقطه آغازین تنظیم یک سند عادی محسوب می‌شوند. در این قانون مواد سه و تبصره دو ماده سه آن تکالیفی را برای مشاورین املاک تعریف کرده است که از این به بعد مشاورین املاک بعد از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی و یک سال پس از آن سامانه و بعد از ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده، قرارداد عادی تنظیم نمی‌کنند بلکه پیش‌نویس آن تفاهمی که انجام گرفته را در سامانه‌ وارد می‌کنند و سند را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند.

مهلت قانونی برای بارگذاری مدارک و مستندات متقاضیان در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ۲ سال درنظر گرفته شده است و این مدت قابل تمدید نیست.

وی درباره فرایند انجام امور در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با اشاره به اینکه مهلت قانونی برای بارگذاری مدارک و مستندات متقاضیان ۲ سال درنظر گرفته شده و این مدت قابل تمدید نیست، اظهار کرد: مردم فقط باید ادعاهای خود را در این سامانه بارگذاری کنند اما روش رسیدگی پس از ثبت تعیین می‌شود و مهم ثبت ادعا در این سامانه است و پس از بارگذاری مدارک، حقوق افراد محفوظ است.

خللی در حقوق مردم وارد نمی‌شود

کشاورز اضافه کرد: گام بعدی پیگیری است و ممکن است توسط ادارات ثبت اسناد و املاک کشور یا محاکم قضایی امکان صدور سند یا رأی در ۲ سال مقدور میسر نشده باشد که در همین قانون پیش‌بینی‌های لازم صورت گرفته تا خللی به حق و حقوق مردم وارد نشود و مطابق پیش‌بینی قانونگذار، مردم این امکان را دارند تا حداکثر هشت سال پس از ثبت در سامانه ملک را با شرایط کنونی منتقل کنند.

معاون سازمان ثبت اسناد و املاک تصریح کرد: اگر یک ملک در اراضی ملی قرار داشته باشد چه سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی وجود داشته باشد یا نه؛ متقاضی صدور سند باید برای تعیین تکلیف ملک خود اقدام کند و مطابق قوانین پیشین باید برای پیگیری ادعای خود به دادگاه شکایت و درخواست رسیدگی کند؛ بنابراین هزینه اضافه بر او تحمیل نخواهد شد.

کشاورز افزود: اکنون نیز اگر فردی ملکی داشته باشد که توسط وزارت راه و شهرسازی «موات» اعلام شده باشد یا توسط سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور به عنوان «اراضی ملی» اعلام شده باشد و یا توسط دولت «خالصانه» اعلام شده باشد در این صورت باید برای تعیین وضعیت از مراجع ذیربط پیگیری شود.

طبق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت سناد و املاک کشور مکلف است، ظرف یک‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از ۲ سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف ۲ سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور أخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج کنند.

پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج کنند . پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست. در ‌صورت انقضای مواعد فوق ‌ الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

با وجود این، مدعی مذکور می‌تواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده‌اند، یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده‌اند یا ید ماقبل خود رجوع کند. دادگاه‌ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند. راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌گردد.

در تبصره۱ ماده ۱۰ تصریح شده است: درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یو.تی. ‌ ام) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضاییه) می‌باشد. در صورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را مشخص کند.

همچنین در تبصره ۲ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است: رسیدگی به ادعاهای ثبت شده در سامانه که حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰/۹/۲۰ یا مشمول بند (۲) ماده (۱) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸/۱۲/۲ هستند، به‌ استثنای موارد مذکور در تبصره (۳) این ماده، بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است. پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای جدید صرفاً درصورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعائی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در خصوص ملک مورد ادعا و نیز هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی درخصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، در غیر این صورت تقاضا توسط هیأت‌های موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی‌شود. در صورتی که کلیه ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید به موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است.»