تایید «تعرفه غیرواقعی» باعث «فرار شرکت‌های ساختمانی» از طرح‌های ساخت مسکن‌حمایتی شد

 بخشنامه وزیر راه‌وشهرسازی برای تعیین تعرفه دستمزد مهندسان ساختمانی، «قیمت کاغذی» به سازنده‌ها ابلاغ کرده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد «قیمت دستوری» ۱۱.۲میلیون تومانی برای ساخت هرمترمربع واحد مسکونی، ۶۲درصد از «قیمت ساخت در بازار» پایین‌تر است. ابلاغیه «رکودساز» ۶پیامد دارد.
وزارت راه و شهرسازی هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در آپارتمانی ۴طبقه را بر مبنای داده اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی برابر ۱۱میلیون و ۲۰۰هزار تومان ابلاغ کرد؛ این نرخ ۱۱ درصد کمتر از هزینه ساخت اعلامی در ابتدای سال گذشته است و فاصله قابل توجهی با داده‌های واقعی ساخت‌وساز دارد. افزایش هزینه ساخت‌وساز بر مبنای رشد تورم عمومی، هزینه مصالح، دستمزد و… موضوعی غیرقابل انکار است؛ در چنین شرایطی اعلام هزینه ساخت با داده‌ای غیرواقعی و کمتر از واقعیت می‌تواند لطمات جدی به بخش ساخت مسکن به‌ویژه ساخت مسکن حمایتی و سازمانی وارد کند. مهم‌ترین عواقب اعلام هزینه ساخت به شکل غیرواقعی و دستوری عبارتند از: تشدید رکود ساخت مسکن؛ انحراف طرح‌های مسکن‌حمایتی و توقف پروژه‌ها در میانه کار؛ دامن‌زدن به امضافروشی و کم‌فروشی در خدمات مهندسی؛ افزایش تعداد ساختمان‌های نیمه‌کاره در کشور؛ کاهش بیشتر سرمایه‌گذاری در صنعت ساخت‌وساز و تخریب بازار کار شرکت‌های ساختمانی در کشور.

کاهش دستوری ۱۱درصدی هزینه ساخت‌وساز!

سازمان نظام مهندسی ساختمان تعیین‌‎کننده دستمزد خدمات فنی و مهندسی در صنعت ساختمان کشور است و دستمزد این بخش را براساس ضریبی از هزینه تمام‌شده ساخت تعیین می‌کند. نظام مهندسی به‌عنوان رگولاتور ارائه خدمات فنی و مهندسی در کشور طی سال‌های گذشته به سبب نحوه تعیین دستمزد خدمات فنی و مهندسی مورد انتقاد کارشناسان قرار گرفته است. درواقع این نهاد به جای آنکه فضایی را فراهم کند تا مالکان بتوانند مهندسان ناظر را براساس تجربه، مهارت و قابلیت‌های فنی انتخاب کنند و دستمزد نیز براساس توافق و کارآیی افراد تعیین شود؛ به سیستم دستوری تعیین مهندسان ناظر و اعلام قیمت دستوری برای خدمات فنی و مهندسی پافشاری دارند و این رویه تبعات مهلکی از جمله کاهش کیفیت ساخت، افت نظارت‌ واقعی، امضافروشی و مهاجرت نیروی کار ماهر را دامن زده است.

وزارت راه و شهرسازی بر مبنای داده‌های سازمان نظام مهندسی کف هزینه تمام‌شده ساخت آپارتمان در کشور را اعلام کرد؛ این رقم برای ساختمان‌های ۴طبقه در سال ۱۴۰۴ برابر ۱۱میلیون و ۲۰۰هزار تومان اعلام شده است. انتشار این داده قیمتی از ۲منظر مورد سوال و انتقاد است. از سویی داده اعلامی برای حداقل هزینه ساخت هر متر مربع خانه با وضعیت فعلی بازار ساخت‌وساز و هزینه‌ها تطبیق ندارد و از سوی دیگر قیمت اعلامی نسبت به حداقل هزینه ساخت در سال۱۴۰۳ کاهشی حدود ۱۱درصدی داشته است. بنابراین وزارت راه و شهرسازی به‌دلیل ابلاغ این مصوبه نادرست و مغایر با واقعیت‌های اقتصادی مورد انتقاد است.

ابلاغ این مصوبه با ارقام موجود این سوال را مطرح می‌کند که وزارت راه و شهرسازی به وضعیت تورمی در بخش مسکن و صنعت ساخت و‌سازآگاهی ندارد یا به واقع معتقد به بروز تورم منفی در بخش ساخت‌وساز است.

فاصله ۶۲درصدی میان نرخ اعلامی و قیمت بازار

در حالی وزارت راه و شهرسازی حداقل هزینه ساخت یک متر مربع آپارتمان ۴طبقه را برای سال۱۴۰۴ برابر ۱۱میلیون و ۲۰۰هزار تومان اعلام کرده است که بررسی‌های میدانی و گفت‌وگو با فعالان صنعت ساخت‌وساز از آن حکایت دارد که حداقل هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان ۴طبقه در کانال قیمتی ۲۹ تا ۳۱میلیون تومان نوسان دارد. یک پروژه ساخت ۶۵واحد مسکونی در ۵طبقه در زمینی به مساحت ۹هزار متر مربع در منطقه خانی‌آباد تهران، با پیش‌بینی متوسط هزینه ساخت ۲۹میلیون و ۱۰۰هزار تومان در ابتدای سال ۱۴۰۴ کلید خورده است؛ صحبت با سازندگان حکایت از آن دارد که برآورد هزینه بر مبنای قیمت در ۳ماهه پایانی سال۱۴۰۳ تعیین شده و این رقم حاصل شده است. با این وجود این نرخ فاصله ۶۲درصدی با هزینه اعلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی دارد. اعلام داده رسمی درخصوص هزینه ساخت به شکلی غیرواقعی و غیرمنطبق با واقعیت می‌تواند پیامدهای متعددی را برای صنعت ساخت‌و‌ساز در کشور رقم بزند و بنابراین نمی‌توان از کنار آن به سادگی گذر کرد.

تبعات اعلام داده غیرواقعی

اعلام داده غیرواقعی از هزینه ساخت مسکن توسط سازمان نظام مهندسی به‌عنوان سازمان تابعه وزارت راه و شهرسازی و ابلاغ آن توسط وزارتخانه و با امضا شخص وزیر می‌تواند تبعات متعددی را برای بخش مسکن رقم بزند. سازندگان و شرکت‌های ساختمانی حاضر به پذیرش تعرفه‌های دولتی اعلامی درخصوص هزینه ساخت نیستند و این موضوع به رکود در بخش ساخت‌وساز در کشور دامن می‌زند. طرح‌های مسکن دولتی باید بر مبنای هزینه‌های اعلامی از سوی دولت اجرایی شوند؛ در چنین شرایطی اعلام هزینه ساخت با نرخی حدود ۶۲ درصد کمتر از قیمت واقعی باعث می‌شود تا پروژه‌های مسکن حمایتی به انحراف کشیده شوند و در بهترین شرایط با نقص تحویل شوند.

اعلام هزینه ساخت با نرخی غیرواقعی به دستمزد خدمات فنی و مهندسی لطمه می‌زند و این موضوع باعث می‌شود تا مواردی نظیر کم‌فروشی خدمات مهندسی، امضافروشی و مهاجرت نیروی کار ماهر در کشور شدت بگیرد. رواج ساختمان‌های ناقص به‌ویژه در پروژه‌های دولتی و سازمانی به‌دلیل کمبود منابع از دیگر معایب اعلام قیمتی غیرواقعی درخصوص هزینه ساخت است. افت بیشتر سرمایه‌گذاری ساختمانی و در نتیجه رکود اقتصادی از دیگر عواقب اعلام داده نادرست از هزینه ساخت تلقی می‌شود. همچنین این رویه باعث تخریب بازار کار شرکت‌های ساختمانی می‌شود؛ کارفرمای دولتی مکلف به رعایت «تعرفه دولتی هزینه ساخت‌وساز» است و اگر «قیمت بازار» را از سازنده قبول کند مشمول «جرایم مصوب» خواهد شد؛ بنابراین این رویه امکان اجرای پروژه‌های دولتی را مختل می‌کند.

کف دلاری قیمت ساخت مسکن

پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان در واکنش به قیمت‌های اعلامی برای ساخت هر مترمربع خانه از سوی نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: معادل دلاری از سوی سیاستگذار برای ساخت هر مترمربع خانه حدود ۱۲۰ دلار است؛ این در حالی است که در دنیا بهای آماده‌‌سازی زمین و تامین زیرساخت شهری حدود ۱۰۰ دلار بوده و حداقل هزینه برای ساخت هر مترمربع بنای مسکونی ۴۰۰دلار برآورد می‌شود. وی ادامه داد: با ارقام اعلامی از سوی سیاستگذار برای کف قیمت ساخت نمی‌توان خانه ساخت؛ همین رویه و اعلام قیمت‌های دستوری و غیرواقعی باعث شد تا پروژه مسکن مهر شکست بخورد. اصرار بر اجرای این رویه باعث می‌شود که پروژه‌‌های ساخت مسکن به سمت ورشکستگی رفته و پیمانکاران از کیفیت کار خود بکاهند و ساختمانی بی‌‌کیفیت را تحویل خریداران دهند.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌‌سازان در خصوص اعلام قیمت ۱۱ میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان برای ساخت هر مترمربع خانه در یک واحد ۴ طبقه گفت: ارقام اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی با واقعیت ساخت‌‌وساز در کشور تطبیق ندارد، اما به نظر می‌رسد که سازمان نظام مهندسی و وزارت راه این ارقام را صرفا برای تعیین هزینه دستمزد خدمات نظام مهندسی اعلام می‌کنند. درواقع گره زدن هزینه دستمزد خدمات مهندسی با قیمت تمام شده باعث می‌شود که سیاستگذار، قیمت تمام شده را پایین اعلام کند. بنابراین اگر در فرمول تعیین دستمزد خدمات نظام مهندسی تغییر ایجاد شود؛ می‌توان به رفع این ایراد امید داشت. وی ادامه داد: بر اساس داده رسمی وزارت راه و شهرسازی هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در ساختمانی ۱۲ طبقه ۱۹ میلیون تومان است، در حالی که حداقل قیمت واقعی بر اساس قیمت‌های فعلی کشور و استانداردهای خانه‌‌سازی در ایران در محدوده ۳۵ تا ۳۹ میلیون تومان است.

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ، هزینه‌‌های اعلامی برای ساخت هر مترمربع خانه توسط سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی را غیر‌واقعی عنوان کرد و گفت: به نظر می‌رسد که سازمان نظام مهندسی این ارقام را به شکل دستوری اعلام کرده است. ظرف سال‌های گذشته در برخی موارد قیمت ساخت واقعی اعلام می‌‌شد، اما در ادامه به دلیل اعتراض سیاستگذار، مجدد قیمت اعلامی کاهش پیدا می‌‌کرد.

وی ادامه داد: حداقل قیمت ساخت هر مترمربع خانه بسته به شرایط و نوع متریال متفاوت است؛ اما بعید است که با نرخی کمتر از ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان بتوان ساختمانی قابل قبول احداث کرد. رهبر اضافه کرد: در قیمت‌های اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی و وزارت راه هیچ سازنده‌‌ای حاضر به تحویل پروژه نیست.

شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن مهندسان معمار و شهرساز در واکنش به قیمت‌های اعلامی از سوی سازمان نظام مهندسی و وزارت راه شهرسازی در خصوص حداقل قیمت تمام شده ساخت مسکن گفت: قطعا اعداد اعلامی واقعی نیست. به شکل معمول سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی هزینه تمام شده ساخت را سالانه بر مبنای واقعیت‌‌های بازار استخراج نمی‌‌کنند. هزینه ساخت هر مترمربع خانه در سال ۹۰ محاسبه شده؛ پس از آن قیمت‌ها بر اساس نرخ‌های تعدیل اعلامی از سوی سازمان برنامه و بودجه هر سال به‌روزرسانی می‌شود؛ اما این روش کارآیی لازم را نداشته و استفاده از آن باعث می‌شود که قیمت‌های اعلامی با واقعیت تفاوت فاحشی داشته باشد.

آلبا ادامه داد: اعلام ارقام غیرواقعی در خصوص حداقل هزینه ساخت مسکن باعث می‌شود که روند ساخت مسکن سازمانی دچار ایرادات اساسی شود. در حال حاضر بسیاری از سازمان‌ها مکلف به ساخت چند‌هزار خانه مسکونی شده‌‌اند؛ این سازمان‌ها در زمان انعقاد قرارداد انتظار دارند که هزینه پروژه بر اساس قیمت رسمی اعلامی تعیین شود؛ اما تفاوت این نرخ با قیمت‌های واقعی مانع از اجرای پروژه‌‌های ساخت‌‌وساز در کشور می‌شود و در نهایت هدف ساخت میلیونی مسکن محقق نمی‌شود و در بهترین شرایط ۵۰‌هزار واحد احداث می‌شود. آلبا تاکید کرد: اعلام قیمت‌های دستوری و غیرواقعی از هزینه ساخت باعث می‌شود که در پروژه‌‌های سازمانی، کارفرما توافق کند که مابه التفاوت قیمت سیمان، میلگرد و برخی دیگر از مصالح را بپردازد، از تکمیل خانه صرف‌‌نظر کند و پروژه را بدون کابینت، شیرآلات، آسانسور و اسپیلت دریافت کند و در نهایت نیز پروژه تحویلی فاقد در و پنجره استاندارد باشد. مجموع این موارد باعث می‌شود که در نهایت ساختمان‌‌های احداث شده مصرف انرژی به مراتب بالاتری از استاندارد جهانی داشته باشند و این موضوع چالش‌‌های مصرف انرژی در کشور را تشدید کند.

دبیر گروه معماری انجمن مهندسان معمار و شهرساز رویه گره زدن نرخ دستمزد هزینه‌‌های خدمات مهندسی به قیمت تمام شده ساخت را درست می‌‌داند و معتقد است که استفاده از این فرمول سابقه‌‌ای بیش از ۵ دهه‌‌ای دارد. وی ادامه داد: گاهی شاهد هستیم که مردم نسبت به شکل و شمایل شهر انتقادات جدی دارند؛ بخشی از این موضوع نتیجه قیمت‌های غیرواقعی برای خدمات مهندسی است. طبیعی است که وقتی هزینه دستمزد خدمات مهندسی در بخش ساختمان نازل تعیین می‌شود؛ کار باکیفیتی نیز ارائه نمی‌شود. این درحالی است که اگر دستمزد واقعی بود، می‌توان انتظار داشت که ساختمان‌ها بر اساس اقلیم، نیاز جامعه، مصرف انرژی و… احداث شوند.