بررسی تجربه تنظیم غیردستوری اجاره‌‌‌بها​ در آمریکا

دولت آمریکا برای مهار بحران «هزینه اجاره مسکن خانوارها» سراغ «تعیین سقف رشد اجاره‌‌‌بهای سالانه» رفته است اما طرح نوشته‌‌‌شده برای این منظور به جای مدل‌‌‌ ناکارآمد «سقف دستوری» از «سقف تشویقی» رونمایی کرده تا هم برای موجرها (سمت عرضه) قابل پذیرش باشد و هم هدف اولیه که همان نجات مستاجرها (سمت تقاضا) است، تحقق پیدا کند. در برخی کشورها از جمله کشورمان، سیاستگذار برای کنترل التهاب اجاره‌‌‌بها، «سقف دستوری» تعیین می‌‌‌کند؛ این سقف به معنای آن است که کل موجرها در بازار مکلف می‌‌‌شوند حداکثر به اندازه نرخ مدنظر دولت، اجاره‌‌‌بهای سالانه را افزایش دهند. این سقف اما از آنجا که موجر اختیار بر ملک خود دارد، بعضا مورد پذیرش آنها قرار نمی‌گیرد و در نهایت به انصراف از اجاره‌‌‌داری و کاهش عرضه منجر می‌شود که ضدهدف اولیه است.

اما در طرح «مسکن بایدن-هریس»، ۵ فن اقتصادی برای تنظیم اجاره‌‌‌بها با نرخ مدنظر سیاستگذار به کار گرفته شده است که احتمال عدم‌پذیرش آن را در بازار به شدت کاهش می‌‌‌دهد. این فنون شامل «تعیین نرخ دولتی با فاصله بسیار نزدیک به تورم اجاره»، ‌‌‌ «اعمال نرخ فقط برای موجرهای حقوقی که با امتیازات و تسهیلات دولتی اقدام به ساخت خانه اجاره‌‌‌ای کرده‌‌‌اند و نه برای خرده‌‌‌موجرها (حقیقی‌‌‌ها)»، «استفاده از تسهیلات اعطاشده برای پذیرش نرخ دولتی»، «استفاده از مالیات سالانه ملکی برای اعمال نرخ مصوب رشد اجاره‌‌‌بها» و «اجباری نبودن نرخ دولتی» است. نرخ مصوب در این طرح، ۵‌درصد است که به «تورم اجاره فعلی در بازار اجاره مسکن آمریکا (۵٫۲ درصد)» بسیار نزدیک است.  پایه طرح، «حذف معافیت از پرداخت مالیات سالانه ملکی» برای شرکت‌های اجاره‌‌‌دار در صورت عدم‌پذیرش نرخ دولتی اجاره است.

در حال حاضر مالکان در بازار مسکن آمریکا به طور میانگین معادل یک‌درصد ارزش روز ملک مالیات سالانه می‌‌‌پردازند. موجرها اما این مالیات را براساس «کسر سالی ۳‌درصد از ارزش ملک» پرداخت می‌‌‌کنند؛ این موضوع با توجه به روند استهلاک خانه اجاره‌‌‌ای، به عنوان یک امتیاز مالیاتی برای موجرهای حقوقی محسوب می‌شود که در تیراژ بالای واحد مسکونی تحت مالکیت، این مالیات را پرداخت می‌‌‌کنند. حالا طرح دولت آمریکا می‌‌‌گوید اگر موجرهای حقوقی نرخ ۵‌درصد را قبول نکنند، آن معافیت «مالیات استهلاک» هم از بین می‌‌‌رود.  این مدل تنظیم اجاره‌‌‌بها به علت آنکه، نوعی بده‌بستان محسوب می‌شود، در نهایت «هزینه عبور از نرخ مصوب» را برای موجرهای بزرگ مقیاس بالا می‌‌‌برد.

پیش به سوی مسکن در استطاعت

رئیس‌جمهور آمریکا جو بایدن هفته گذشته از طرحی رونمایی کرد که شرکت‌های اجاره مسکن را نگران کرده است. این طرح این شرکت‌ها را در برابر دوراهی سختی قرار می‌‌‌دهد: یا با افزایش سالانه حداکثر ۵ درصدی اجاره‌بها برای دو سال آینده موافقت می‌‌‌کنند یا با خطر از دست دادن مزایای مالیاتی ارزشمند روبه‌رو خواهند شد. شمشیر داموکلس این طرح مستقیما بر سر مالکان شرکتی که بیش از ۵۰ واحد مسکونی اجاره‌‌‌ای دارند، سایه افکنده است. مقامات ارشد دولتی می‌‌‌گویند این گروه از مالکان، سکان بیش از نیمی از واحدهای اجاره‌‌‌ای در ایالات متحده را در دست دارند.

براساس گزارشی از بیزنس‌‌‌اینسایدر، دولت آمریکا در تلاش است تا با این اقدام، رشد بالای اجاره‌‌‌بها را مهار کند. این طرح مالکان شرکتی که اجاره‌‌‌بها را بیش از ۵‌درصد افزایش دهند، از مزیت مالیاتی ارزشمندی به نام «استهلاک» محروم می‌‌‌کند؛ به این معنا که این دسته از مالکان دیگر نمی‌توانند هر سال بخشی از ارزش ملک خود را از مالیات خود کسر کنند. لایل براینارد، مقام ارشد کاخ سفید، در این باره می‌‌‌گوید، شاهد آن هستیم که سرمایه‌گذاران نهادی با پول نقد خانه‌‌‌ها را خریداری کرده و آنها را به املاک اجاره‌‌‌ای تبدیل می‌‌‌کنند و اجاره‌بها را افزایش می‌دهند. بایدن به ‌‌‌تازگی در سخنرانی‌‌‌ خود در ایالت نوادا، که با چالش افزایش شدید قیمت مسکن روبه‌رو است، از طرحی برای ارائه مسکن دراستطاعت رونمایی کرد. نوادا به عنوان یکی از ایالت‌‌‌های کلیدی در انتخابات آینده، از اهمیت بالایی برخوردار است. علاوه بر ارائه جزئیات این طرح، بایدن همچنین از فروش زمین‌‌‌های فدرال و پیشنهادی در نوادا برای ساخت مسکن‌‌‌های مقرون به صرفه خبر داد.

رشد تاریخی هزینه مسکن

اگرچه طرح کنترل و محدود کردن افزایش اجاره‌بهای مسکن، در نگاه اول ایده‌‌‌ای جذاب به نظر می‌‌‌رسد، اما در عمل به عنوان یک وعده انتخاباتی مطرح شده است تا یک راهکار واقعی. مهم‌ترین چالش پیش روی این طرح، تصویب آن در هر دو مجلس کنگره است. با توجه به شرایط فعلی و نزدیکی به انتخابات ریاست جمهوری، به نظر می‌رسد عبور این طرح از موانع قانونی و جلب نظر موافقان در هر دو مجلس، تا پیش از ماه نوامبر، امری بعید و دشوار باشد. پس از گذشت چند هفته‌‌‌ پرفراز و نشیب در کارزار انتخاباتی آمریکا که با ترور نافرجام دونالد ترامپ و درخواست حزب دموکرات مبنی بر کناره‌‌‌گیری بایدن از رقابت انتخاباتی پس از مناظره‌‌‌ای ضعیف همراه بود، اخیرا بایدن بیانیه‌‌‌ای در مورد سقف افزایش اجاره‌‌‌بها در آمریکا صادر کرده است.

در حالی که بسیاری از جوامع در سراسر کشور آمریکا با بحران مسکن دست به گریبان هستند، کمبود شدید خانه، عامل اصلی این معضل به شمار می‌‌‌رود. این بحران به‌ویژه مستاجران را تحت فشار قرار داده است، به طوری که طبق گزارش اخیر مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد در مورد وضعیت مسکن ایالات متحده، اجاره‌بها در سراسر کشور از ابتدای سال ۲۰۲۰ تاکنون به طور سرسام‌‌‌آوری در حدود ۲۶‌درصد افزایش یافته است. گزارش دانشگاه هاروارد نشان می‌‌‌دهد که در سال ۲۰۲۲، نیمی از خانوارهای مستاجر در ایالات متحده با معضل هزینه سنگین اجاره‌بها روبه‌رو بوده‌‌‌اند، به این معنی که بیش از ۳۰‌درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره کرده‌اند. این گزارش همچنین خاطرنشان می‌‌‌کند که این رقم، بالاترین سهم از زمان آغاز جمع‌‌‌آوری این داده‌‌‌ها توسط سرشماری ایالات‌متحده بوده است. علاوه بر این، گزارش هاروارد بیانگر آن است که صاحب‌خانه شدن برای مستاجران به مراتب دشوارتر از گذشته شده است. به طوری که کمتر از ۱۵‌درصد از خانوارهای اجاره‌‌‌نشین قادر به پرداخت میانگین ماهانه اقساط وام خرید مسکن هستند.

براساس این گزارش، در سایه‌‌‌ تقاضای سر به فلک کشیده و کمبود عرضه، برخی از صاحب‌خانه‌‌‌ها از شرایط سوءاستفاده کرده و اجاره‌بها را به مراتب بیشتر از رشد هزینه‌هایشان افزایش داده‌‌‌اند. در این میان، برخی شرکت‌ها با استفاده از نرم‌‌‌افزارهای الگوریتمی تعیین اجاره، به طور مصنوعی بهای خانه‌‌‌ها را بالا برده‌‌‌اند و برخی دیگر نیز به جرم تبانی برای تعیین قیمت‌های اجاره بالاتر از نرخ‌های متعارف، تحت پیگرد قانونی قرار گرفته‌‌‌اند. اما در این میان، کورسوی امیدی نیز به چشم می‌خورد چرا که شاهد ورود تعداد بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای از واحدهای اجاره‌‌‌ای چند خانواری به بازار هستیم و به تازگی، اجاره‌بها برای آپارتمان‌‌‌های استودیویی و یک‌خوابه کاهش یافته است. بایدن در دولت خود مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی مسکن را پیش برده و عموما از مشارکت بیشتر فدرال در سیاست‌‌‌های مربوط به مسکن حمایت کرده است.

یکی از سیاست‌‌‌های راهبردی بایدن، طرح «اقدام تامین مسکن» است. این طرح با ارائه مشوق‌‌‌های مالی و وام‌‌‌های فدرال به ایالت‌‌‌ها و شهرها، آنها را به کاهش محدودیت‌‌‌های ساخت ‌‌‌وساز و تسریع در صدور مجوز برای بناهای جدید تشویق می‌‌‌کند.  دولت بایدن در راستای افزایش تعداد واحدهای مسکونی در دسترس مردم، گام‌‌‌های بلندی برداشته و طرح‌‌‌های متعددی را به اجرا درآورده است. این طرح‌‌‌ها شامل مواردی مانند تشویق به تغییر کاربری ساختمان‌‌‌های اداری به واحدهای مسکونی با ارائه میلیاردها دلار کمک مالی و وام فدرال، و همچنین حمایت بیشتر از تولید خانه‌‌‌های پیش‌‌‌ساخته می‌شود.

لایحه بودجه سال مالی ۲۰۲۵، که توسط بایدن ارائه شده است، مجموعه‌‌‌ای از اولویت‌‌‌های دولت او را ترسیم می‌‌‌کند. این لایحه که به عنوان «فهرست آرزو» در حوزه مسکن نیز شناخته می‌شود، شامل بسته‌‌‌ای حمایتی به ارزش ۲۵۸ میلیارد دلار برای کمک به رفع بحران مسکن است. این بسته شامل تخصیص اعتبار مالیاتی به خریداران خانه اولی، مالکانی که خانه اول خود را به فروش می‌رسانند و کسانی که اقدام به ساخت یا بازسازی خانه‌های اول می‌کنند، می‌شود. این لایحه برای تبدیل شدن به قانون نیاز به تصویب کنگره دارد. با این حال، با توجه به وضعیت فعلی کنگره، تصویب این لایحه به طور کامل محتمل به نظر نمی‌‌‌رسد.

طرح چند‌منظوره کاخ سفید

کاخ سفید با انتشار گزاره برگی به ارائه جزئیات طرح سقف اجاره‌‌‌بهای بایدن پرداخته است. براساس این بیانیه رئیس‌جمهور از کنگره می‌‌‌خواهد با تصویب طرح «مسکن بایدن-هریس» گامی بلند در جهت تحقق رویای آمریکایی برای میلیون‌‌‌ها خانواده بردارد. این طرح با ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی و ارائه تسهیلات وام مسکن ۱۰‌هزار دلاری، فرصت خانه‌‌‌دار شدن را برای بسیاری از آمریکایی‌‌‌ها فراهم می‌‌‌کند. براساس اطلاعات این بیانیه، در حال حاضر شاهد بالاترین نرخ ساخت‌وساز مسکن در بیش از ۵۰ سال اخیر هستیم و تعداد واحدهای مسکونی جدید که در آمریکا احداث می‌‌‌شوند، ۱۷‌درصد بیشتر از دوره دولت گذشته است. طرح «مسکن بایدن-هریس» با تکیه بر این شتاب، گامی دیگر در جهت رفع موانع موجود در مسیر خانه‌‌‌دار شدن اقشار مختلف جامعه خواهد بود.

دولت بایدن-هریس از همه ابزارهای موجود برای کاهش هزینه‌های مسکن استفاده می‌کند، از جمله محدود کردن افزایش اجاره‌بهای املاکی که با بهره‌گیری از اعتبار مالیاتی فدرال ساخته شده‌اند، حمایت از جوامع محلی که در حال ساخت مسکن بیشتر هستند، ایستادگی در برابر مالکان شرکتی که با تبانی، اجاره‌های بالایی برای ده‌ها میلیون آپارتمان تعیین می‌کنند، و کاهش هزینه‌های انرژی با کارآمدتر کردن مسکن و سازگاری با تغییرات آب وهوا. حامیان بایدن در کنگره در تلاش بودند تا با ارائه کمک‌‌‌ اجاره و برنامه‌‌‌هایی برای احداث خانه‌‌‌های بیشتر و همچنین کاهش هزینه‌‌‌های وام مسکن، به اقشار کم‌درآمد یاری برسانند. اما گروه مخالف در سنا، یعنی جمهوری‌خواهان، در حال حاضر در تلاش برای ممانعت از تصویب لایحه‌‌‌ای هستند که با حمایت هر دو حزب در مجلس نمایندگان به تصویب رسیده و به ساخت ۲۰۰‌هزار واحد مسکن ارزان‌قیمت کمک می‌‌‌کند.

دولت پیشین در اقدامی حمایتی، یارانه‌‌‌ مالیاتی ویژه‌‌‌ای را برای مالکان شرکتی در نظر گرفته بود. این در حالی است که جمهوری‌خواهان در جبهه‌‌‌ مالکان شرکت‌هایی قرار گرفته که به دنبال افزایش اجاره‌‌‌ها هستند. در مقابل، بایدن با سیاست‌‌‌های کاهشی خود، به نبرد با افزایش قیمت‌ها می‌‌‌رود و با احداث خانه‌‌‌های بیشتر، در پی کاهش نرخ اجاره و تسهیل مالکیت خانه برای خانواده‌‌‌های کارگری است. بر اساس این بیانیه، از دولت‌‌‌های ایالتی و محلی برای همکاری در تولید مسکن ارزان‌‌‌ در زمین‌‌‌های عمومی درخواست به عمل آمده است. کاخ سفید همچنین از نهادهای ایالتی، محلی، قبیله‌‌‌ای و سرزمینی و همچنین آژانس‌‌‌های حمل‌ونقل، شرکت‌های خدمات عمومی، ادارات منطقه‌ای آموزشی و سایر سازمان‌های شبه‌دولتی و موسسات مذهبی، اجتماعی و سایر موسسات غیرانتفاعی برای بررسی اینکه    آیا  زمینی که در اختیار دارند ممکن است برای ساخت مسکن مقرون به‌صرفه مناسب باشد یا خیر، دعوت کرده است.

همچنین خدمات پستی ایالات متحده در حال انجام آزمایشی برای تبدیل برخی از املاک مازاد خود به واحدهای مسکونی است. این طرح به منظور استفاده از فضاهای بلااستفاده و کمک به رفع کمبود مسکن مقرون به صرفه در برخی از مناطق کشور انجام می‌شود. خدمات پستی ایالات متحده دارای بیش از ۸هزار و ۵۰۰ تاسیسات در سراسر کشور است. برخی از این تاسیسات در مناطقی قرار دارند که با کمبود مسکن در استطاعت مواجه هستند و دیگر برای عملیات پستی مورد نیاز نیستند. این طرح آزمایشی شامل تبدیل برخی از این تاسیسات به آپارتمان‌‌‌ها، خانه‌‌‌های شهری یا سایر واحدهای مسکونی خواهد بود. در اقدامی دیگر، وزارت حمل‌ونقل دستورالعمل‌های موقتی را صادر کرده است که به آژانس‌های حمل‌ونقل اجازه می‌دهد از املاک خود برای حمایت از توسعه مسکن دراستطاعت در نزدیکی خطوط حمل‌ونقل عمومی استفاده کنند. این امر می‌تواند به افراد بی‌خانمان و کم‌درآمد کمک کند تا به مشاغل، مدارس و سایر خدمات ضروری دسترسی پیدا کنند. این اقدامات جدید گامی مهم در جهت رسیدگی به بحران بی‌خانمانی و افزایش دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در ایالات متحده است.

سخت‌‌‌گیری شهرداری‌‌‌ها کاهش یابد

طرح تعیین سقف اجاره‌بهای دولت بایدن انتقاد گروهی از افراد را در پی داشته است. انجمن ملی مسکن آمریکا با انتشار بیانیه‌‌‌ای از این طرح انتقاد کرده  است و تاکید می‌کند این طرح در نهایت به مستاجران آسیب می‌زند. کوین سیرز، مدیر انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، در مورد طرح می‌‌‌گوید انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا با تلاش‌‌‌های گمراه کننده برای سقف‌‌‌گذاری یا کنترل اجاره‌بها مخالف است. کنترل قیمت ممکن است جذاب به نظر برسد، اما در مورد دولت‌‌‌های محلی نتیجه معکوس داشته و به افرادی که بیشتر به کمک نیاز دارند آسیب رسانده است. شرکت‌های ساخت ‌‌‌وساز در مناطقی که دولت کنترل اجاره را بر ساختمان‌‌‌های جدید اعمال می‌‌‌کند، تمایلی به فعالیت ندارند و این سیاست‌‌‌ها در واقع عرضه واحدهای مسکونی مناسب افراد با درآمد کم تا متوسط را کاهش می‌‌‌دهند.

انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا مدت‌‌‌هاست که با کنترل اجاره مخالفت کرده و چنین سیاستی را «نقض حقوق مالکیت خصوصی» خوانده و استدلال کرده است که مالکان باید حق داشته باشند اجاره خود را با نرخ‌های عادلانه بازار تعیین کنند. «ائتلاف راه‌‌‌حل‌‌‌های حوزه مسکن» که شامل انجمن ملی آپارتمان، انجمن بانکداران رهنی و شورای ملی مسکن چند واحدی می‌شود نیز در بیانیه‌‌‌ای از پیشنهاد سقف اجاره بایدن انتقاد کرد. این ائتلاف معتقد است که ده‌‌‌ها سال تحقیقات دانشگاهی در سراسر ایالات متحده و سراسر جهان به‌‌‌ وضوح نشان می‌‌‌دهد که سقف اجاره (که بیشتر با عنوان کنترل اجاره شناخته می‌شود) عرضه مسکن موجود را کاهش می‌‌‌دهد و نمی‌تواند مستاجرانی  را که به بیشترین کمک نیاز دارند  به درستی هدف بگیرد؛ در حالی که به طور همزمان به سایر کسانی که در آن مناطق زندگی می‌‌‌کنند، آسیب می‌‌‌رساند.

کارل هریس، رئیس انجمن ملی سازندگان مسکن در آمریکا معتقد است که برنامه مالیاتی بایدن برای سقف ۵درصدی اجاره‌بها در ساختارهای چندخانواری موجود، با منصرف ساختن سازندگان از ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌‌‌ای جدید در زمانی که کشور با کمبود ۱٫۵ میلیون واحد مسکونی مواجه است، بحران قیمت مسکن را بدتر می‌‌‌کند.  در عوض، سازندگان خواستار سیاست‌‌‌هایی شده‌‌‌اند که بر افزایش عرضه مسکن اجاره‌‌‌ای تمرکز دارند، مانند تقویت سازوکارهای تامین مالی ساخت مسکن‌‌‌های اجاره‌‌‌ای مقرون به صرفه‌‌‌. انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا همچنین مدت‌‌‌هاست که از ایالت‌‌‌ها و شهرداری‌‌‌ها درخواست می‌کند که با اتخاذ قوانین جدید منطقه‌‌‌بندی وساخت‌وساز و همچنین سایر قوانین، ساخت واحدهای اجاره‌‌‌ای بیشتر را تشویق کنند.

شانون مک‌‌‌گان، یک مقام ارشد انجمن مشاوران املاک آمریکا بر این باور است که سیاستگذاران باید مشوق‌هایی در قوانین مالیاتی در نظر بگیرند تا انگیزه‌‌‌ برای توسعه واحدهای مسکونی مقرون‌‌‌ به ‌‌‌صرفه ایجاد شود، نه اینکه با اقدامات خود تامین‌کنندگان مسکن را تنبیه کنند.  او می‌افزاید: «هر سال به بیش از ۳۲۸‌هزار واحد آپارتمان جدید نیاز است تا بتوان به تقاضا پاسخ داد. این طرح ما را بیشتر در چاله فرو می‌برد و به همان افرادی که ادعا می‌کند کمک می‌کند، آسیب می‌رساند. دولت باید در همه سطوح تلاش کند تا نه تنها واحدهای اجاره‌ای بیشتر بلکه انواع مسکن مورد نیاز برای رفع بحران کمبود مسکن در استطاعت، احداث شود.»