اجاره‌‌بها طی ۳ ماه گذشته ۴۲.۸‌درصد افزایش یافت/ هزینه اجاره آپارتمان میان‌متراژ در تهران

حال این سوال مطرح است که چرا ادعا می‌شود که قانون سقف رشد ۲۵ درصدی در بازار اجاره‌‌بهای کشور نیز طی ۳ ماه اخیر تاثیر معکوس بر این بازار برجای گذاشته است؟ طی ماه‌‌های اخیر از سویی تورم مسکن کاهش داشته و از سوی دیگر از سرعت رشد تورم عمومی نیز کاسته شده است، با توجه به اثرگذاری این دو فاکتور بر بازار اجاره‌‌بها انتظار می‌رود که تورم اجاره نیز طی تابستان امسال کاهشی شده و به حداقل ۴۰‌درصد برسد. اما داده‌‌های رسمی از آن حکایت دارد که این موضوع محقق نشده است؛ در این شرایط تنها پارامتر جدید وارد شده به بازار اجاره اعمال سقف قانونی رشد ۲۵ درصدی در تنظیم قراردادهای اجاره است.

همان‌گونه که داده‌‌های آرژانتین نیز تایید می‌کند، عدم‌همخوانی سقف قانونی اعمالی از سوی دولت با رشد هزینه عمومی باعث می‌شود تا بخشی از موجرها، قید اجاره دادن خانه خود را بزنند یا به طریقی به فکر دور زدن آن باشند که مجموع این عوامل باعث رشد بیشتر قیمت‌ها در بازار اجاره می‌شود. این در حالی است که بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد»، نشان از آن داشت که پتانسیل توافق ۳۰ تا ۳۵ درصدی در بازار اجاره‌‌بهای کشور وجود داشت؛ اما اعمال نفوذ دولت در این بازار با کاهش عرضه، زمینه‌‌ساز رشد قیمت شد.  تورم نقطه‌‌ای اجاره‌‌بهای کشور برای شهریور ماه برابر ۴۲٫۳‌درصد اعلام شد؛ این در حالی بود که تورم نقطه‌‌ای اجاره‌‌بها در مرداد ماه برابر ۴۳ درصد بود. همچنین تورم ماهانه اجاره‌‌بها برای شهریور با کاهش ۰٫۳ درصدی نسبت به مرداد برابر ۳٫۲‌درصد اعلام شد. کاهش سرعت رشد ماهانه در فروکش تورم نقطه‌‌ای اثرگذار بود.

در حالی تابستان سخت مستاجرها به پایان رسید و کارنامه مردودی برای ۳ ماه اخیر منتشر شد که آزمون پاییزی پیش‌‌روی وزیر جدید مسکن گذاشته شده است.

افزایش عرضه، راه آرامش بازار

غلامرضا سلامی اقتصاددان اعمال سقف قیمتی بر قراردادهای اجاره خانه در کشور را مغایر با تاکید قانون اساسی در محترم بودن  حق مالکیت دانست و گفت: ‌‌ جز در موارد خاص دولت اجازه مداخله در مالکیت خصوصی افراد را ندارد؛ با وجود این شاهد وضع سقف رشد قیمت در بازار اجاره‌‌بها هستیم. البته بررسی روند معاملات خانه در شهر تهران از آن حکایت دارد که این قانون تاثیر واقعی مثبتی بر بازار اجاره‌‌بها برجای نگذاشته است، شاید تنها نتیجه این قانون افزایش مراجعه به مراکز قضایی و رشد تعداد پرونده‌‌های قضایی در دادگستری کشور باشد. در عین حال این قانون باعث شده تا برخی موجرها که حاضر به رعایت این سقف رشد قیمتی نبوده و ریسک زیرپاگذاشتن قانون را نیز ندارند، از قید اجاره ملک خود سر باز بزنند و به این ترتیب بازار اجاره با کاهش عرضه که سیگنالی در جهت رشد قیمت‌هاست مواجه شود.

وی ادامه داد: در دوره همه‌گیری کرونا در دنیا و ایران، دولت با تکیه بر اضطراری بودن شرایط، سقف ۲۵ درصدی قیمتی را بر بازار اجاره‌‌بها اعمال کرد که تا حدی قابل توجیه بود؛ اما با پایان یافتن دوران همه‌گیری همچنان دولت‌‌ها درصدد وضع سقف قیمتی در این بازار هستند، به نحوی که امسال نیز سقف ۲۵ درصدی قیمت برای قراردادهای اجاره وضع شد. البته حتی در دوران کرونا نیز این قانون نتوانست ترمز تورم اجاره را بکشد، بنابراین نمی‌توان در شرایط کنونی نیز انتظار اثرگذاری از این قانون را داشت. شاید تنها نتیجه وضع چنین مصوباتی افزایش حجم پرونده‌‌ها در دستگاه قضایی کشور باشد. در ادامه نیز برخی موجرها که ترس از عواقب قضایی دارند از اجاره واحد ملکی خود اجتناب می‌کنند و این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره‌‌ای تاثیر عکس بر بازار دارد.

این اقتصاددان گفت: در شرایطی که کشور با تورم عمومی در کانال ۴۰‌درصد مواجه است؛ اعمال سقف رشد قیمت ۲۵ درصدی در قراردادهای اجاره، تسلط بر دارایی مردم از سوی دولت به‌‌شمار می‌رود که این موضوع مغایر با اصل قانون اساسی در زمینه محترم بودن مالکیت شخصی است. زیرپا گذاشتن احترام به مالکیت خصوصی می‌تواند تبعات منفی متعددی را به همراه داشته باشد و از این رو توصیه نمی‌شود. به شکل معمول موجرها خواهان دریافت اجاره بر مبنای نرخ عمومی تورم هستند و مستاجران نیز چاره‌‌ای جز توافق ندارند. البته بخش قابل‌توجهی از موجرها به‌خصوص در زمینه مستاجران قدیمی حاضر به تمدید قرارداد اجاره با نرخی کمتر از تورم عمومی هستند و نیازی به دخالت دولت و اعمال سقف رشد قیمت از سوی دولت و قانون‌گذار نیست.

سلامی گفت: به دولت جدید و وزیر جدید راه‌‌وشهرسازی توصیه می‌‌کنم در سریع‌ترین زمان نسبت به لغو سقف رشد قیمت موجر و مستاجر اقدام کرده و اجازه دهند تا بازار بر اساس شرایط حاکم بر آن پیش برود. تجربه سالیان گذشته در خصوص اعمال سقف قیمتی اجاره‌‌بها در سال‌های ابتدایی انقلاب ۵۷ را به خاطر بیاورید و از آن استفاده کنید. سختگیری زیاد نهادهای نظارتی بر اعمال سقف اجاره در آن دوران باعث شده بود تا یافتن واحدهای اجاره‌‌ای به کیمیا تبدیل شود. در نهایت نیز تبعات منفی سختگیری در بازار اجاره‌‌بها باعث شد تا در سال ۷۸ قانون موجر و مستاجر تغییر کند و تنظیم نرخ قرارداد اجاره به بازار واگذار شد. این کارشناس اقتصادی گفت: اگرچه وزیر جدید راه و شهرسازی به تازگی مسند مدیریت این وزارتخانه را به دست گرفته، اما سابقه مدیریتی چند ساله در این وزارتخانه را دارد؛ بنابراین احتمالا قدرت و توان کافی برای اقناع نمایندگان مجلس در کوتاه آمدن از بخش ناکارآمد قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها و تاکید بر اعمال سقف قیمتی در بازار اجاره‌‌بها را داشته باشد.

وی افزود: حتی در صورت مخالفت‌‌های متعدد در این زمینه نیز به وزیر مسکن توصیه می‌شود که سقف قیمتی تعیین شده در قراردادهای اجاره‌‌بها را منعطف و به واقعیت عمومی اقتصاد کشور نزدیک کنند. در پیش گرفتن چنین رویه‌‌ای نیز مشکل عدم توافق با نمایندگان در تغییر قوانین را تا حدی مرتفع می‌کند.

سلامی در خصوص اثرگذاری سیاست‌‌های تشویقی بر کاهش نرخ اجاره‌‌بها نیز گفت: در شرایطی که در دنیا برای کاهش تورم اجاره‌‌بها به سراغ سیاست‌‌های تشویقی می‌‌روند؛ در ایران رویه‌‌ای معکوس درنظر گرفته می‌شود. لایحه اصلاح قانون مالیات در نظر دارد که برای مالکینی با بیش از ۱۵۰ متر خانه اجاره‌‌ای در تهران و برای مالکینی با بیش از ۲۰۰ متر خانه اجاره‌‌ای در سایر شهرستان‌‌ها مالیات وضع کند. این موضوع احتمالا بخشی از موجرها را از بازار خارج کرده و به رشد نرخ اجاره‌‌بها کمک می‌کند. در عین حال قانون مقرر می‌دارد که واحدهای اجاره‌‌ای مطابق الگوی وزارت مسکن توسط سازندگان خصوصی در کشور با هدف اجاره دادن ساخته شود و این واحدها از مالیات معاف باشند، این بند قانونی تا به حال اجرایی نشده است.