تقاضای مسکن چه مسیری از آینده را نشان می دهد؟

تقاضای مسکن دهه۱۴۰۰ براساس روند سه سال گذشته، تفاوت اساسی با «دهه پرازدحام تقاضای خانه» دارد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، ازدواج‌های ۱۴۰۲ «رکورد پایین‌ترین رویداد» از سال ۷۶ به بعد را ثبت کرد. اواخر دهه ۸۰، بالاترین ازدواج‌ها صورت گرفت که نتیجه‌اش، «شتاب تقاضای خرید و اجاره خانه» بود. طی سه‌سال گذشته با وجود صعود ۱۹درصدی «طلاق»، «مجموع تقاضای مسکن» نسبت به دهه۹۰ افت ۲۰درصدی داشته است. سه سناریوی آینده تقاضای مسکن با فاکتورهای «ولادت»، «ابرهزینه مسکن» و «تغییر سبک‌زندگی» بررسی شد.

حجم ورودی بازار مسکن از محل «مجموع نصف طلاق و کل ازدواج» به عنوان متقاضیان جدید «خرید یا اجاره» در حال حاضر نسبت به دهه ۹۰ به میزان ۲۰‌درصد و نسبت به ابتدای دهه ۹۰ به میزان ۳۵‌درصد کاهش پیدا کرده است. کاهش تعداد جوانان در سن ازدواج با عبور متولدین دهه ۶۰ از سن ازدواج، کاهش تمایل به ازدواج به دلایل اقتصادی و اجتماعی  و افزایش تمایل به مجردنشینی و جهش هزینه‌‌‌های زندگی طی سال‌های اخیر و مجرد ماندن اجباری از دلایل اصلی بروز وضعیت کنونی در بازار مسکن کشور است. در این شرایط ترسیم آینده این بازار طی سال‌های پیش‌‌‌رو برای سرمایه‌‌‌گذاران ملکی از اهمیت ویژه‌‌‌ای برخوردار است؛ در شرایطی که کاهش آمار ازدواج لاجرم بوده و تضعیف‌‌‌کننده تقاضا برای مسکن در کشور است، بهبود شرایط اقتصادی و افزایش خانوارهای تک‌‌‌نفره از محل تغییر سبک زندگی و با حمایت بهبود شرایط اقتصادی می‌تواند تضعیف تقاضا از محل کاهش ثبت ازدواج‌‌‌های جدید را تا حدی مرتفع کند.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود، داده‌‌‌های سالانه میزان ولادت؛ مرگ‌‌‌ومیر، آمار ازدواج و طلاق ایرانی‌‌‌ها در سال ۱۴۰۲ را منتشر کرد؛ در حالی که داده‌‌‌های ازدواج، طلاق و مرگ‌‌‌ومیر به سرعت بر تقاضا برای خانه در کشور اثرگذار می‌شود؛ میزان ولادت می‌تواند آینده تقاضای مسکن را در بلند‌مدت  جهت‌‌‌دهی کند و از این منظر تحلیل این داده نیز برای سرمایه‌‌‌گذاران در بخش ملک و سازندگان از اهمیت ویژ‌‌‌ه‌‌‌ای برخوردار است.

افول تقاضا با کاهش ثبت ازدواج

تقاضا برای مسکن با احتساب میزان ازدواج‌‌‌‌‌‌، میزان طلاق، مرگ‌ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌‌‌‌‌‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌‌‌‌‌‌نفره ناشی از افزایش سن ازدواج و تغییر سبک زندگی ایرانی‌‌‌ها به دست می‌‌‌آید. میزان مرگ‌‌‌ومیر طی دهه‌‌‌های اخیر تغییر محسوسی نداشته است؛ بنابراین تاثیر نسبی این فاکتور بر آینده تقاضا در بازار مسکن محدود است.  مطابق داده مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۲ ، ۴۸۱‌هزار و ۳۹۴ ازدواج در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم کمترین میزان ازدواج ثبت شده در کشور پس از سال ۱۳۷۵ است؛ البته میزان پایین‌‌‌تر ثبت ازدواج در کشور طی نیمه ابتدایی دهه ۹۰ و سال‌های قبل از آن به جمعیت کمتر کشور بازمی‌‌‌گردد؛ در حالی که به شکل مستمری بر جمعیت ثابت کشور طی سال‌های اخیر افزوده شده، اما روند ثبت ازدواج در کشور افزایشی نبوده است. ثبت هر ازدواج به مفهوم ایجاد یک تقاضا در بازار مسکن به شمار می‌رود؛ این تقاضا بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده رهسپار بازار اجاره یا خرید خانه می‌شود.

در حالی در سال ۱۴۰۲ ، ۴۸۱‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید که میزان ثبت ازدواج طی ۳ سال سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه‌‌‌های قبل به طور مستمر کاهشی بوده است.  میانگین ثبت ازدواج طی دهه ۹۰ ، ۹۸۵‌هزار نفر، میانگین ثبت ازدواج در دهه ۸۰ ،۷۶۴‌هزار نفر بوده است. این در حالی است که طی اواخر دهه ۸۰ آمار ثبت ازدواج در کشور به رکورد تاریخی نزدیک به ۹۰۰‌هزار مورد در سال نیز رسید.

میانگین ثبت ازدواج طی ۳ سال ابتدایی دهه جاری از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ نیز برابر ۵۲۵‌هزار مورد بوده است؛ به این ترتیب میزان ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های سپری شده از دهه جاری نسبت به دهه ۹۰ کاهشی ۳۰ درصدی و نسبت به دهه ۸۰ افتی ۳۱درصدی داشته است. این در حالی است که طی اواخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ که از آن به عنوان عصر ازدحام ازدواج در کشور یاد می‌‌‌کنیم به‌‌‌طور میانگین سالانه حدود ۸۰۰‌هزار ازدواج در کشور به ثبت رسید؛ طی سال‌های سپری شده از دهه جاری میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به عصر ازدحام ازدواج در کشور افتی ۳۵درصدی داشته است. این کاهش ثبت ازدواج به شکل مستقیم بر داده‌‌‌ تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای گذاشته است.

جهش طلاق حامی رشد تقاضای مسکن

در حالی که افت ثبت ازدواج در کشور تاثیر منفی بر داده تقاضای مسکن از سوی خانه‌‌‌ اولی‌‌‌ها برجای گذاشته است؛ کشور طی این بازه زمانی با رشد ثبت طلاق مواجه شده است و این موضوع عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور است.  طی سال ۱۴۰۲ ، ۲۰۲‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسید؛ طی دهه جاری سالانه در محدوده ۲۰۲ تا ۲۰۴‌هزار طلاق در کشور به ثبت رسیده است؛ این رقم رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است. به شکل معمول به ازای هر ۲ مورد طلاق ثبت شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود؛ در واقع با طلاق، یک  خانواده به ۲ خانواده منفک می‌شود، خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود.

میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۸۰ برابر ۹۱هزار مورد، میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۹۰ برابر ۱۶۸‌هزار مورد و میزان ثبت سالانه طلاق در دهه جاری به ۲۰۳‌هزار مورد رسیده است. بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه ۹۰رشد حدود ۱۹‌درصدی داشته و نسبت به دهه ۸۰ نیز تقریبا ۲ برابر شده است.

تقاضای خانه در رکود

بررسی مجموع داده‌‌‌های ازدواج، طلاق و مرگ‌‌‌ و میر طی دهه‌‌‌ اخیر و بررسی آن با ۲ دهه ۹۰ و ۸۰ از کاهش تقاضا برای خانه در کشور حکایت دارد؛ اگرچه افزایش تعداد طلاق در کشور، تقاضای جدیدی را به این بازار وارد کرده است، اما میزان افت تقاضا از محل کاهش آمار ازدواج تاثیر منفی بیشتری بر بازار برجای گذاشته است. این در حالی است که طی دهه‌‌‌های اخیر تغییر محسوسی در آمار مرگ‌‌‌ومیر کشور رقم نخورده و بنابراین بازار در مجموع با افول تقاضای نهایی برای خانه اول مواجه شده است.  کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر به ۳ دلیل اصلی رقم خورده است؛ اولین عامل فاکتور اقتصادی است. کاهش توان مالی جوانان در تامین هزینه زندگی که اتفاقا بخش عمده‌‌‌ای از آن نیز مربوط به تامین مسکن مستقل می‌شود؛ به کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر انجامیده است.

به این ترتیب عامل تضعیف‌‌‌کننده ازدواج جوانان (هزینه تامین مسکن) باعث شده تا تقاضا برای خانه کاهش یابد.  عامل بعدی کاهش ثبت ازدواج در کشور طی سال‌های اخیر را باید در عبور پیک جمعیتی در میانه سن ازدواج بررسی کرد. تعداد زاد و ولد در کشور طی دهه ۶۰ به اوج خود رسید؛ کودکان متولد شده در این دهه طی سال‌های گذشته و در نیمه دوم دهه ۸۰ و نیمه ابتدایی دهه ۹۰ در سال‌های جوانی و ازدواج قرار داشتند؛ این موضوع نیز عامل افزایش دهنده رشد ازدواج در این سال‌ها بود. با وجود این کاهش ثبت زاد و ولد در ۲ دهه اخیر باعث شد تا از تعداد جوانانی که در سن ازدواج قرار دارند کاسته شود و این موضوع نیز در افت تعداد ثبت ازدواج موثر بود.

عامل سوم کاهنده ثبت ازدواج طی سال‌های اخیر ریشه فرهنگی داشته و از افزایش تمایل جوانان برای عدم‌ازدواج یا ازدواج در سن بالاتر حکایت دارد.  حجم ورودی بازار مسکن از محل «مجموع نصف طلاق و کل ازدواج» به عنوان متقاضیان جدید «خرید یا اجاره» در حال حاضر نسبت به دهه ۹۰ به میزان ۲۰‌درصد و نسبت به ابتدای دهه ۹۰ به میزان ۳۵‌درصد کاهش پیدا کرده است. این کاهش تقاضای جدید مسکن به معنای آن است که بازار مسکن از «عصر پرازدحام تقاضا» که سال‌های اواخر دهه ۸۰ تا اواسط دهه ۹۰ بود، فعلا عبور کرده است.  در حالی که افت زاد و ولد در دهه ۸۰ و ۹۰ به کاهش ثبت ازدواج در سال‌های اخیر منجر شده است؛ کاهش مستمر تولد طی دهه‌‌‌های اخیر می‌تواند با تضعیف ازدواج در سال‌های بعد بر روند تقاضا برای خانه تاثیر منفی برجای بگذارد؛ به این ترتیب آینده چندان روشنی در انتظار تقاضای خانه در کشور نیست. مجموع داده‌‌‌های مورد بررسی از آن حکایت دارد که بازار مسکن از سال‌های اوج تقاضا برای خانه فاصله گرفته است.

آینده بازار مسکن در سال‌های پیش‌‌‌رو

در حالی که بررسی داده‌‌‌های آماری از افت تقاضا برای خانه طی ۳ سال ابتدایی دهه جاری حکایت دارد؛ این سوال مطرح است که آیا روند فعلی رکود تقاضا برای خانه در سال‌های بعد نیز ادامه‌‌‌ پیدا می‌کند و در واقع عصر پرازدحام تقاضای خانه به پایان رسیده است؟  آینده تقاضای مسکن در دهه جاری در ۳ سناریو قابل پیش‌بینی است.  سناریو محتمل استمرار شرایط فعلی در بازار تقاضا برای خانه‌‌‌ اولی‌‌‌هاست. در صورتی که شرایط اقتصادی کشور به صورت فعلی ادامه یابد؛ تقاضای خانه در کشور، کاهشی پیش خواهد رفت. این سناریو محتمل‌‌‌ترین گزینه در بازار مسکن کشور خواهد بود.  سناریوی دوم در صورت بهبود شرایط اقتصادی در کشور رقم خواهد خورد؛ در صورت بهبود شرایط اقتصادی احتمالا جوانان بیشتری امکان زندگی مستقل را خواهند داشت و این موضوع می‌تواند از شتاب کاهش تقاضا برای خانه در کشور بکاهد.

در صورت بهبود شرایط اقتصادی، بخشی از جوانان غیر متاهل نیز امکان زندگی مستقل را پیدا می‌کنند؛ بخشی از جوانان نیز که به دلایل مالی امکان ازدواج ندارند به سمت ازدواج رفته و برآیند این رشد تقاضا به بهبود نسبی بازار تقاضا برای خانه می‌‌‌انجامد.  سناریوی سوم کاملا خوش‌بینانه در نظر گرفته می‌شود؛ در صورتی که تمایل جوانان برای ازدواج در سال‌های پیش‌‌‌روی دهه جاری به نحوی جهش یابد که میزان ثبت ازدواج به رکورد تاریخی سالانه ۹۰۰‌هزار ازدواج برسد، بازار مسکن با جهش جدید تقاضا مواجه می‌‌‌‎شود و این موضوع زمینه‌‌‌ساز رشد تقاضا برای خانه در کشور خواهد بود. البته با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی حاکم بر کشور، چنین احتمالی بعید به نظر می‌‌‌رسد.  در هر صورت بازار مسکن کشور طی دهه جاری با افول تقاضا نسبت به دهه ۸۰ و ۹۰ مواجه خواهد شد؛ این موضوع باید مورد توجه سرمایه‌‌‌گذاران ملکی و سازندگان قرار گیرد.