تیراژ ساخت مسکن تهران از کف رکودی ۸ساله خارج شد

روند سال‌های گذشته «انتشار گزارش‌‌‌های رسمی از تعداد پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران»، دو سال است که متوقف شده و مدیریت شهری پایتخت به جای آمار، با مصاحبه، نبض ساخت‌‌‌وساز را اعلام می‌کند؛ به این ترتیب آنچه تا الان از «ساخت مسکن ۱۴۰۲» مرئی شده در پنج تابلو قابل بیان و بررسی است.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع بازار ساخت‌‌‌وسازهای مسکونی در پایتخت حاکی است، مطابق داده‌‌‌هایی که شهرداری روایت می‌کند، در سال گذشته ساخت ۹۰‌هزار واحد مسکونی در شهر تهران آغاز شد. با استناد به این رقم که نه در قالب آمار رسمی بلکه از طریق صحبت و بیان مدیران شهر استخراج شده، نبض بازار تولید مسکن ۱۴۰۲ به میزان ۴۰‌درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرده است که هم به لحاظ «تیراژ ساخت» و هم به لحاظ «رشد ساخت»، وضعیتی متفاوت از «روایت رکودی بسازوبفروش‌‌‌ها» را تصویر می‌کند.

ساخت‌‌‌وساز در پایتخت از سال ۹۴ به بعد همواره در سطح میانگین سالانه زیر ۶۳‌هزار واحد مسکونی، شرایط «رکود سریالی عرضه» را تجربه کرد؛ به این معنا که «نیاز بازار مسکن تهران به عرضه جدید حداقل ۲۵‌درصد بیش‌‌‌از آنچه بود که طی این سال‌ها احداث شد».

سال گذشته «روایت واقعی بازار ساخت‌‌‌وساز» که در طول سال توسط سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی مخابره می‌‌‌شد، از «حداقل دو مانع» مقابل فعالیت‌‌‌شان حکایت داشت؛ تورم بالای تولید مسکن و نبود قدرت خرید مسکن.

اکنون به‌رغم چنین شرایطی که سازنده‌‌‌ها در سال گذشته با آن مواجه بودند، تیراژ ساخت ۹۰‌هزار واحد مسکونی و رشد ۴۰ درصدی، قابل تامل به نظر می‌‌‌رسد.

دو علت رشد ساخت مسکن

محتوای روایت اول از نبض ساخت‌‌‌وساز مسکونی در تهران -تولید ۹۰‌هزار واحد مسکونی- در صورتی که با «روایت دوم»، تایید شود- دو علت می‌تواند داشته باشد.

عامل اول رشد تیراژ ساخت مسکن، امتیازهایی است که شهرداری طی سال گذشته برای صدور پروانه و جواب به درخواست سازنده‌‌‌ها در قالب کاربری و سطح اشغال و تراکم و… ارائه کرد. سال گذشته نگاه مدیران شهری نسبت به این بازار بر «ضرورت بازگشایی درهای بسته شده سال‌های گذشته» مقابل درخواست سازنده‌‌‌ها از جمله تراکم ‌‌‌ساختمانی بالا متمرکز بود. این نگاه باعث شد بسته تشویقی که برای افزایش تراکم ‌‌‌ساختمانی در بافت‌‌‌فرسوده در نظر گرفته شده بود به نوعی به دیگر مناطق و محله‌‌‌ها رسوخ کند.

محرک دوم رشد ۴۰‌درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران طی ۱۴۰۲ به «تقویت سهم بافت ‌‌‌فرسوده از کل ساخت‌‌‌وساز» مربوط می‌شود.

سال گذشته امتیازهای ویژه ساخت‌‌‌وساز در بافت ‌‌‌فرسوده باعث شد «صرفه مشارکت در ساخت» برای سازنده‌‌‌ها تا حدودی به ساختمان‌‌‌سازی در مناطق خارج از بافت نزدیک شود و این باعث رشد ۷۵ درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در بافت شد. سهم بافت از کل ساخت‌‌‌وساز تهران تا پیش از سال گذشته حداکثر ۲۵‌درصد بود اما پارسال این سهم با آن رشد به ۷۵‌درصد رسید. بنابراین، بخشی از کل ۹۰‌هزار واحد ساخته‌‌‌شده مربوط به مناطق خاصی از پایتخت است که تا پیش ‌‌‌از این، آنچنان سهمی از بازار ساخت‌‌‌وساز نداشتند.

بالادست بازار مسکن «نرمال» شده است؟

روایت رشد تیراژ ساخت مسکن در تهران ۱۴۰۲ این پرسش را در بازار شکل می‌دهد که «آیا وضعیت سازنده‌‌‌ها و روند سرمایه‌گذاری ساختمانی بعد از ۸ سال، نرمال شده است؟»

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این پرسش از سه جهت به آن پاسخ می‌دهد.

حلقه آخر از چرخه سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت همچنان نیست و در نتیجه، اوضاع سازنده‌‌‌ها از این جهت، کماکان شبیه سال‌های دست‌‌‌کم از ۹۷ به بعد است.

نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی و سرایت این سلب قدرت به حتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای در سال گذشته باعث شده «جریان پایدار ساخت و فروش» مختل شود. به این ترتیب از آنجا که چرخه سرمایه‌گذاری ساختمانی با «عرضه پایدار منوط به فروش پایدار» شکل می‌گیرد، تداوم رکود خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته باعث محدودیت رفتاری و سرمایه‌گذاری سازنده‌‌‌ها شد.

در سال‌جاری واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن در برخی مناطق تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند، «کلیدنخورده ۳ سال ساخت» در بازار موجود است. این به معنای آن است که ساخت‌‌‌وسازهای سال‌های اخیر به‌خاطر نبود حلقه آخر – حلقه فروش- در این بازار متوقف شده است و این همان تداوم رفتار غیرنرمال در بازار ساخت‌‌‌وساز ناشی از موانع مختلف است.

مهم‌ترین مانع مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی به تورم تولید مسکن برمی‌‌‌گردد. سال گذشته بر اساس آمار رسمی ۹ماهه، تورم تولید مسکن در تهران به سطح ۴۳‌درصد رسید که بیش‌‌‌از تورم سال ۱۴۰۱ بود.

از سال ۹۹ تاکنون، رشد هزینه ساخت مسکن در سطح بالایی قرار داشته و این باعث شده «امکان هماهنگ‌‌‌سازی قیمت فروش با قیمت تمام‌‌‌شده» برای سازنده‌‌‌ها سخت یا غیرممکن شود. ضمن آنکه ناپایداری سطح قیمت‌ها در ساخت‌‌‌وساز در سال‌های اخیر، قدرت پیش‌بینی را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی به شدت پایین آورد و به رکود نسبی عرضه منجر شد.

تا اینجا با بررسی «قفل‌‌‌شدگی روند فروش» و «تورم تولید مسکن»، مشخص شد اوضاع سازنده‌‌‌ها و بازار ساخت‌وساز در وضعیت نرمال قرار ندارد.

اما «روایت دوم از ساخت‌‌‌وسازهای ۱۴۰۱» در تهران معیاری است که می‌تواند کم‌‌‌وکیف روایت اول عرضه مسکن ۱۴۰۲ را محک بزند.

ابتدای سال ۱۴۰۲ مصاحبه مدیران شهری تهران درباره اوضاع ساخت‌‌‌وساز در پایتخت مشخص کرد، در سال ۱۴۰۱ ساخت ۶۴‌هزار واحد مسکونی در قالب صدور پروانه‌‌‌ساختمانی شروع شد.

در آن زمان «دنیای‌اقتصاد» در تاریخ ۱۱ اردیبهشت ماه ۱۴۰۲ در گزارشی با عنوان رکود مسکن ۸ ساله شد، داده اولیه را مورد تحلیل قرار داد.

اما امروز در سایت داده‌‌‌نمای شهرداری تهران، آمار رسمی به عنوان روایت دوم از ساخت‌‌‌وساز مسکن در ۱۴۰۱ حکایت از آن دارد که در آن سال ۴۵‌هزار واحد مسکونی در پایتخت احداث شد نه ۶۴‌هزار واحد.

به این ترتیب در صورتی که روایت دوم و این بار به شکل آمار رسمی از نبض ساخت‌‌‌وساز در ۱۴۰۲ منتشر شود، روایت اولیه مبنی بر ۹۰‌هزار آپارتمان جدید صحت‌‌‌سنجی خواهد شد.