تیراژ تولید مسکن پشت سر نیاز بازار/ نقض نظر مدیران شهری: ساخت ۴۶۲ هزار مسکن در کشور

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نبض عرضه جدید مسکن –با معیار شروع احداث آپارتمان- در پایتخت نشان می‌دهد، ساخت‌‌وساز به لحاظ عقب‌‌ماندن از «کف نیاز سالانه تهران به واحد جدید»، رکود ۹ ساله را ثبت کرده است. رکود کشوری ساخت مسکن نیز با همین شاخص، ۱۰ ساله شد.

ماجرای دو روایت از ساخت‌‌ مسکن در تهران

اردیبهشت امسال، یکی از مدیران شهر تهران در مصاحبه‌‌ای اعلام کرد، «سال گذشته یعنی ۱۴۰۲ در پایتخت برای احداث ۹۰‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد.» «دنیای‌اقتصاد» در ۲۴ اردیبهشت ماه سال‌جاری، آن اظهارنظر را در گزارشی تحت عنوان «چراغ ساخت روشن شد؟» در همین صفحه منتشر کرد و در عین حال به خاطر «تجربه‌‌ای که در اعلام تیراژ تولید مسکن سال ۱۴۰۱» وجود داشت و همچنین «واقعیت بازار ساخت و معاملات مسکن سال ۱۴۰۲»، در آن گزارش تاکید شد، «این روایت اول از وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران ۱۴۰۲ است که می‌تواند با آمار رسمی که بعدا منتشر می‌شود، نقض شود.» امروز آمار رسمی در قالب روایت دوم از وضعیت ساخت‌‌وساز، آن اظهارنظر را رد می‌کند. نقض روایت اول با آمار دوم، برای بازار ساخت مسکن ۱۴۰۱ نیز اتفاق افتاده بود. اوایل سال ۱۴۰۲ در اظهارنظری اعلام شد، در تهران طی سال ۱۴۰۱ حدود ۶۴‌هزار واحد مسکونی ساخته شد، اما کمی بعد سایت داده‌‌نمای شهرداری با انتشار آمار رسمی از صدور پروانه ساختمانی برای احداث ۴۵‌هزار واحد مسکونی در سال ۱۴۰۱ خبر داد.

با این حال احداث ۴۵‌هزار واحد مسکونی در تهران طی سال ۱۴۰۲ به معنای رشد «صفر» تیراژ نسبت به سال ۱۴۰۱ است. این تابلوی رسمی سه پیام مخاطره‌‌آمیز برای سیاستگذار مسکن دارد. اولین پیام، «رکوردزنی رکود ساختمانی» با شاخص «فاصله عرضه با نیاز سالانه» است. شهر تهران برای برقراری تعادل نسبی عرضه و تقاضا، حداقل به ساخت ۷۵‌هزار واحد مسکونی در سال نیاز دارد. این برآورد اوایل دهه ۹۰ در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج‌‌، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌ نفره ناشی از افزایش سن ازدواج به دست آمد و در سال‌های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد.

میانگین سالانه ساخت مسکن در تهران از سال ۹۳ تاکنون، ۵۲‌هزار واحد مسکونی بوده است؛ این «کم‌‌سازی» با توجه به سطح بالاتر نیاز سالانه به عرضه جدید، تبعات مشخصی برای بازار مسکن به همراه دارد که مهم‌ترین آن در سال‌های اخیر به شکل «جهش قیمت» و «افت سهم نوسازها از معاملات خرید سالانه» بروز پیدا کرده است. کارنامه سال گذشته ساخت مسکن حتی از میانگین سالانه هم کمتر بود. پیام دوم، سقوط تیراژ عرضه جدید به سطح معاملات خرید مسکن است که بیانگر «محدودیت شدید حق انتخاب متقاضیان واحدهای تازه‌‌ساز و نوساز» است. حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها –قبل از سال ۹۷- به صورت میانگین ماهانه، ۱۲ تا ۱۳‌هزار واحد بود. این نبض خرید اما در سال‌های بعد تحت‌تاثیر جهش‌‌های مکرر قیمت و تخریب قدرت خرید، به میانگین ماهانه ۹‌هزار واحد، ۶‌هزار واحد و در نهایت، سال گذشته به میانگین ماهانه ۳۸۰۰ واحد مسکونی رسید که از تعمیق رکود خرید مسکن حکایت دارد.

تا پیش ‌‌از بروز رکود در دو بازار ساخت و خرید مسکن، معمولا تیراژ ساخت ۱٫۳ تا ۱٫۴ برابر حجم معاملات بود، اما اکنون این دو نبض با یکدیگر هم سطح شده‌‌اند. یک شوک مثبت به تقاضای خرید مسکن در تهران می‌تواند باعث وارونه شدن نسبت شود چرا که، تجربه نشان داده است، محرک‌‌های خروج از رکود مسکن، در بازار خرید اثر خود را زودتر از بازار ساخت می‌‌گذارد و فعالیت‌‌های ساختمانی با تاخیر تغییر فاز می‌دهند. این وضعیت باید به عنوان هشدار مورد توجه سیاستگذار باشد و باعث شود، «شرایط بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی» از جمله کاهش تورم تولید با سیاست‌‌های موثر فراهم شود. همچنین یک سیاست موثر برای «هماهنگ شدن بازار عرضه با سمت تقاضا در صورت افزایش احتمالی میل به خرید در ماه‌‌های آتی» می‌تواند استفاده از «ظرفیت موجود بازار، یعنی واحدهای مسکونی بلااستفاده» باشد.

پیام سوم نیز «۱۰ سالگی سریال رکود ساخت» است. چنانچه مبنای بررسی شرایط بازار ساخت‌وساز از بابت وضعیت عادی یا غیرعادی را «مقایسه میزان ساخت با میزان نیاز» در نظر بگیریم، طی ۱۰ سال گذشته همواره تیراژ تولید مسکن کمتر از نیاز بازار بوده است؛ ساخت میانگین ۵۲‌هزار واحدی در سال در مقایسه با نیاز حداقل ۷۵‌هزار واحدی.